申萬(wàn)研究所 桂浩明

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了起伏。證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊，自然隨之出現(xiàn)莫大的震蕩。現(xiàn)在，由于有關(guān)房地產(chǎn)的最新政策的推出，以及人們預(yù)期不久后相關(guān)實(shí)施細(xì)則也將出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊開(kāi)始了全面的回調(diào)。那么，在今后一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？房地產(chǎn)板塊到底還有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？

　　>>>需事先理清的兩大問(wèn)題

　　不管從什么角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是2009年最受關(guān)注的行業(yè)。在年初的時(shí)候，各界熱切地盼望先前已經(jīng)出臺(tái)的鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)政策能夠抓緊落實(shí)，盡快見(jiàn)效。果然，進(jìn)入二季度以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，并且出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。到了三季度，人們已經(jīng)不再擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷，而是害怕其太熱了。而在四季度，社會(huì)輿論幾乎一致異口同聲地抨擊房?jī)r(jià)上漲太快。也因?yàn)橛辛诉@樣的背景，12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就對(duì)開(kāi)始于去年下半年的房產(chǎn)政策作了微調(diào)，取消了免征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的優(yōu)惠安排。隨后在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，又明確提出了要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的多條措施。

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的變化，人們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了起伏。證券市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊，自然也是隨之出現(xiàn)了莫大的震蕩。而現(xiàn)在，由于有關(guān)房地產(chǎn)的最新政策的推出，以及人們預(yù)期不久后相關(guān)實(shí)施細(xì)則也將出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊開(kāi)始了全面的回調(diào)。就在不久前，一些賣(mài)方研究機(jī)構(gòu)還把房地產(chǎn)板塊作為2010的投資首選，同時(shí)更多的投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備在新的一年中重點(diǎn)布局房地產(chǎn)。此刻，這樣的觀點(diǎn)與策略無(wú)疑是受到了嚴(yán)重的質(zhì)疑。那么，在今后一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？房地產(chǎn)板塊到底還有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？顯然這些問(wèn)題是需要人們進(jìn)行認(rèn)真研究的。

　　而在進(jìn)行這樣的研究之前，恐怕還需要對(duì)以下兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行必要的強(qiáng)調(diào)：首先，2009年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入復(fù)蘇階段，是起到了非常重要的作用。人們不能因?yàn)楹髞?lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快來(lái)否定該行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所作出的重大貢獻(xiàn)。應(yīng)該承認(rèn)的是，在城市化、工業(yè)化的推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)處于十分關(guān)鍵的地位。它的高速發(fā)展具有內(nèi)在的必然性，是最一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的；另一個(gè)是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所遇到的問(wèn)題，并不是發(fā)展太快，更不是出現(xiàn)過(guò)剩，而是總體上需求非常旺盛，但與此同時(shí)結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出。特別是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)被過(guò)多地染上了投資的屬性，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)與整個(gè)社會(huì)的發(fā)展形成了矛盾，不能有效地滿足最廣大人民群眾的需求。所以，這個(gè)發(fā)展快，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用很大的行業(yè)，時(shí)下又成為最受詬病的行業(yè)。但很明顯，這不是行業(yè)本身出了什么問(wèn)題，而是與政策的不協(xié)調(diào)、不配套有關(guān)的。在探討房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展以及它對(duì)證券市場(chǎng)的影響時(shí)，是不能離開(kāi)這樣兩個(gè)基本點(diǎn)的。

　　>>>市場(chǎng)化手段解決需求問(wèn)題

　　去年下半年，國(guó)家為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，采取了鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。其主要措施是，降低居民購(gòu)買(mǎi)首套房和改善型住房的首付比例，同時(shí)對(duì)按揭貸款利率實(shí)行折扣優(yōu)惠。此舉的目的是為了啟動(dòng)已經(jīng)沉寂一段時(shí)間的房產(chǎn)市場(chǎng)，并以此來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需。到了今年，又降低了房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的自有資金比例，這樣做的目的就更明顯了，是要推動(dòng)開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大投資，增加開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)時(shí)采取這樣的政策是完全必要的。在投資與消費(fèi)均陷入低迷狀態(tài)的情況下，是需要有一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)的行業(yè)能夠率先啟動(dòng)，成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量。而此刻，從中國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，也確實(shí)只有房地產(chǎn)行業(yè)能夠擔(dān)當(dāng)這一重任。

　　現(xiàn)在看來(lái)，去年年底以及今年年初的那些鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)和開(kāi)發(fā)商投資的政策，是起到了相應(yīng)的作用。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)自二季度起明顯回升，并且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)維持了成交放大、價(jià)格上揚(yáng)的格局。但與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定的周期，在需求被有效激活的同時(shí)，也出現(xiàn)了因?yàn)榍皟赡晖顿Y力度不足而導(dǎo)致的即期供應(yīng)有限的現(xiàn)象。客觀而言，正是因?yàn)樾略龉��?yīng)有限，使得在年中前后存量房產(chǎn)基本被消化以后，房?jī)r(jià)開(kāi)始了明顯的上漲。當(dāng)然，在這里一些地方不適當(dāng)?shù)淖龇ǎ�以及�?duì)于二套房信貸控制的不夠嚴(yán)格等，都對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲起到了推波助瀾的作用。而由于房?jī)r(jià)的不斷上升，以至社會(huì)上買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的追漲心理極度膨脹，在部分地方形成了一波又一波的漲價(jià)潮。顯然，到這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)是出現(xiàn)了過(guò)熱，它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用因?yàn)槠鋬r(jià)格的居高不下，而逐漸演變?yōu)閷?duì)普通民生的干擾以及對(duì)社會(huì)日常消費(fèi)的抑制，這樣就決定了它面臨受到政策調(diào)控的命運(yùn)。

