上海八大區(qū)域住宅市場全面解析

　　概況：7月份，上海浦東新區(qū)住宅銷售面積延續(xù)前兩個(gè)月的下跌態(tài)勢，成交量再次表現(xiàn)減少。7月的浦東新區(qū)市場住宅面積共成交15.44萬平方米，環(huán)比下降30.31％。

　　從整體區(qū)域來看，浦東新區(qū)7月份的住宅交易量主要集中在上南三林、源深和高橋等

板塊。上南三林板塊的未來域城、櫻桃苑；源深板塊的新城上海名園、旭輝雅苑；高橋板塊的綠地崴廉公寓等項(xiàng)目，在7月份的銷售態(tài)勢表現(xiàn)良好。此外，碧云板塊的曉園在7月份共成交了9套，從而對于較為平淡的板塊市場有了帶動作用，使得整體板塊的成交面積環(huán)比增長了27.55%。

　　利好：作為四大國家級開發(fā)區(qū)之一的浦東金橋出口加工區(qū)，隨著金橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的成立，將承擔(dān)起上海發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略的重任。

　　經(jīng)過16年的開發(fā)建設(shè)，金橋出口加工區(qū)包括貿(mào)易服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、科技研發(fā)服務(wù)、物流服務(wù)、國際培訓(xùn)服務(wù)等在內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)飛速發(fā)展，特別是科技研發(fā)服務(wù)已成為金橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的亮點(diǎn)。目前，金橋已集聚87家跨國公司及國內(nèi)大企業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，2005年，金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)區(qū)級以上34家研發(fā)機(jī)構(gòu)新開發(fā)的產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)252億元，占其服務(wù)的企業(yè)產(chǎn)值總額的70%。據(jù)規(guī)劃，2010年金橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到530億元，在2005年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻兩番。

　　樣本樓盤：張江湯臣豪園位于浦東新區(qū)張江板塊內(nèi)，該盤二期的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)開始招商，預(yù)計(jì)將對該盤周邊商業(yè)設(shè)施的不完備起到彌補(bǔ)作用。目前在售的15-17號樓的銷售價(jià)格在8300-8900元/平方米，該盤的交通便利是一大利好。

　　概況：7月份，徐匯區(qū)成交住宅為5.31萬平方米，環(huán)比增長幅度23.91%。

　　在目前市場普遍籠罩觀望氣氛的情況下，徐匯區(qū)的逆勢增長倒是顯得頗為引人注目。區(qū)域市場成交量的增長主要得力于龍華、華涇和植物園等各個(gè)板塊。

　　龍華板塊7月共成交住宅121套，其中徐匯臨江豪園成交了111套，成為板塊中的搶眼項(xiàng)目；華涇板塊在7月份的成交量也增長了150.12%，由于該板塊的供應(yīng)量原本不大，因此在徐匯臻園和徐匯新干線兩個(gè)樓盤相繼入市之后，對于緩解當(dāng)?shù)厥袌龉┎粦?yīng)求態(tài)勢有明顯作用。徐匯臻園為公寓及別墅混合型樓盤，在7月份的銷售排行屬于全區(qū)住宅成交量前十位。目前該盤的銷售重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到別墅部分。

　　利好：港匯廣場的建成使得徐家匯商圈的功能更趨全面化，目前該項(xiàng)目已形成為融寫字樓、酒店公寓、商場為一體的綜合性建筑群。裙樓部分的港匯廣場如今已成為上海最大的購物中心之一，預(yù)計(jì)今年可完成商鋪?zhàn)饨鹗找孢_(dá)8億元。目前港匯廣場正在醞釀新一輪的業(yè)態(tài)調(diào)整，使之產(chǎn)生更好的營運(yùn)效益。調(diào)整后的港匯廣場，將陸續(xù)引進(jìn)多個(gè)知名品牌。

　　樣本樓盤：徐匯新城位于徐匯區(qū)內(nèi)的植物園板塊，與淀浦河相鄰，屬于在生態(tài)環(huán)境上性價(jià)比較高的樓盤。小區(qū)由多層、小高層和別墅等混合型物業(yè)組成。目前該盤以現(xiàn)房銷售的形式推向市場，但數(shù)量稀少，僅有20套左右。主力房源為120-140平方米，均價(jià)在10000元/平方米。

