⊙本報記者 路杰

　　華夏建通12月23日向股東披露了2008年第七次臨時股東大會材料，此次股東大會將于12月31日上午召開，審議公司前不久公布的資產置換議案。由于公司此次資產置換并未構成重大資產重組，因而只需股東大會審議通過即可實施。但近期有不少投資者致電本報，對置換方案中部分擬置入資產的評估價值提出疑問。

　　根據資產置換方案，擬置入資產是華夏建通控股股東方海南中誼國際經濟技術合作有限公司及其實際控制人趙志軍所擁有的天地控股有限公司旗下北京卓越房地產開發有限公司的位于DBC加州小鎮的17處商鋪產權，以及北京天地嘉利房地產開發有限公司所擁有的位于北京市順義區后沙峪鎮的龍騰文化大廈76%建筑面積(地上10178.58M2及地下58個停車位)的50年物業經營權，置換價格為15124.46萬元。根據評估，DBC加州小鎮的17處商鋪產權評估值為3623萬元，龍騰文化大廈76%建筑面積50年物業經營權的評估值為11448.3萬元。

　　對于此次資產置換，華夏建通坦言，目的是確立今后主營房地產業務的方向，為公司提供穩定的利潤來源。只是，擬置入資產中這50年的物業經營權是如何評估出過億價值的呢？

　　有投資者致電記者時曾指出，擬置入的兩塊資產一塊是產權房，屬于實物資產，評估相對簡單。而另一塊是權益資產，即龍騰文化大廈76%建筑面積50年物業經營權，這塊資產并非實物資產。如果資產置換實施，該資產的權屬并不屬于上市公司，只不過其類似物業出租的收益權和經營權屬于上市公司。對于這樣一塊看不見、摸不著的資產是如何評估出一個多億的價值的？而且，龍騰文化大廈目前還在招商階段，尚未產生實際收益，既然如此，如何對其此后50年的租賃收益進行評估？這其中會不會有水分？

　　帶著這些疑問，記者昨日專門咨詢了上海著名資產評估機構的注冊資產評估師，他告訴記者，物業經營權屬于特許經營權，一般按照無形資產來評估。所謂無形資產即指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。這類資產的評估相對于實物資產評估而言，具有一定的靈活度和或者說“彈性”。

　　“無形資產評估和實物資產評估的標準是不一樣的，目前來看，各評估機構在評估無形資產時所采用的方法或設定的細節指標是不同的。”該評估師稱，大體上說，無形資產評估標準遵循行業協會的標準，且不能超越該行業標準，否則就是違規。在標準以內，各個評估所還是可以有所差別，不過差別不會太大。但從實際操作結果來看，無形資產的評估結果彈性是最大的，比如品牌、商譽，這些資產究竟如何定價是說不準的。

　　從華夏建通提供的資產評估報告看，這塊權益資產評估機構采用了收益現值法進行評估，而取價依據包括常用房屋建筑工程技術經濟指標、中國人民銀行公布的存貸款利率、資產評估“固定資產經濟壽命年限表”等。據上述注冊評估師介紹，收益現值法是最適合無形資產評估的，它是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　“由于收益現值法是一種著眼于未來的評估方法，它主要考慮資產的未來收益和貨幣的時間價值。通常情況下，收益現值法的影響因素包括超額利潤、折現系數或本金化率、收益期限。”他表示，就此而言，該評估法的缺點是預期收益額的預測難度較大，且受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。

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