樓盤價格上漲15倍

　　 東方海外囤地后打包出售獲利10.6億美元 香港新世界囤地9年樓盤價上漲15倍 新鴻基集團(tuán)施工后5年不見收，樓盤售價為樓板價9.26倍

　　理財一周報記者/董琳霞

　　 圍起圍墻卻未見動工、打個地基打了3年、破土動工卻遲遲不現(xiàn)收工、大片平整地塊用作臨時停車場……

　　 “不用國土部密查，市民用‘肉眼’就能找到在上海巨量的閑置土地。”上海某機構(gòu)相關(guān)人士對記者表示。

　　“滬上近400幅土地閑置”

　　 然而，近日有消息稱，國土部正聯(lián)手銀監(jiān)會對全國1457宗閑置土地進(jìn)行秘密清查，調(diào)查結(jié)果顯示，北京、廣州、海南、江蘇等地是土地閑置的重災(zāi)區(qū)，而令人不解的是，上海竟然沒有一塊土地出現(xiàn)在被調(diào)查的清單中。

　　 “事實上，上海存在著巨量閑置土地，平整土地、動遷中的土地和未動遷土地的數(shù)量總和接近400幅，其中大部分儲備在一級開發(fā)商的手中。”該相關(guān)人士指出，部分地塊是由于歷史遺留問題而難以清算，部分是由于政府規(guī)劃的再三調(diào)整導(dǎo)致土地遲遲不得開發(fā)，部分是由于土地經(jīng)濟(jì)糾紛造成的司法查封，但是更多的地塊未被開發(fā)不明緣由。

　　 國土資源部副部長贠小蘇今年初在新聞發(fā)布會上公開表態(tài)，截至去年年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝(20萬公頃)的土地，保證今后兩三年開發(fā)用地沒有問題。

　　 “一邊是上海住房供應(yīng)緊張，一邊是巨量的批而未用土地閑置；一邊由于供求矛盾造成房價上漲，另一邊，部分人群通過倒賣土地賺取暴利。”這位相關(guān)人士認(rèn)為，在目前的情況下，大量收回或啟動閑置土地是相當(dāng)困難的，這牽涉到太多的利益群體，加上動遷和政府規(guī)劃變更等因素，批而未用就很難說清是開發(fā)商的責(zé)任還是政府的責(zé)任。

　　 早在1999年4月26日，國土資源部第六次部長辦公會議通過的《閑置土地處置辦法》中就已經(jīng)規(guī)定，土地閑置時間超過兩年，將被有關(guān)部門收回。

　　 然而，上海目前部分項目地塊閑置時間都已超過2年，有些項目甚至閑置10年之久。

　　港資開發(fā)商在滬瘋狂囤地

　　 “開發(fā)商囤地行為通常是和捂盤相結(jié)合的。不論是囤地還是捂盤，其最終的目的就是獲取巨額的暴利。”佑威房地產(chǎn)研究中心從近幾年出現(xiàn)的土地供應(yīng)量明顯少于當(dāng)年的住宅成交量現(xiàn)象來看，開發(fā)商的囤地和捂盤的行為也就可以理解了。

　　 整個樓市在供不應(yīng)求的情況下，住宅，尤其是中低價位的住宅供應(yīng)相對不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求；土地，如政府的供地量相比住宅成交量不足，那么囤積居奇就會成為必然。開發(fā)商在上游政府和下游普通消費者之間獲取暴利的最直接的方法就是“囤”和“捂”。而對于囤地捂盤行為，囤地企業(yè)中，央企和小企業(yè)占了部分，但港資企業(yè)表現(xiàn)得尤其明顯，東方海外、新鴻基、香港新世界等開發(fā)企業(yè)都是此行列高手。

　　 東方海外——囤地后打包出售：今年初，東方海外與凱德置地達(dá)成協(xié)議，以總共150億元的價格出售包括上海4幅地塊在內(nèi)的7個內(nèi)地房地產(chǎn)項目。摩根大通曾預(yù)估，上述交易給東方海外帶來的賬面利潤達(dá)10.6億美元。