　　徐匯區(qū)：交易量逆勢增長

　　概況：7月份，長寧區(qū)全區(qū)共成交住宅4.07萬平方米，比上月減少26.82％。

　　從整體市場來看，長寧區(qū)的成交量表現(xiàn)平穩(wěn)，但個(gè)盤表現(xiàn)分外突出。其中尤其以天山板塊交易量表現(xiàn)搶眼，該板塊在7月份共成交了161套，成交面積2.68萬平方米，面積比6月份增長了172.45%，全區(qū)成交占比也由6月的17%上升到了7月的66%。

　　天山板塊的居住氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟，本期長寧區(qū)銷售前三甲樓盤仁恒河濱花園、天山河畔花園以及元豐天山花園，皆位于該板塊之中。古北板塊則由于后續(xù)樓盤供應(yīng)量的缺乏，使得板塊市場進(jìn)入低迷狀態(tài)。北新涇板塊已經(jīng)在很長一段時(shí)間內(nèi)處于“無米下炊”的形勢，目前只有幾個(gè)樓盤的尾盤在銷售之中。

　　利好：長寧區(qū)內(nèi)的虹橋商務(wù)區(qū)跨國采購業(yè)的集聚已初具規(guī)模，一批具備較強(qiáng)輻射功能的跨國采購業(yè)集群正在形成。值得關(guān)注的是，一批百貨業(yè)重量級公司正在成為虹橋地區(qū)跨國采購業(yè)的明星。尤其以法國家樂福全球采購亞洲總部和美國沃爾瑪全球采購中心上海分部為之最，前者年度采購量達(dá)458億美元，后者的年度百貨采購量達(dá)到了1500億美元。由于虹橋地區(qū)的特殊地域優(yōu)勢，使“跨采”也還具備了極強(qiáng)的輻射功能，亞洲最大的“跨采”平臺正在形成之中。

　　樣本樓盤：首信銀都碧瑤公寓位于延安西路番禺路口，由一幢24層的高層住宅樓和一幢辦公樓組成。1-3層是商業(yè)裙房，3層以上即將推出78套全

　　長寧區(qū)：局部板塊一枝獨(dú)秀

　　普陀區(qū)：副城市中心定位促進(jìn)銷量

　　概況：7月份，普陀區(qū)成交住宅10.12萬平方米，環(huán)比增長37.40％。

　　普陀區(qū)在7月份的新增供應(yīng)面積明顯減少，新增入網(wǎng)登記住宅面積5.34萬平方米，環(huán)比減少63.65％。但成交量則有明顯增幅，導(dǎo)致整體區(qū)域市場的供求走勢與6月份形成反轉(zhuǎn)。交易量增長最大的原因是區(qū)域內(nèi)的真如板塊在7月共成交了3.28萬平方米，環(huán)比增長幅度高達(dá)2664.87%，成交占比為全區(qū)總量的32.44%。

　　真如板塊一直以來都屬于“默默無聞”之輩，但7月板塊內(nèi)的中星海上名庭(梅川二街坊南塊)和星河世紀(jì)城的大量成交，使得該板塊獨(dú)樹一幟。上述兩個(gè)樓盤在7月分別成交了125套和149套，交易量之和占到全普陀區(qū)總量的31%。而普陀區(qū)內(nèi)的價(jià)格高地，長壽板塊則受到近期新政策影響較為明顯，銷售幾近零成交。

　　利好：作為現(xiàn)代服務(wù)聚集區(qū)之一的真北組團(tuán)商貿(mào)群占地600畝，是普陀區(qū)“十一五”期間重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，規(guī)劃作為以商貿(mào)為主、凸現(xiàn)涉外經(jīng)貿(mào)與商務(wù)主導(dǎo)功能，形成集商務(wù)、商貿(mào)、會展、賓館、休閑等功能為一體的組團(tuán)式的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

　　樣本樓盤：星河世紀(jì)城以均價(jià)8300元/平方米的價(jià)格推出162套房源，主力房源面積有二房100-115平方米，三房124平方米。該板塊作為城市副中心的定位明確之后，看好后市發(fā)展，對該板塊表示關(guān)注的購房者明顯增多。星河世紀(jì)城與其他周邊樓盤相比較，性價(jià)比較具優(yōu)勢，因此去化速度較快。

　　本版執(zhí)筆 唐文祺

　　（七月上海典型住宅報(bào)告）

　　市中心三區(qū)：地段、地段還是地段

　　概況：7月份，上海市中心三區(qū)黃埔區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)，共成交住宅5.69萬平方米，環(huán)比增長27.71％。

