淡水灣花園：市中心小戶型的喜與憂

　　淡水灣花園

　　樓盤地址：盧灣區馬當路588弄

　　開發商：上海藍印實業有限公司，上海天益房地產開發有限公司

　　容積率：3.3

　　綠化率：42%

　　總建筑面積：10萬平方米

　　總戶數：700多套

　　樓盤形態：8幢高層

　　主力戶型：55-138平方米一房至三房

　　開盤時間：2005年4月

　　交房時間：2007年5月

　　網上已推戶數：375套

　　網上已售戶數：123套

　　網上最新成交均價：24282元/平方米

　　車位配置：1：1

　　物業管理費：2.6元/平方米/月

　　位于盧灣區南部的“淡水灣花園”雖然不是板塊內品質最高的樓盤，但一定是新聞最多的，也是最有趣的———定位上海市中心高端樓盤的它卻一反常態做起“小戶型”。本身不算大事，但這一點在“70/90”政策出臺之后，逐漸受到同行關注：市中心高端樓盤，走小戶型之路是否可行？這一期，我們就來剖析淡水灣花園。

　　高單價小戶型依然暢銷

　　淡水灣花園位于馬當路588弄，臨近徐家匯路，屬南盧灣板塊，是新天地輻射范圍，又緊靠打浦橋商圈。小區配套齊全，交通便利且綠化率高達42%，在市中心比較少見。樓盤共分兩期建造，由8幢高層建筑構成。

　　到目前為止，淡水灣花園共推出了3批房源，前2批已售107套，可售89套。毛坯房的價格基本在25000元/平方米左右，房型大小齊全，主力房型有55平方米左右的一房和87平方米左右的兩房，三房則在130至138平方米。最新一批房源在今年7月26日推出，為104套全裝修房，均價28000元/平方米，依舊以小戶型為主打。

　　“能夠承擔該樓盤的購房者，不會喜歡小戶型，更喜歡一步到位�！背诌@樣看法的業內人士不在少數。他們認為，市中心小戶型很多是“不倫不類”，空氣不夠通暢、一房狹長型過道廳、兩房的客廳面積過小，都是小戶型的“先天不足”。

　　據上�！熬W上房地產”的銷售結果，和專家意見向左：淡水灣花園最暢銷的房源就是55平方米的一房和87平方米的兩房，兩者相加共31套，占這批房源43套總銷量的72%，其余戶型的銷售則乏善可陳。道理簡單，由于房價偏高，一室戶就在140萬元以上，因而小戶型“受寵”也成顯然。而比起周邊其它樓盤的單價要在4萬元至8萬元之間的樓盤，價格優勢不言而喻。

　　宏觀調控曾“閉關修煉”

　　淡水灣花園是幸運的。

　　一個幸運是樓市飆升之際，靠新天地的金字招牌躋身一流樓盤行列。

　　據知情人士透露，“早在2003年，淡水灣花園便在盧灣的房展會上亮相，當時開發商的定價約8000元/平方米�！笨傻�2005年3月開盤前，淡水灣花園已是聲名在外：登記人數高達9000人，一套淡水灣花園的“轉手費”飆升至30萬元。幾個月內，單價從最初的意向定價18000元/平方米，最高喊到了28000元/平方米。

　　但到了去年8月，宏觀調控風頭正勁。淡水灣花園是盧灣區在售的樓盤中，銷售情況最不理想的。當時附近的紫勛雍邸報價24000元/平方米，一周售出12套。尤其是其與淡水灣花園相距不足1公里的揚子江花園，更是將售價壓至15000元/平方米左右，一月迅速去化26套。前堵后追，淡水灣花園無疑壓力巨大，8月份僅售出1套。

　　但是開發商誓不降價。面對淡水灣花園最高時房價賣到了30000元/平方米，現在價格回落到了25800元/平方米，降價幅度高達14%的民間暗降之說，其銷售經理以“絕無此事”明確回應。

　　左右為難之際，2005年11月，傳一家神秘基金向淡水灣花園投入6億元，如降甘霖。淡水灣花園隨后“閉館修煉”，試圖東山再起，將這6億元用于追加建設成本投入上，改善小區環境、提高建設用材標準。

　　隨后，淡水灣花園高調亮相，終于搖身一變，成為市中心又一出豪宅。該盤在年初經過重新包裝，推出新一批房源———單元頂樓建造豪宅，面積1000平方米左右，單價50000元/平方米左右，每套總價基本上要5000萬元。

　　重出江湖之后，不知樓市回暖還是豪宅使之品質升級，居然成效斐然。在今年8月1日至14日的兩周時間內，盧灣區成交的15套住宅中，就集中在兩個樓盤：北為翠湖天地御苑，南為淡水灣花園。淡水灣花園終于可以和浦西樓王“分庭抗禮”了。

　　克服房型缺陷是關鍵

　　并不是所有樓盤都那么幸運。宏觀調控后，投資客逐漸淡出，自住客占大半江山，排隊買房，幾日售罄之類的銷售神話，已經無法締造。尤其是對于市中心高端樓盤而言，本身就是供大于求的狀態。高檔樓盤必須面對“去化極緩”的宿命。

　　但因為自住客也分層，適合實力者定對小戶型青睞有加。這也是淡水灣花園小戶型銷售亮眼的原因所在。

　　“豪宅造小戶型，是個不好又不壞的選擇，總有人要，但也不會太多。”有人這樣評價。而照目前網上去化速度，小戶型也有“停滯不前”的可能。

　　最大的制約還是房型設計。淡水灣自家銷售人員也承認，小戶型問題“顧了這頭顧不了那頭”，除了客廳小，衛生間和廚房間近，窗開向廚房工作陽臺，也是一大問題。

　　看來克服房型上的難關，成了小戶型建造的關鍵問題，尤其是對打品質牌為主的樓盤。若是能做到這一步，市中心高檔樓盤造小戶型，未嘗不可。