房地產之爭 激辯昆明

　　近年來，房地產市場一直是新聞媒體與社會公眾關注的焦點，一些開發商與專家也成為眾矢之的而備受爭議。日前，在昆明由中國房地產及住宅研究會與昆百大集團聯合舉辦的一個名為“2006城市與建筑論壇”的會議上，面對我國房地產市場諸多重大問題，各路專家與名人進行了一場激辯。

　　我們需要什么樣的城市

　　在城市建設方面，技術派專家認為城市規劃很重要，城市的整潔、有序代表著一個城市的發展水平和文明程度。建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放談到他對昆明的印象時充分展示了技術派專家的觀點：昆明給人混亂的感覺，在昆明看到最多的是樓上、地上大大小小廣告牌亂放。如果我當市長，第一件事情就把昆明市所有廣告牌取掉。另外，昆明許多居民樓頂裝的

　　孫的觀點受到另外一些具有人文觀點專家激烈的反駁，并由此引出一個重大話題：我們需要什么樣的城市。當代中國哲學界新派代表人物、北京外國語大學副教授汪民安認為，城市沒有必要那么干凈、整潔�，F在中國城市的一大變化就是：馬路越來越多，街道越來越少。馬路是供機器使用的，街道是供人行走的。如果一個城市完全由機器所主宰的話，那這個城市就沒有魅力了。

　　在街道上每個人都是平等的，你再有錢也不會有什么優越感，所以街道在這個意義上恰恰是城市公共領域的民主化。城市不應該是專為有錢人和社會精英人士而規劃建設的，也應允許小商小販們的生存，一個城市如果失去街道的混亂甚至臟爛也就沒有了城市氣息。街道所在的地方，就是應該充滿各種各樣的廣告。城市一定要有節奏、夜晚、夢境，不要搞得那么光亮、透明，搞得那么沒意思。

　　對于汪民安這一具有人文主義色彩的觀點，清華大學建筑學院副教授、院長助理周榕表示認同，城市要整潔，路邊不能有烤白薯攤和小商小販，廣告要整治……，這種城市思維還停留在大約是上個世紀50年代豪斯曼的思維上。中國城市規劃思想在建國初期是建立在烏托邦思維基礎上的，如北京十大建筑的規劃都是以宏大敘事展現出來的。宏偉的道路，對稱的軸線……，這種規劃思想含有肩負對抗資本主義的使命。

　　然而，在美化城市的名義下拆除違章建筑卻造成許多社會問題。2001年太原市政府下決心拆除240萬平米違章建筑，在兩個月內，太原市的刑事犯罪案件大幅上升。因為在那里住的很多人最后的生存空間被拆除，他有什么辦法？只有上街去偷和搶。所以說，城市管理者如果失去價值中立的話，制定出的城市規劃有時是不符合社會現實的。

　　北京的房子為什么貴？

　　曾經常常因語出驚人而備受爭議的人物———北京開發商任志強，在昆明論壇上又亮出他的觀點：一個城市房價的高低很大程度上與財富和土地有關。城市價值的提升，必然會形成制度性的掠奪。在城市資源配置的掠奪過程當中，一條很重要的路徑在于房地產的掠奪。

　　舉一個最簡單的例子，比如說北京的房子越賣越貴，大部分是被山西的大款買走。山西大款掙的錢是靠山西的資源，在賣了煤以后，獲得很多財富。但這些財富并沒有留在山西繼續發展，形成企業財富，而是成為個人財富最后向北京轉移，買了高檔房子。這不但促進了北京的消費和投資，也促進了北京的第三產業發展。這些財富在分流的過程中，實際上率先提升了北京的價值，并沒有利用煤資源所產生的財富提升山西的城市價值和資源價值。

　　我們的資源利用在城市和農村之間差距很大，農村的富裕資金沒有重新投向農村，而是向大城市集中轉移，在這種向城市財富的轉移過程中，形成自然性的掠奪。城市吸納了農村的勞動力和這些勞動力創造的剩余價值，盡管農民工把收入轉到農村，但在農村當財富積累到一定程度，資金又從農村轉到城市中。這樣的結果就加大了城市和農村之間的差距。當大量的財富向城市轉移時，這個城市的房價、地價、物價、消費、稅收和經濟增長都會大幅提高。而這種提高是建立在對其他的低收入地區資金財富積累的掠奪基礎上的。

　　當一個城市價值提高的時候，就會出現這樣的矛盾，政府希望房地產的發展拉動城市的地價，同時增加公共開支和資源配置。在城市高度發展的過程中，周邊的富人為這個城市增加投資和消費，并將資金向富裕地區轉移。而城市居民一方面享受著這些富人的投入所帶來的收益，比如說稅收增加，公共資源增加，但同時也承受著物價、房價上漲的壓力。這種狀況已在很多地區充分顯現。

　　城市中低收入人群的消費能力，無論如何也比不上擁有大量財富、從其他地區進入到這個地區的富裕人群的消費能力。這些富裕人群可以承受高房價、高物價、高消費的水平。這也就是一個城市，在房價不斷出現新高的時候，房子仍可以賣得出去，而且還能不斷漲價的原因之一。由于北京中低收入家庭的收入增長，是無法跟上和承受房價增長的速度，因此這就要求政府必須通過社會住房保障來實現社會公平。比如說提供更多的政府補貼性的住房，把低收入家庭住房問題的解決從

　　開發商應不應有社會責任

　　在昆明論壇上一位知名學者認為，不要跟房地產商談社會責任，這是一個荒謬的問題（因為房地產是經濟行為）。房地產暴利不是政府調控的理由，加大稅收的極端措施會傷害市場帶來負面作用，我們要保持房地產行業的穩定發展。

　　周榕認為，這個觀點才是真正荒謬的觀點，尤其是經濟學家這么說，實際上是極其錯誤的。為什么呢？因為房地產本質上經營的是公共資源。這種資源特征表現為，一是公共性，二是不可變動性，三是不可再生性。這種公共資源的特性，就使得房地產經營不是簡單的經濟行為。它的資源配置，不能僅僅按照經濟學原則進行配置，而失去社會正義�？臻g資源配置一旦形成之后，住宅居住是70年的產權，商業是50年，70年后是不是就可以再進行配置，誰也不知道。一旦形成格局以后，再想改那是不可能的事情。如果說這種空間配制有違社會的正義，那么所帶來社會問題是長期的，并將導致社會矛盾的激化。房地產商的商業開發實質上是政府國有土地的二次委托托管，如果任憑房地產商追求商業利益而不顧其所應負有的社會責任，其后果是非常嚴重的。

　　目前

　　由此，市場經濟從一開始的企業之間競爭，很快轉化為城市間的競爭。在城市競爭的大格局下，中國城市的發展定位，發生了極大的變化。城市要在競爭中處于制勝的地位，必然要努力把自己的城市化水平提高。哪怕這種城市化不是建立在經濟發展、工業化發展的正常水平上，在這一背景下導致了中國城市發展的很多問題產生�？梢哉f，中國過快的城市化是我們城市發展的一大陷阱。