　　7月靜安區(qū)共成交住宅1.09萬平方米，環(huán)比增長169.89%，是市中心三區(qū)中交易增長最快的區(qū)域。其中，南京西路板塊靜安四季苑在7月新推房源192套，銷售量達(dá)到191套，成交均價(jià)高逾30000元/平方米左右。在整體三區(qū)的銷售量中占比高達(dá)70%，市中心住宅的稀缺優(yōu)勢和價(jià)格的抗跌性由此可見一斑。

　　黃浦區(qū)在7月份共成交住宅3.26萬平方米，環(huán)比增長39.98%。作為三區(qū)中供應(yīng)量最大的區(qū)域，成交量反而居末。

　　盧灣區(qū)的成交仍然集中在翠湖天地，該盤的成交量占盧灣區(qū)總成交量的三分之二比例。由于靜安四季苑的“出色表現(xiàn)”，此次只能位列第二。

　　利好：由隧道股份承建的地鐵四號錢修復(fù)工程地下連續(xù)墻施工取得圓滿成功，這為整體四號線修復(fù)工程的全面完成奠定了基礎(chǔ)。作為目前唯一的環(huán)狀軌道交通線，四號線的全線貫通將為沿線居民帶來極大方便。

　　樣本樓盤：作為典型的高價(jià)樓盤，靜安四季苑的成交業(yè)績可謂令人咋舌。成交均價(jià)高達(dá)30383元/平方米，但背靠南京西路的地段成為該盤銷售的最大利好。剛剛推向市場的192套房源已基本銷售完畢，從后續(xù)供應(yīng)來看，隨著該盤供應(yīng)量的萎縮，整體南京西路板塊的新房供應(yīng)再次進(jìn)入冰凍狀態(tài)。

　　近郊六區(qū)：遠(yuǎn)郊樓盤表現(xiàn)趨于平穩(wěn)

　　概況：7月份，近郊六區(qū)的住宅交易量為48.69萬平方米，與6月份基本持平。

　　其中，奉賢區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)的交易量增長明顯，而松江區(qū)、嘉定區(qū)、南匯區(qū)的交易量則有下降。7月份近郊六區(qū)共有94.65萬平方米入網(wǎng)登記，供應(yīng)量主要集中在松江區(qū)、南匯區(qū)和奉賢區(qū)。值得注意的是，配套商品房的成交比重增長明顯。7月份近郊六區(qū)共有65.55萬平方米的配套商品房入網(wǎng)登記，占到近郊六區(qū)住宅供應(yīng)總量的69.25%。

　　奉賢區(qū)南橋板塊在各區(qū)板塊中表現(xiàn)突出，由于板塊內(nèi)代表樓盤正陽世紀(jì)星城的平穩(wěn)業(yè)績，該板塊的成交量雖然較6月份有所減少，但其業(yè)績?nèi)匀慌判芯忧啊Ｋ山瓍^(qū)九亭板塊繼續(xù)保持銷量良好態(tài)勢，在上海青年城、九城湖濱等項(xiàng)目帶動下，成交量有所上揚(yáng)；松江區(qū)的新橋板塊由于低價(jià)房新樂名苑和華澤新苑的推盤，使得近期成交穩(wěn)步攀升，但松江區(qū)其他板塊表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

　　利好：松江區(qū)茜蒲路汽車站項(xiàng)目通過驗(yàn)收并投入使用，作為松江區(qū)首個(gè)5000人以上大型居住區(qū)內(nèi)的公交樞紐站，該樞紐站投入使用之后，將對于松江區(qū)大型居住區(qū)公交路線無始末站點(diǎn)的空白進(jìn)行彌補(bǔ)。

　　樣本樓盤：松江區(qū)九亭板塊內(nèi)的奧林匹克花園，作為精裝修體育概念社區(qū)，目前在售的主力房型為122平方米的三房

　　概況：7月份，上海虹口區(qū)、閘北區(qū)、楊浦區(qū)等“北三區(qū)”的住宅成交量總共為12.67萬平方米，環(huán)比降低16.57％。其中，楊浦區(qū)和閘北區(qū)的交易量分別減少了24.61%和35.13%，而虹口區(qū)的交易量則環(huán)比增長17.48%。

　　從區(qū)域市場來看，楊浦區(qū)內(nèi)的可售房源原本便不太多，6月份的熱點(diǎn)板塊———新江灣城板塊的交易量又縮減過半，因此導(dǎo)致區(qū)域市場形勢較淡。但該板塊內(nèi)的雍景苑在7月中旬開盤，交易量反向增長，7月共成交43套，反而位居楊浦區(qū)住宅交易前五位。

