直擊 誰在曲線對抗樓市新政？！

　　卡夫卡在《變形記》里描寫了異變的人生，現(xiàn)在，我們的樓市似乎也在異化成變身的舞臺。

　　從5月17日“國六條”算起，樓市新政出臺至今整整三個月。但是映入我們眼簾的，

滿是“對策”和“政策”的對抗：這邊是一些地方政府陽奉陰違，在調(diào)控的大考中頂風(fēng)“舞弊”；那邊是開發(fā)商和投資者還在盤算如何囤房和逃稅；幫忙的，還有那些為營生所迫的中介和代理商們……

　　我們不得不無奈承認(rèn)，至少目前為止，樓市燥熱還沒有完全降溫，死灰復(fù)燃的可能性依舊存在。

　　我們不得不憂心如焚，道高一尺，魔高一丈的尷尬局面繼續(xù)上演，對抗樓市新政的鬧劇沒完沒了。

　　破立關(guān)口，我們衷心期盼，樓市調(diào)控新政，請拿出貫徹到底的勇氣和執(zhí)行力來！(柯鵬)

　　投資者 總能對付過去？

　　□ 本報記者 柯鵬

　　無論是機構(gòu)還是個人投資者，這個夏天都不好過。但是，總有對付過去的辦法。

　　海外基金已經(jīng)從“限制外資炒樓”的171號文剛剛頒布時的錯愕中鎮(zhèn)定下來，不少開始蓄勢再發(fā)。“我們發(fā)現(xiàn)171號文主要限制的還是外來的個人投資客，不讓他們一人購買多套房產(chǎn)投資或投機，對于機構(gòu)投資雖然也有限定，但是還是有余地的。”一家來自加拿大的外資機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。

　　該人士指出，盡管171號文要求海外基金投資中國房產(chǎn)，必須遵守商業(yè)存在原則開辦設(shè)在國內(nèi)的外商獨資企業(yè)，或者遵循自用原則購買，但是“其實這都是可以滿足的，只是麻煩一點而已。”據(jù)悉，現(xiàn)在不少海外基金都有通過自己的國內(nèi)合作企業(yè)購買房產(chǎn)投資的打算，或者將自己的員工派駐這些企業(yè)具體操作收購事宜；另外，通過海外公司間的收購，即在境外收購國內(nèi)某個房地產(chǎn)項目的海外控股公司，也可以達(dá)到購置房地產(chǎn)項目的最終目的。

　　對于海外的個人投資者來說，現(xiàn)在的政策影響主要是在心理層面。剛剛在廣州買了自己的第二套房的美籍華人孫先生就告訴記者，他此次是以自己中國妻子的名義購買的房產(chǎn)，輕易回避了境外人士“一人一套房”的政策限制，并且只要經(jīng)濟實力允許，還可以繼續(xù)購置下去。

　　對于國內(nèi)的房產(chǎn)投資客來說，現(xiàn)在的情況最不妙，但也不是壞到無可救藥。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在雖然不少投機分子已經(jīng)悄然退出市場，投資客也大多“轉(zhuǎn)售為租”規(guī)避稅費。但是，即便那些拋售房產(chǎn)的投資客，也很少有不顧血本降價的事情發(fā)生。甚至一些區(qū)域性或者團(tuán)體性投資者，開始謀劃“價格聯(lián)盟”來維持房價。至于為了逃避稅費，辦理“陰陽合同”、贈與乃至遺贈的事情也有出現(xiàn)。

　　中介 無所不用是法則

　　□ 本報記者 柯鵬

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)中介的生意不好做了，我們更要發(fā)揮作用，找到生存的空間。”昨天，北京一位中介公司負(fù)責(zé)人坦言。據(jù)悉，隨著樓市調(diào)控政策迭出，現(xiàn)在不少中介不得不慘淡經(jīng)營，鉆空子似乎在成為生存的必備伎倆。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在中介的生意經(jīng)無所不在，只要能拉成一筆房地產(chǎn)交易，“無所不用”成了生存法則。

　　“往年樓市光景好，我們坐著打打蒼蠅，曬曬太陽，等著客戶上門，也可以一天賣掉10套房。”上海四川北路的一家中型中介老板介紹說，“現(xiàn)在簡直是從天堂墮入地獄，為了做成一筆生意，我們不得不來回奔波，說破嘴皮。”

