與IPO時的風光形成鮮明反差的是，碧桂園大舉發債的設想無奈地推后了 資料圖

　　隨著宏觀調控的鼓點日漸緊密，房地產企業在中國內地的發展環境正變得越來越嚴峻。在巨大的資金壓力面前，不少房企排隊等候借力境外資本市場，用“千軍萬馬過獨木橋”來形容不為過。但是，由于直擊房地產市場的調控措施同時又對資本市場形成影響，導致境外資本市場對于內地房企的態度明顯審慎，制約了內地房企的資本之路。無奈受到制約的內地房企，一時間也只能各展神通，以冀平安渡過難關。

　　⊙本報記者 唐文祺

　　關鍵詞：結匯不暢

　　“現在頭疼的就是結匯問題，由于牽涉到多家相關部門、多個政策規定，在具體操作上十分復雜，而且批復時間也明顯延長。”一名外資投資企業負責人告訴記者。去年有多個針對房地產業的“限外”政策接踵而至，其中7月份發布的《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》(130號文)，直接明確地對外資公司結匯進行了嚴格限制。

　　日前剛剛完成的上海新江灣城F地塊出讓，僅以招標書中的掛牌底價67.5億元人民幣成交。而接手這幅大型商住綜合用地的買家，是此前便已傳聞“疑似定向轉讓”的美國鐵獅門房地產公司。雖然結果早已在意料之中，但對于業界人士來說，許多更深層次的問題才是值得探討的。

　　“鐵獅門如何將資金匯入內地，是我們最為關心的話題。”一外資房地產投資機構代表坦言。據了解，參加該幅地塊競拍的企業，必須在1月9日繳納高達7億元人民幣的保證金。由于此次參與規則取消了外幣保證金賬戶，單單這一設立的“巨款”門檻，就已經把不少境外企業攔在門外。

　　“有一種可能性是，鐵獅門已在中國投資發展了項目，因此無需擔心短期內如何把錢匯進內地的問題。”一家東南亞投資企業的相關人士稱。這家已進入內地房地產市場多時的東南亞企業，一直在低調尋找投資項目。據該人士介紹，由于外匯進出耗時長、手續麻煩，公司自進入內地房地產市場以來，匯進的前期投資錢款就一直“沒想出去”。“即使有利潤賺取，也只會繼續在中國滾動投資。”

　　而對于一些在港上市的內地房企來說，則是面臨將所籌資金匯回內地的困難，由此引發“多米諾骨牌”效應——影響到準備赴港上市的內地房企。有市場消息稱，為消除投資者擔憂，相關部門對欲在港上市的內地房企提出征詢，以了解是否能夠順利將所得資金匯回內地運營。

　　據了解，此前在境外上市的中小型企業，一般較多采用設立離岸企業的“紅籌模式”，通常操作方式是：企業實際控制人以個人名義在開曼或百慕達等英美法系地區，注冊或購買殼公司，將其境內經營的資本利潤注入殼公司，之后以殼公司的名義在交易所申請掛牌。對于這些企業來說，這種方式的最大好處是，作為離岸企業的“殼公司”，有關法律在股權轉讓、認股權證及公司管理方面的要求更為寬松，因此使得申請上市的可能性為之大增。

　　但2007年頒布的一系列“限外”政策，卻使得“紅籌模式”陷入窘境。“主要是由于境外企業的資金交易無法有效控制。”高力國際華東區董事總經理翁琳在接受上海證券報記者采訪時表示。在商務部等六大部委聯合發布的“10號文”中，對離岸企業的用途及性質進行了嚴格規定，這使得“紅籌模式”的難以操作已被業內視作“公開的秘密”。除此之外，已經完成境外上市的內地房企，因為離岸企業的“外資”背景，同樣面臨著如何將所籌款項匯回內地的問題。

　　“如果無法將所得資金匯回內地，那么內地房企在境外上市就毫無意義了。”一位民營企業高層道出了他的憂慮。

　　關鍵詞：“繞行”規避

　　“如何規避相關政策，順利地把資金匯進內地，已是不少在境外上市的內地房企需要解決的關鍵問題。”一名投資銀行人士直言不諱地指出。

　　由外管局于去年發布的“130號文”指出，對2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業(包括新設和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結匯核準手續。

　　據一位外資房地產企業人士透露，按照規定，如果參與競拍不成功，這筆外匯就會被退回到原賬戶；如果競拍成功，保證金就會被當作出讓金的一部分進行結算。而對于競得項目實行開發的外資企業來說，便可以向商務部申請審批，待審批通過之后，就可以前往外匯管理局進行備案。然而，這看似簡單的流程，操作起來卻異常復雜。