　　結(jié)合國(guó)家最近陸續(xù)推出的房地產(chǎn)政策來(lái)看，其指向是明確的，也就是要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，其中的措施就包括對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)采取傾斜的信貸政策，即提高按揭成數(shù)和貸款利率，并且增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，以打擊炒房。同時(shí)，提高開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)的首付資金比例，抑制地價(jià)的非理性上漲。另外，更重要的是，積極擴(kuò)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是增加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，通過(guò)擴(kuò)大供應(yīng)來(lái)滿足居民的購(gòu)房需要。在前一次對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中，有關(guān)方面采取的措施是收緊銀根和地根，即以限制供應(yīng)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施降溫。其結(jié)果是雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的景氣程度是下降了，但因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的供應(yīng)，這就不但不能滿足老百姓對(duì)住房的剛性需求，而且也為以后的房?jī)r(jià)大漲埋下了伏筆。顯然，現(xiàn)在所采取的措施，是汲取了過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，順應(yīng)了以市場(chǎng)化手段解決房地產(chǎn)問(wèn)題的需求。

　　有分析認(rèn)為，如果這樣的政策能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，同時(shí)隨后出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則制定得比較完善，同時(shí)可操作性也比較強(qiáng)，那么中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，就有希望比較好地得到解決。

　　>>>洗牌利于市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　考察以上提到的房產(chǎn)新政，可以看出它有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：首先，是不以控制房產(chǎn)投資為目標(biāo)，而是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；其次，政策也不是要打壓房?jī)r(jià)，而是要采取一定的經(jīng)濟(jì)措施，提高購(gòu)置多套房產(chǎn)的資金成本和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的交易成本，以限制炒房行為的蔓延，達(dá)到控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。在這樣的導(dǎo)向下，相關(guān)的行業(yè)也就面臨著某種調(diào)整，對(duì)證券市場(chǎng)中的相關(guān)板塊而言，無(wú)疑也將因此而遭遇到新的挑戰(zhàn)。從某種角度來(lái)說(shuō)，這也是市場(chǎng)在新形勢(shì)下的一次洗牌。

　　就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，根據(jù)政策導(dǎo)向，其重點(diǎn)要放在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房上，而這種項(xiàng)目的利潤(rùn)率是相對(duì)比較低的。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拍地的資金杠桿受到控制，加上因?yàn)榇笾谐鞘兄懈邫n房產(chǎn)炒房行為受到抑制，可能出現(xiàn)價(jià)格滯漲局面，都可能導(dǎo)致其利潤(rùn)被削弱。隨著房產(chǎn)新政的實(shí)施，這種局面將會(huì)在一定程度上得到扭轉(zhuǎn)，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力會(huì)下降。對(duì)于不少房產(chǎn)股票來(lái)說(shuō)，未來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)收益有所下降的格局。作為投資者，對(duì)這樣的前景必須要有所準(zhǔn)備。

　　與房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平將會(huì)下降一樣，在銀行的按揭貸款主要是面向購(gòu)置首套房、經(jīng)濟(jì)適用房的客戶后，應(yīng)該承認(rèn)這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)是增加了。不可否認(rèn)的是，在銀行的評(píng)價(jià)體系中，正常情況下，向只擁有一套房的人發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)要高于向擁有多套房的人發(fā)放貸款。考慮到現(xiàn)在按揭貸款還是銀行最重要的優(yōu)質(zhì)貸款之一，現(xiàn)在的房產(chǎn)新政由于更多照顧到了社會(huì)上中低收入家庭的利益，但同時(shí)也需要商業(yè)銀行為之承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新政對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，多少是利空的。盡管說(shuō)，由于這部分的占比不大，所以其實(shí)際影響可能很有限。而與之相反的是，因?yàn)橐�大�?guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等，就房產(chǎn)投資而言，其強(qiáng)度仍然不會(huì)低。這樣，對(duì)于建筑、建材以及中低檔的裝潢行業(yè)來(lái)說(shuō)，新政的推出實(shí)際上是具有相應(yīng)的利好作用的，因?yàn)閷⒈３植�擴(kuò)大對(duì)它們的需求，提升其景氣程度。

　　總而言之，房產(chǎn)新政的影響是復(fù)雜的，它的實(shí)施會(huì)深刻地影響資本市場(chǎng)。其中有的行業(yè)會(huì)受益，也有的行業(yè)可能受損。具體到各個(gè)上市公司，情況會(huì)有較大的差異。但是有一點(diǎn)可以相信，隨著新政所帶來(lái)的市場(chǎng)洗牌，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以及資本市場(chǎng)上相關(guān)板塊的平穩(wěn)運(yùn)行，都會(huì)起到積極的作用。

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