　　據(jù)悉，目前由于稅費的增加，房地產(chǎn)買賣的成交量大幅減少。因此，一旦有意向買賣的客戶進(jìn)門，大部分中介都會幫著想方設(shè)法逃避稅費，這成了“攬客”的必須。

　　“幫著做低房價的陰陽合同，幫著弄一些抵扣稅費的假證明，甚至幫著辦理假贈與、假遺贈……只要能少繳稅的，我們都幫著想辦法。其實，我們也很無奈。但是為了那上下家各1％的傭金，我們不得不做。”從事房產(chǎn)中介工作三年的小黃透露。

　　除了房地產(chǎn)中介，從事一手房買賣的房地產(chǎn)代理公司也面臨業(yè)務(wù)減少的青黃不接態(tài)勢。為了熬過這個炎夏，他們也開始想出很多對策，曲線對抗新政。“我們剛剛接了一個商鋪項目，屬于風(fēng)險高的項目，很多投資客對未來盈利的信心不足，所以我們不得不冒風(fēng)險，幫他們和開發(fā)商簽訂售后包租的合同。但是這個你也知道，建設(shè)部是幾次三番提示風(fēng)險，而且不允許的。”一家廣州的大型代理公司副總透露。

　　地方政府 總有一些在大考中“舞弊”

　　□ 本報記者 于兵兵

　　“令我十分不解的是，地方細(xì)則本來應(yīng)該是配套措施，卻個個成了解套方案。”一位來自臺灣的獨立房地產(chǎn)評論人士稱。他所說的“解套方案”指的是近期關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個地方細(xì)則的出臺。

　　強征個稅：避重就輕

　　在8月1日實施的強征二手房個稅政策中，地方政府上演了一出鮮活的偷梁換柱。

　　國稅總局關(guān)于強征個人所得稅的108號文件中明確規(guī)定，嚴(yán)格按照稅法征收二手房轉(zhuǎn)讓個稅。只能無法出具房產(chǎn)原值憑證，無法計算“所得”差價時，才由地方稅務(wù)部門根據(jù)實際情況，按房產(chǎn)交易全額的1%至3%收取。

　　就這一項，地方政府展轉(zhuǎn)騰挪出了無限變通空間。據(jù)了解，目前部分近年來房價上升較快的城市雖然在細(xì)則中分清了兩種征收標(biāo)準(zhǔn)的前提，但在執(zhí)行中卻相當(dāng)含糊。中原地產(chǎn)人士介紹，8月1日以來，在持續(xù)了兩個星期的觀望后，二手房交易開始恢復(fù)，但在符合交繳個人所得稅條件的交易中，只有一成左右的售出方選擇了按差價20%交繳，其余均為全額的1%或2%。

　　“上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了一次調(diào)整，目前不適用更嚴(yán)厲的措施。”在采訪中，上海的地稅部門工作人員的解釋儼然一位政府房地產(chǎn)政策專家。“我們也有自己的難處，個個核對交易原值基本不可能。地稅部門與房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫并不聯(lián)網(wǎng)。”某地一位地稅部門人士介紹。

　　限外與結(jié)構(gòu)：細(xì)則冷凍

　　在這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和限制外資炒樓的政策是較早出現(xiàn)的文件，卻在地方細(xì)則環(huán)節(jié)遭遇了類似于“冷凍”的處境。中央級文件對若干政策的松口是為了防止“一刀切”帶來的矯枉過正，卻被地方政府應(yīng)用起來，成了有效的變通手段。“不出細(xì)則本身就是一個細(xì)則，那就是該怎么做還怎么做。”上海樓市境外人士專刊總編蔡為民這樣認(rèn)為。

　　在低調(diào)與本市開發(fā)商、中介商及外資機構(gòu)廣泛接觸后，某大型城市的政府高參給市場的一個提醒是“目前政府的工作重心不在這里。”顯然，這是一個鮮明的信號，短期之內(nèi)，市場執(zhí)行沒有變化。在各大房地產(chǎn)交易中心，工作人員對外籍購房人士的解釋是，“外資購房目前沒有限制。”

