⊙本報記者 唐文祺

　　開發商抓住最后促銷良機

　　“在8月份奧運會開始之后，業內就已經在討論9月份的促銷計劃了。”一位開發商告訴記者，“是否要降價、降價幅度多少、如何推盤等，現在都是需要慎重考慮的問題。”

　　作為房地產的龍頭老大，曾在今年元宵節率先推出“降價”活動的萬科，再次成為“金九銀十”樓盤促銷的領頭羊。這一次，萬科在上海的8個樓盤，與以往“猶抱琵琶半遮面”的讓利形式不同，直接用打折降價的方式取而代之。一時間，搶灘“金九銀十”的爭奪戰似乎已拉開了序幕。

　　從各家房地產企業已經披露的中期業績報告來看，資產負債率居高不下，已是房地產企業的“共有特征”。更有甚者，不少房地產企業的現金流出現負值，這意味著，在銷售疲弱的情況下，房地產企業的資金鏈面臨著極大的壓力。

　　仔細觀察半年來凈利潤排行居前的幾家房地產企業，萬科與保利地產皆屬于“及時”調整了銷售策略，從而使得上半年的銷售業績表現“搶眼”。尤其在今年3月份，萬科作為主動降價的少數開發商之一，當月的銷售面積為71.9萬平方米，銷售額達到66.8億元，這一數據甚至高于2007年中任何一月的銷售成績。由此可見，調整銷售價格是促進成交的有效手段。

　　購房者價格未到底線繼續觀望

　　但是，表現開始愈加“熱烈”的房地產市場，卻并未獲得消費者的領情。8月份，萬科、金地率先在上海浦東新區三林板塊點燃戰火：萬科宣布單套房產最多可以優惠10萬元，而金地也不甘示弱地采取“特價”方式力推旗下樓盤金地灣流域。然而，在這種競相“甩賣”的情況下，購房者王先生的心態頗具代表性：價格仍未到位。

　　王先生認為，表面上來看，萬科這次的銷售優惠似乎前所未有，但實質上并不算“傷筋動骨”。“有些樓盤是新開項目，可能只是把原本的高額利潤空間進行了些許壓縮，在定價上不會承受‘降價’的壓力。但以其一貫的價格‘標竿’表現來看，簡單的優惠并沒有達到消費者的心理預期。”

　　他甚至表示，萬科這次甩出優惠房源，只是試圖松動樓市僵持格局的舉措。“稱之為試水也可以。”

　　他告訴記者，“金九銀十”的上海樓市可能會出現眾多促銷手段，但只要房價調整算不上實質性的降價措施，他會一直觀望下去。“達到心理價位為止。”

　　市場供求可能進一步失衡

　　“今年的‘金九銀十’更多是個傳統概念，并不具備絕對性。”一位不愿意透露姓名的北京開發商指出，如今在銷售市場中已經占得先機的開發商，其實早于前兩個月便已悄悄開展或明折或暗降的促銷活動。“等到‘金九銀十’再進行快速消化，其實已經晚了。”

　　有數據顯示，8月份上海商品住宅成交面積為62.44萬平方米，環比降幅為14%；成交均價為13657元/平方米，卻環比微漲6.7%。與此同時，商品住宅供需比從7月份的1.75，進一步下滑到8月的1.03，供求趨勢有失衡趨勢。“更應注意的是成交量的變化，而不是價格變化。”一位上海開發商坦率表示。

　　根據規劃，北京市保障性住房將在今年大批入市，購房需求的進一步分流已迫在眉睫。而在上海，9月份新盤供應初步估計可逾30個，共計推出上百萬平方米新房源。“金九銀十”成色幾何，其實更在于開發商的調整措施是否到位。