調控效果尚不明顯 北京房價漲勢依舊

　　7月以來，國家在房地產宏觀調控方面頻頻出手，“90平米/70%以上”戶型限制細則正式出臺，二手房交易的個稅與過戶掛鉤的政策開始實施，限價商品房用地即將入市……但房地產市場并沒有因為國家調控的“降溫”力度而“退燒”，房價依然堅挺。隨著樓市“金九銀十”銷售旺季到來，調控效果和未來房價的走向日益成為了關注的焦點。

　　素描 調控尚未勒住房價

　　“如果現在拿著北京市地圖，沿著四環線尋找，您會發現，除了南城以外，東、西、北三方向內基本上已找不到均價8000元以下的商品房樓盤了�！币患曳康禺a中介公司的銷售人員表示。

　　日前，記者以購房人的身份走訪了地處東二環內廣渠門內大街南側的某一普通商品房項目。在開盤前一天，記者看到排隊的購房人已經擠滿了銷售大廳外的14頂遮陽傘。開盤當日，記者在上午9：45到售樓現場登記時，排到的是516號。選房簽約的時間，從上午9點一直持續到傍晚，700余套房屋，當日便售出500余套，占全部貨量的七成以上，

　　在北京商品房市場，排隊買房不是什么新鮮事，可是對于單價超過1萬元的二環以里項目，這種的排隊場面確實罕見。記者詢問了一些買房人，一位近30歲的購房男子表示，吸引他的，除了戶型結構合適外，主要還是所處的地段和周邊環境。他認為，這里交通方便，公共設施完善，環境也比較安靜。一位在國貿附近工作的女白領也表示了類似的看法。她坦言，這里的地理位置是不可復制的，東二環以內的房產有不小的升值空間，現在買是為了自住，而將來出租也很劃的來。

　　業內專家分析，由于北京市中心城區的開發已經相當成熟，可供開發的新地塊日益稀缺。而這里的公共設施又是最完備的，商業、辦公、教育等方面的便利優勢十分明顯。因此，房價上漲和銷售旺盛是在情理之中的。

　　而國家建設部有關負責人“房地產市場宏觀調控取得初步成效，但住房供應結構性矛盾、部分城市房價上漲較快等房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決”這一公開表態，也說明了房地產市場調控的效果尚不明顯。

　　數據 聚焦土地供應

　　北京市房地產交易管理中心的統計數據顯示，自“國六條”新政以來，市場交易除了在新政發布后的兩三天比較低迷之外，其他時間總體上看都比較正常，與新政前的交易水平大致相同。住宅期房日均銷售量在7月為441套，略低于“國六條”前5個月的日均448套和6月的日均474套。

　　在交易淡季，又處于調控引起的觀望期中，住房交易量沒有明顯萎縮，表明市場需求依然旺盛。但房地產開發商所關注的土地交易價格在二季度同比上漲了6.4％，其中，居住用地交易價格上漲百分之7.1％，漲幅較上季度高出1.3個百分點。

　　記者從北京市土地整理儲備中心了解到，目前正在交易的宗地共有10塊，其中有9塊均位于懷柔、延慶、豐臺、大興等郊區縣，剩下的位于朝陽區的地塊還是公建用地。而半年即將集中公開出讓的30塊土地中，位于城區的只有13塊。其中，有住宅項目的又僅有8塊。

　　北京市民矚目的的限價地將于本月面世。雖然限價地數量也在原有6塊限價地、總土地面積約126公頃的基礎上，又新增6塊、154公頃限價地，但多數分布在城市周邊地區。因此業內人士認為，土地集中放量，也較難抑制房上揚。

　　限價房主要是各地政府根據“九部委細則”推出的，即中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，是在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的基礎上，以招標方式確定開發建設單位。

　　不少專家表示，相對于巨大的需求量而言，小規模的限價房無異于杯水車薪。首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任邢亞平認為，寄希望于限價地平抑房價，基本是不現實的。因為限價房的供應相對于整體的住房需求而言，還非常渺小，更何況在中心城區的比例更少。而社科院金融所專家易憲容研究員也認為，限價地的推出不可能在房地產投資過猛的情況下起到拉低房價的作用。

　　趨勢 城郊差異主導供求矛盾

　　北京市建委住宅發展與保障處處長程建華日前曾表示，北京的住房需求很旺盛。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房條件的、城鎮化進程中的十多萬戶拆遷居民和買房進行投資的一部分人群等；另外一部分是外地來京人員以及香港同胞、澳門同胞、國際人士等等。

　　而像北京這樣的城市，城郊差異相當明顯。

　　今典集團主席張寶全說，北京也有二三千塊元一平米的房子。懷柔有，昌平也有。但是由于城市化功能的不健全，使得核心地區和郊區以外的造成很大的差異。在北京，盡管郊區有中低收入者買得起的商品房，但買不了，因為居住成本極高，一天要倒三四次車，買米買油要跑很遠，這樣的居住成本使得沒法在那里買房。

　　一位房地產業的資深人士曾說過，沒有住房問題，只有土地問題；沒有土地問題，只有交通問題。雖然這話說得有點絕對，但確實擊中了要害。

　　在用于房屋生產的所有資源中，土地是沒有價格彈性的，因為它不可復制。對于現代城市居民來說，所謂遠近實質上是以時間而不是距離來衡量的。城市擴張的版圖，是由擴張的公共交通能力來劃定半徑的。

　　每天上下班高峰，從地鐵艱難關上的車門和環路上亦步亦趨的汽車，我們就可以直觀地理解北京房價上漲的真實內涵。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心分析，住宅期房銷售格局與當前的房地產產品分布有關，以朝陽區為例，朝陽區所轄地域寬廣，地理位置優越，商務氛圍良好，交通便利，配套完善等諸多環境利好使得該區的房產投資自住兩相宜，故無論是新盤供應量還是銷售量，一直以來均穩居各區之首。

　　而21世紀不動產北京區域市場部統計數據顯示，

　　根據北京市統計局公布的數據，目前北京常住人口地區分布差異大，近一半的常住人口集中在近郊區。從人口密度看，地區分布呈梯度變化，城區人口密度最高，為23008人/平方公里；近郊區次之，為5669人/平方公里；遠郊區縣最低，每平方公里只有366人。城區的人口密度是近郊區的4倍，遠郊區縣的63倍。

　　社會學者張兆安表示，目前我國城市的城郊差異，不僅表現在公共設施和商業方面，人們住在城區，意味著可以享受更好的就業機會、更多的收入、更先進的醫療以及更優越的社會保障和子女教育條件。