后沙峪是中糧地產(chǎn)在北京獨立操作的第一個綜合大盤，去年12月新增資的7.8億元就是用于后沙峪項目

　　理財周報記者 鄭其杰 林坤明/文

　　2008年3月24日，中糧地產(chǎn)(000031.SZ)公告大股東中糧集團擬通過定向增發(fā)或者其他形式再次注入9家控股子公司股權(quán)，總計超236萬平米建筑面積。

　　然而近一年過去了，此次資產(chǎn)注入方案仍然沒有完成。換言之，中糧集團仍未兌現(xiàn)2006年借殼深寶恒及后來股改時作出的承諾。

　　大股東：大噱頭

　　相對于其他地產(chǎn)商，中糧地產(chǎn)的最大優(yōu)勢在于其央企背景和大股東對上市公司的支持力度。

　　除了將上市公司作為住宅類資產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)平臺外，中糧集團還在2008年8月份給予中糧地產(chǎn)20.67億元的1年期委托貸款，并于12月10日又向中糧地產(chǎn)旗下公司增資7.8億元。

　　廣州證券研究員郭偉明對記者表示，按照股改承諾，9家控股子公司股權(quán)注入上市公司應(yīng)該是沒有懸念的，“注入資產(chǎn)對大股東可以說是有百利而無一害，畢竟現(xiàn)在資本市場較為低迷，大股東可以把握當(dāng)下機會，在將同樣的資產(chǎn)資本化后，獲得和牛市期間注入相比更多的股份，大股東肯定會努力促成這項資產(chǎn)注入的完成。”

　　不過，中糧置業(yè)投資公司的成立，還是讓中糧地產(chǎn)的投資者感到了壓力。中糧置業(yè)是中糧集團整合商業(yè)地產(chǎn)的全新平臺，這意味著中糧地產(chǎn)短期內(nèi)和集團的商業(yè)地產(chǎn)無緣。

　　中糧地產(chǎn)也就此發(fā)過澄清公告，表示中糧地產(chǎn)目前僅擬作為中糧集團整合住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，沒有將集團商業(yè)地產(chǎn)注入的計劃。

　　誠然，以2月27日的收盤價計算，中糧地產(chǎn)的總市值不過100億元，而中糧集團董事長寧高寧曾表示，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300億是中糧置業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。顯然中糧置業(yè)對于現(xiàn)在的中糧地產(chǎn)有點過于龐大了。

　　寧高寧在回應(yīng)集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆時曾表示，“中糧置業(yè)每兩年就會有新的商城開業(yè)。預(yù)計未來3-5年內(nèi)使中糧集團商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包規(guī)模將達(dá)到7-8個項目，最終實現(xiàn)在資本市場上市。”

　　不過，一位不愿意透露姓名的基金業(yè)人士則對此表達(dá)了樂觀，他認(rèn)為中糧置業(yè)的成立，只不過是想劃清現(xiàn)在的中糧地產(chǎn)與過去中糧地產(chǎn)之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　“中糧置業(yè)雖然規(guī)模較大，但中糧地產(chǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展，容納中糧置業(yè)并非不可能。”該人士告訴記者，“最重要的是，中糧集團已把在香港上市、從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的鵬利國際注銷，所以可以確定中糧集團不會把中糧置業(yè)放到香港上市。如果中糧集團想讓旗下的商業(yè)地產(chǎn)上市，也只有注入中糧地產(chǎn)。畢竟對于中糧集團這樣的央企來說，分拆旗下的房地產(chǎn)企業(yè)上市，在國資委那也無法通過。”

　　郭偉明認(rèn)為，中糧置業(yè)的成立可能具有過渡的意義，它主要負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，與中糧地產(chǎn)并不存在同業(yè)競爭關(guān)系。

　　中糧地產(chǎn)缺乏進(jìn)取心

　　作為有央企背景的房地產(chǎn)上市公司，2008年三季報顯示，中糧地產(chǎn)有現(xiàn)金22億元，并成功發(fā)行了12億元公司債，加上集團對上市公司現(xiàn)金流的鼎力支持，中糧地產(chǎn)的步伐是不是可以邁得更快一些？

　　事實上，中糧地產(chǎn)始終無法真正進(jìn)入一線地產(chǎn)商行列。

　　即使在前兩年房地產(chǎn)市場一片繁榮之際，相比于其他房地產(chǎn)上市公司的快速圈地行動，中糧地產(chǎn)也一直在拿地動作上表現(xiàn)出保守態(tài)度。

　　不過在樓市進(jìn)入蕭條之際，中糧地產(chǎn)也迎來了一個大手筆。2008年5月19日，中糧地產(chǎn)將北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村三塊住宅、金融及公共服務(wù)設(shè)施用地納入囊中，付出總價25.9億元，該三幅地塊總規(guī)劃建筑面積52萬平方米。其中最為昂貴的A-10地塊成交價為12.8億元，是起拍價的3.5倍，三塊地的樓面價在4000—6000元/平方米。

　　這是中糧地產(chǎn)2006年之后首次在土地公開市場通過招標(biāo)拿到地。

　　后沙峪項目將是中糧地產(chǎn)在北京獨立操作的第一個綜合大盤，顯然中糧地產(chǎn)對其傾注了足夠的心思，2008年12月新增資的7.8億元就是用于后沙峪項目。

　　之前中糧地產(chǎn)采用的是和萬科(000002.SZ)等巨頭合作開發(fā)的方式，如熱賣的萬科中糧紫苑、萬科中糧假日風(fēng)景。

　　根據(jù)北京市政府房地產(chǎn)交易網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，萬科中糧假日風(fēng)景開盤半年多來，套數(shù)銷售率達(dá)到了93%，退房率為2.50%，可謂優(yōu)秀。

　　不過順義大單后，中糧地產(chǎn)的動作又有所放緩，拿地重新歸于平靜。

　　郭偉明表示，這或許和上市公司管理層對當(dāng)前樓市的判斷有關(guān)，畢竟房地產(chǎn)市場尚未真正回暖，中糧地產(chǎn)采取收縮戰(zhàn)線、保持充裕現(xiàn)金流的做法未必錯。“不過，我個人更欣賞那些敢于逆勢擴大投資的公司，保守的做法雖然能夠保證公司正常運營，但也很難在目前的環(huán)境下脫穎而出。”郭偉明告訴記者。

　　國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平則對記者表示，盡管不如招保萬金那樣的行業(yè)巨頭，但中糧地產(chǎn)有自己的優(yōu)勢，就是船小好調(diào)頭，在未來的市場中，也能夠做到快速發(fā)展。

　　中糧地產(chǎn)現(xiàn)有項目儲備206萬平方米建面，如果大股東完成資產(chǎn)注入，上市公司將擁有431萬平方米建面，其中別墅項目占45%，權(quán)益面積327萬平米。

　　在記者對深圳樓市的實地走訪中，中糧地產(chǎn)大多數(shù)樓盤均表現(xiàn)良好，深圳關(guān)外寶安區(qū)在建的高層小戶型住宅建筑“幸福花園”樓盤售樓處已然關(guān)門，樓盤保安告訴記者，該樓盤去年底就以均價5000多元賣光了，而高檔住宅中糧瀾山也是表現(xiàn)良好。

　　中糧地產(chǎn)公開披露的信息顯示，預(yù)計2009年中糧將有8個左右的項目推向市場，目前在建的項目占地面積達(dá)到213.35萬平方米，規(guī)劃總建筑面積165.41萬平方米。

　　記者試圖就2009年的公司規(guī)劃采訪中糧地產(chǎn)董秘厲輝，但對方拒絕接受采訪。

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