　　認(rèn)可勾地：尋租之嫌？

　　據(jù)國土資源部本月開始實行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，“用地預(yù)申請”制度即勾地制被正式認(rèn)可。開發(fā)商對招拍掛出讓地塊可以提前進(jìn)行用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。招拍掛中，如沒有更多質(zhì)優(yōu)選擇，預(yù)申請人須嚴(yán)格按此價格受讓。

　　正面看，這一政策是為了防止調(diào)控帶來的土地流拍或低價出讓，但一些地方，一些明顯具有較好市場前景的項目也采用勾地的做法，無疑有官商溝通之嫌。

　　土地專家章劍峰曾表示，如果制度不完善，勾地制度很可能會成為一種名正言順的利益尋租，土地部門將難免有從公益部門、宏觀調(diào)控者的角色淪為經(jīng)營個體的危險。而土地調(diào)控的方向本身卻是杜絕私相授受、權(quán)錢交易。

　　開發(fā)商 棒喝下大玩鬼把戲

　　□ 本報記者 李和裕

　　生存還是死亡，這是一個問題。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中，開發(fā)商也在這樣考問自己。雖說面對媒體，大多數(shù)開發(fā)商不約而同選擇了沉默，但在這低調(diào)的表面下，他們還在謀劃著一場“老鼠與貓”周旋的游戲。

　　先是結(jié)構(gòu)調(diào)控政策給了開發(fā)商一個“下馬威”，90平方米和70%比例的雙控制還真讓開發(fā)商犯愁，很多都面臨

　　“大家都在研究一些‘秘籍’，可以巧妙突破90平方米的限制。”有開發(fā)商表示。比如，利用陽臺面積不計入套型建筑面積，有的開發(fā)商考慮將陽臺的概念延伸擴大，將住宅套內(nèi)的面積控制在90平方米以下，而把餐廳和陽臺的設(shè)計連為一體，這樣購房者實際的房屋使用面積完全可以超過90平方米，符合國家規(guī)范，售價則還可以調(diào)高一些。

　　更多的則是考慮將大戶型設(shè)計成可并聯(lián)打通或上下打通的相鄰

　　在建設(shè)部的 結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則出臺后，并非“一刀切”的控制標(biāo)準(zhǔn)更讓開發(fā)商松了一口氣。并且，既然國家大力提倡小戶型的開發(fā)建設(shè)，有的開發(fā)商便“先下手為強”，利用打了“擦邊球”的超高層高的小戶型來刺激銷售；有的則反而“捂房”，在銷售的時候把一段時間內(nèi)可能比較搶手的小戶型先保留起來，以后再見機出手。

　　此外，雖然對于開發(fā)商的銷售行為，九部委也進(jìn)行了政策規(guī)范，如對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，將加大整治查處力度；獲得銷售許可證的項目，房源必須在3天內(nèi)放開等。但據(jù)了解，開發(fā)商對于前期準(zhǔn)備的銷控依然“我行我素”。“客戶總要積累，會有變通的辦法。至于房源要全部放開，也沒太大問題，申請銷售許可證的時候，還是可以按照我們的銷控進(jìn)度去操作，無非是多去申請幾次。”一位銷售經(jīng)理直言不諱。

　　比較“致命”的 當(dāng)頭棒喝恐怕就要算國家對“銀根”的收緊了。內(nèi)地開發(fā)商融資渠道不多，調(diào)控形勢下又不能指望銷售回款，賣地則已代表窮途末路，因而一些企業(yè)便開始劍走偏鋒。

　　為了減輕資金壓力，曾有開發(fā)商將前期剩余房源以個人購房者名義進(jìn)行“自購”，從而獲得貸款進(jìn)行融資；還有房企以貿(mào)易企業(yè)的運作方式申請貸款，以貿(mào)易流動資金的名義申請貸款，抵押物便是該房企轉(zhuǎn)手于自己成立的貿(mào)易企業(yè)的房產(chǎn)；如今又有開發(fā)商通過注冊臨時性企業(yè)，以新企業(yè)名義購買物業(yè)，申請機構(gòu)貸款來獲得資金———“左手轉(zhuǎn)右手”的游戲再次反映出開發(fā)商“鉆空子”的狀態(tài)。