　　 據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，港資企業(yè)東方海外集團(tuán)于2006年12月27日獲得南碼頭路街道地塊，土地面積5.7萬平方米，可建面積10.28萬平方米，樓板價4065元/平方米。目前該地塊已轉(zhuǎn)讓于凱德置地，項目正處在建設(shè)初期。值得關(guān)注的是，當(dāng)時的購地價格僅為4.8億元，而目前的估值已經(jīng)達(dá)到14億元，目前該地塊所位于的浦東塘橋地區(qū)新房售價在2.5萬元-3萬元/平方米之間，如果按照正常的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行銷售，一兩年之后其售價極有可能超過3萬元/平方米，售價是樓板價的7.38倍。

　　 深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東方海外集團(tuán)在滬囤積的土地絕非南碼頭街道這一幅，此前另有3幅地塊目前未現(xiàn)破土動工，目前都已轉(zhuǎn)至凱德置地旗下。

　　 2001年5月份，東方海外囊入長樂路地塊，一幅占地面積39000平方米、總建筑面積15萬平方米的綜合用地。東方海外2002年的年報曾預(yù)計，長樂路地塊預(yù)期最晚于2007年建成。但實際上，長樂路項目正式的啟動時間是在2006年，后根據(jù)東方海外2008年年報稱，長樂路項目的竣工日期在2010年至2013年。今年初，該地塊同樣被打包賣給了凱德置地，截至目前該項目仍在建設(shè)初期，而周邊地價房價早已成倍增長。

　　 由東方海外和新長寧集團(tuán)于2006年10月18日取得的長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊，截至目前沒有任何動工的痕跡。該地塊購入時的價格僅為14.8億元，現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到45億元。

　　 2005年4月被東方海外購置的衡山路85號天平路地塊，今年1月8日被上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布擬會同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開工。這幅土地被囤積長達(dá)5年，天平路地塊當(dāng)初被東方海外2005年購入的價格為2.9億元。轉(zhuǎn)讓時，東方海外對凱德置地承諾，一旦天平路地塊由于“閑置土地”而被扣押或收回，將轉(zhuǎn)回地皮權(quán)益5億元。這也意味著，在僅僅四年多時間中，上述地塊的價格上漲了近一倍。

　　 香港新世界——建一批停10年：據(jù)記者調(diào)查，目前正在火熱對外銷售的位于盧灣濱江板塊的“豐盛皇朝”，此前囤地長達(dá)9年，期間樓盤價格上漲15倍。

　　 該地塊上的第一批房源名為“香港新世界花園麗都大廈”，于2001年5月對外公布，報價3800元-5700元/平方米，隨后，其二期項目卻遲遲未開工。

　　 新世界中國地產(chǎn)1999年的年報披露，該地塊項目在2000年財政年度完成開發(fā)；而在2002年、2003年的年報中，都將該項目的竣工時間定為2004年12月；此后幾年中，年報提示該項目的竣工時間一直標(biāo)注“待定”，至2008年，年報將竣工時間推遲至2013年12月。

　　 然而，為了把握世博會契機，新世界花園二期于2007年開始動工，二期項目為和一期“撇清關(guān)系”重新命名為“豐盛皇朝”，2010年5月新一批房源“豐盛皇朝”開始銷售，目前報價7萬元/平方米，售價是前一批房源的15倍。

　　 豐盛皇朝項目負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，由于項目處在世博濱江板塊，周邊規(guī)劃來回修改了好幾次，導(dǎo)致最終項目的拖延入市。

　　 新鴻基集團(tuán)——施工后5年不見收：2005年6月，新鴻基地產(chǎn)花費31.85億元囊入土地面積6萬多平方米的濰坊新村地塊，當(dāng)初樓板價21609元/平方米，從施工至今已超過5年，項目目前只有辦公樓在售，公寓項目銷售尚不確定，即有可能繼續(xù)囤積。項目曾對外報價20萬元/平方米，售價是樓板價的9.26倍。

　　地價飛漲，土地成交量少于住宅成交量

　　 據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年至今，全市住宅用地的供應(yīng)量和成交量幾乎相同，推出的土地基本都能受到開發(fā)商關(guān)注，成交比例相對較高，即使部分土地當(dāng)年沒有成交，在下一年度再次推出的話，還是能夠達(dá)成成交。并且土地成交量的多少也和當(dāng)年房地產(chǎn)市場的好壞有關(guān)。如2007年和2009年為大家所公認(rèn)的房產(chǎn)市場活躍年份。