　　虹口區(qū)是7月份北三區(qū)唯一出現(xiàn)交易增長的區(qū)域市場。作為區(qū)內(nèi)的成交主力，魯迅公園板塊的成交占比為全區(qū)總量的55%。該板塊內(nèi)的瑞虹新城開盤數(shù)日內(nèi)即告售罄，均價(jià)約在15800-15900元/平方米之間。

　　閘北區(qū)7月份的交易量仍然集中在大寧永和板塊的慧芝湖花園、大華錦繡華城，閘北內(nèi)環(huán)板塊的綠洲雅賓利花園等項(xiàng)目，但總體而言，成交量和供應(yīng)量皆有下滑。

　　利好：鐵路上海站地區(qū)將正式啟動架空線入地計(jì)劃，這一投資1.4億元的重大工程，是鐵路上海站地區(qū)綜合改造三年規(guī)劃的重要組成部分，預(yù)計(jì)將于今年年底全部完成。與這一綜合改造相對應(yīng)，鐵路上海站區(qū)域最老的百貨公司———環(huán)龍百貨也將進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，從原來的百貨業(yè)轉(zhuǎn)向集百貨、餐飲、娛樂為一體的多功能設(shè)施。

　　樣本樓盤：寶地東花園位于楊浦區(qū)東外灘板塊內(nèi)，占地約6萬平方米，建筑面積17萬平方米，由11幢高層住宅組成。小區(qū)設(shè)計(jì)以環(huán)境為中心，突出景觀、規(guī)劃、房型、智能等四大主題。該盤四房面積從176-186平方米不等，而二房以及小三房面積為97-118平方米。

　　北三區(qū)：虹口區(qū)借大盤表現(xiàn)突出

　　閔行區(qū)：配套商品房成為主力成交

　　概況：7月份，閔行區(qū)共成交住宅20.64萬平方米，比上月增長25.80％。然而，該區(qū)增幅明顯的成交量幾乎全部來自于配套商品房。

　　7月份的閔行區(qū)共成交了配套商品房7.29萬平方米，比6月增長了127.81%。成交量增長最多的為浦江鎮(zhèn)板塊，7月共成交3.80萬平方米，環(huán)比增長125.30%。其中浦江世博家園即成交了3.09萬平方米，在此帶動之下，浦江鎮(zhèn)板塊重回區(qū)域各板塊交易首位。

　　從成交量來看，普通住宅的交易量較之配套商品房明顯見冷。較受當(dāng)?shù)厥袌鲑彿空哧P(guān)注的古美梅隴板塊，在整體市場表現(xiàn)較冷的情況下，仍有較好銷量。春申板塊目前則進(jìn)入了調(diào)整期，以存量去化為主。七寶板塊內(nèi)的碧林灣以現(xiàn)房銷售形式入市，成交情況尚屬樂觀。而莘莊板塊內(nèi)的上海康城則表現(xiàn)“熱鬧”，伴隨著特價(jià)房源、敢于讓利等營銷手段的出臺，市場反應(yīng)明顯。

　　利好：醞釀已久的虹橋綜合交通樞紐站已列入上海“十一五”綜合交通發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，虹橋機(jī)場及周邊地區(qū)將建設(shè)一座集城際高速鐵路、航空、城市軌道交通、城市地面公共交通、城市高速為一體的中轉(zhuǎn)樞紐。

　　在閔行區(qū)相關(guān)部門的公開信息中，虹橋綜合交通樞紐的建設(shè)將徹底改變?nèi)A漕地區(qū)的城市功能定位和道路交通定位，使得當(dāng)?shù)貐^(qū)域產(chǎn)生顯著變化。據(jù)悉，“十一五”期間，閔行區(qū)境內(nèi)規(guī)劃的10條軌道交通線中，將有4條通往虹橋綜合交通樞紐。

　　樣本樓盤：萬科·朗潤園是上海生態(tài)示范區(qū)之一，也是七寶板塊中唯一的高檔精裝修房。目前剩余房源以135平方米中心景觀三房為主，該批房源具備了花園洋房和公寓房的特點(diǎn)，在房型設(shè)計(jì)上頗有特色。從該盤所處的地理位置來看，距離七寶商圈步行路程為10分鐘左右，尚算便利。

　　以上內(nèi)容部分由中國