　　“130號文”的頒布，使得需要新注冊的外資企業(包括項目公司)的審批時間大大延長，有時候甚至無法在規定時間內及時交納土地款項。而在境外上市的內地房企，由于其募集的資金等同于“外資”，因而同樣享受了外資“結匯難”的待遇。面對急需向投資者有所“交待”的窘境，一時間，境外上市的內地房企種種令人眼花繚亂的“變身”方式便粉墨登場。

　　曾有報道稱，不少“地下錢莊”為客戶進行匯兌、本外幣置換，有企業借助這一渠道以達到將資金快速匯回內地的目的。另據業內人士向記者透露，自經常項目外匯管理新政正式實施之后，也有企業將總額拆分，通過不同名義的個人賬戶匯回。“但這一方法通常只能適用于幾百萬美元的款項，而股市融資通常涉及到上億美元，就需要另辟蹊徑了。”

　　有資料顯示，由于前兩年國家對于非貿易服務缺乏真實性審核規定，因此，近年來由運輸、旅游、建筑、咨詢、會展、法律等項目導致的收付行為增長很快。而一家以開發高檔物業知名的港資上市企業，采取的便是“內部流轉”的方式。“先是設立多個項目公司，然后在各個項目公司之間締造商業合同。對于外匯管理部門來說，只要有正當用途便可以予以批復。”該人士向記者介紹說。而一旦通過批復、順利引入外匯之后，這些合同是否“如約”履行，恐怕很難會有下文。

　　去年5月份，由商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(50號文)，規定外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。而在定期公布的“完成備案的外商投資房地產企業名單”中，我們不難發現，北京、上海、廣州等一線城市中的投資案例批復極其稀少，絕大部分位于二、三線城市。

　　據該港資房地產企業人士介紹，如果當地土地市場允許外資企業介入競地的話，一般來說需要先行到當地的工商局進行項目公司的設立。“但也有境內母體公司直接參與的方式，具體看地塊競標要求。”在部分城市的土地招拍掛形式中，會設立有外幣形式的保證金賬戶，對于參與的外資企業來說，便可以免去結匯這一環節，直接從境外把外幣匯入該賬戶。而據他透露，當地政府可根據具體情況對賬戶予以不同程度的“支持”。“有時候，這種賬戶幾乎等同于變相的結匯通道，非常快捷和迅速。”

　　“如果項目位于二、三線城市，外匯經批準進入的可能性就更大。”一家美資投資基金的中國首席代表稱。據悉，有部分內地房企赴港上市之后，為了將募集所得資金匯回內地，紛紛在二、三線城市加大拿地力度。而其中動作幅度最大的房企，莫過于碧桂園(2007.HK)和綠城中國(3900.HK)。

　　去年4月份完成上市的碧桂園，在半年不到的時間里迅速擴張。該公司公布的中期業績報告里稱，截至去年8月15日，碧桂園土地儲備量已達5400萬平方米，比上市之前增長了180%。這家發跡于廣東省的本地企業，其觸角已伸至全國22個城市，且絕大多數位于二、三線城市。而綠城中國在去年一年的土地儲備則增加了670萬平方米，總儲備量達到1900萬平方米，只有不足一成的土地儲備量分布于北京、上海等一線城市。

　　“由于資本市場融資所得需要注明用途才能提取款項，而二、三線城市的當地政府對于外資的配合度相應更高些，從而可以順利獲取項目并成立項目公司，以此作為申請理由將募得資金匯回內地。”該美資投資基金負責人表示。按照一般業內理解，加大二、三線城市的土地擴張力度，大多是由于當地土地獲取成本低廉，且房價上漲空間高。但該人士做出的“規避結匯政策”分析，則為之提供了另一種版本的解讀。

　　似乎可以“佐證”這種解讀的一個事實是：與在大本營浙江省的“順風順水”不同，綠城中國多年來在上海取得的第二塊地，即以12.6億元總價取得的新江灣城D1地塊，卻在獲取之后不久傳出了“資金緊張”的風言風語。據悉，按照掛牌文件明確要求，競得方必須在簽訂《國有土地使用權出讓合同》日起60天內付清全部土地出讓金以及配套費用。有投行人士透露，最后綠城中國動用了境內集團公司的資金和資源，才完成了土地出讓金的給付工作和地塊項目公司的注冊。

　　對于相關部門是否會對外資投資地區存在“引導性”，高力國際華東區董事總經理翁琳表示“無法推測”。她認為，外資投資機構只能通過現行政策的實行現狀，來做相應的策略調整。