　　 其中2007年成交量創(chuàng)出了階段性的高點，而2009年全市房價的漲幅之大也令人瞠目，因此，在這兩年，地方政府愿意加大土地推盤量，而開發(fā)商也在銷售額大幅增加的情況下具有更大的拿地?zé)崆椋�土地成交的高點也就自然而然地形成。

　　 “近幾年的土地成交價格也和房價一起出現(xiàn)了快速的上漲，尤其在2009年，出現(xiàn)了一波巨幅的上漲。”佑威房地產(chǎn)研究中心執(zhí)行董事黃志堅分析，2009年上海房價從2月時的12674元/平方米的低點上漲至12月份的20187元/平方米的最高點，漲幅達(dá)60%，而2009年全年上海市居住用地的成交樓板價為8209元/平方米，相比2008年翻了2.3倍之多。地價上漲如此之快，這與2009年出現(xiàn)了多個地王是密不可分的，其中，2009年初金地的“青浦地王”、年中中海的“長風(fēng)地王”、年底中建的“新江灣地王”等，都是促成當(dāng)年土地價格飛漲的主要力量。

　　 實際上，從歷年土地的成交和住宅成交數(shù)據(jù)來看，土地成交量明顯少于住宅成交量，其比值總體呈現(xiàn)出下降的趨勢，這是開發(fā)商積極囤貨的最主要原因。首先由于前期土地招投標(biāo)開始不久，開發(fā)商手中的存量土地相對較大，因此住宅銷售量也相對較大，在土地推量沒有明顯增加的情況下，住宅的銷量仍較大，故而比值也較大。而2010年，卻出現(xiàn)了土地供應(yīng)量大于住宅銷售量的情況，這主要是由于宏觀調(diào)控的影響，導(dǎo)致住宅成交的極度萎縮，而在2009年房價大漲的基礎(chǔ)上，政府為平抑房價，從而增加土地的供應(yīng)，直接導(dǎo)致2009年前七個月出現(xiàn)了土地可建面積大于當(dāng)期的住宅銷售面積。

　　新政下，土地溢價小幅收斂

　　 據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2010年1-7月居住用地平均溢價83%，雖然低于2009年整體溢價率20%，但仍有4個月高于平均線以上，尤其是新政后的6月份也走出高溢價。

　　 上海中原研究咨詢部龔敏在接受理財一周報記者采訪時表示，一方面樓市調(diào)控制度對土地市場影響相對比商品房市場滯后，另一方面由于土地存在區(qū)位差異也使得地價不可能像商品房市場出現(xiàn)整體回落。但從近期成交的一些案例來看，閘北區(qū)279街坊（鋼琴廠）地塊溢價率為62%，而該區(qū)456街坊地塊甚至出現(xiàn)零溢價成交。整體溢價水平明顯回落及開發(fā)商“卡脖子”購地的行為，都反映出房企拿地積極性正在衰退。

　　 上海中原研究咨詢部龔敏表示，近階段網(wǎng)上傳央企拿地乃高層“授意”，借資金優(yōu)勢托市并不完全是空穴來風(fēng)。在政策及市場的雙重壓力下房企拿地?zé)崆橼呌谒ネ耍�地價短期內(nèi)出現(xiàn)回落在所難免。一方面今年以來針對房企的嚴(yán)打囤地、增加土地供應(yīng)、縮短土地出讓金繳納時間、土地增值稅等系列政策累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，而另一方面商品房市場交易匱乏，在2009年瘋狂拿地擴張的情況下，房企資金鏈愈發(fā)緊張。這從近期底價成交的幾幅地塊中可見一斑。預(yù)計土地儲備充裕的品牌房企如綠地、保利等下半年會對競拍居住用地趨于謹(jǐn)慎，不過仍不能排除優(yōu)質(zhì)地塊受到追捧而出現(xiàn)高地價的現(xiàn)象，在市場抄底心態(tài)無法完全排除的情況下，也不排斥會有一些投資機構(gòu)，或是房企聯(lián)合拿地的可能。