張江湯臣豪園：小戶型時(shí)代的錯(cuò)位競爭

　　樓盤地址：浦東新區(qū)晨暉路825弄

　　開發(fā)商：上海張江微電子港有限公司

　　投資商：湯臣集團(tuán)

　　總建筑面積：19萬m2

　　總戶數(shù)：約1300套

　　樓盤形態(tài)：34幢8-16層公寓樓

　　本期主打戶型：95m2兩房，115-140m2三房

　　本期開盤時(shí)間：2005年7月

　　本期交房時(shí)間：2007年3月

　　網(wǎng)上已推戶數(shù)：936套

　　網(wǎng)上已售戶數(shù)：900套

　　網(wǎng)上最新成交均價(jià)：8093元/m2

　　裝修狀況：毛坯

　　物業(yè)管理費(fèi)：1.7元/m2/月

　　本版制圖 張大偉

　　盡管“國六條”的上海地方細(xì)則尚未出臺，但政府限制“地根”和“銀根”的意圖頗為明顯，“90平方米以上住房占70％”更成了一道“生命線”，適用于自住群體的中小房型將成大勢所趨。因此，接下去的一段時(shí)間，我們上證房產(chǎn)辦公室就把著眼點(diǎn)落于一些設(shè)計(jì)有特色小戶型的樓盤，看看它們是否具備可圈可點(diǎn)之處，能否在變化著的市場中先拔頭籌。

　　這一期，先從白領(lǐng)云集的浦東開始。

　　張江板塊的“獨(dú)門買賣”

　　位于浦東知名的張江高科技園區(qū)內(nèi)的“張江湯臣豪園”是目前張江地區(qū)為數(shù)不多的在建商品住宅之一。目前的張江湯臣豪園二期地塊北臨祖沖之路、南至晨暉路、西靠藿香路、東接金科路，土地面積約13萬多平方米，規(guī)劃有34幢住宅樓、1個(gè)會(huì)所、1幢社區(qū)配套商業(yè)樓、7個(gè)地下車庫。

　　從建筑布局上看，該樓盤中心區(qū)域?yàn)?6層高層住宅、東側(cè)配置8層多層住宅、西側(cè)配置12層小高層住宅、南側(cè)配置15層高層住宅，這種樓宇間的“錯(cuò)落”提高了社區(qū)內(nèi)的采光度和空間尺度。另外，小區(qū)中心設(shè)有大型綠地，面積約2.5萬平方米，并向南延伸連通沿晨暉路邊廣達(dá)1萬多平方米的帶狀公共綠地。

　　用該樓盤銷售經(jīng)理周穎的話來說，由于“同門”的湯臣豪庭和張江湯臣豪園一期都屬于別墅樓盤，而附近此前在售的廣蘭名苑也已近銷售尾聲，張江湯臣豪園二期如今在張江做的可算是“獨(dú)門買賣”。

　　據(jù)了解，從2005年7月開盤推出476套住宅，張江湯臣豪園二期曾創(chuàng)造了去年宏觀調(diào)控后樓市低迷行情下的排隊(duì)熱銷場面，從“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的均價(jià)來看，當(dāng)時(shí)僅售7600元/平方米左右。隨后的9月和11月，該樓又分別推出268套和192套房源，且都在較短時(shí)間內(nèi)售完，均價(jià)卻從7835元/平方米小幅攀升到8093元/平方米。其中，77平方米和90平方米兩種特色小戶型成為促進(jìn)銷售的重要源頭。

　　過分倚重特色小戶型

　　據(jù)介紹，張江湯臣豪園二期小戶型的特色之處就在于“買1間房、得2層空間”。以77平方米的特色小戶型為例，整套住宅層高5.9米，中間半層隔開就可成為2層樓。許多購房者都把半層隔斷，在“樓上”再形成一個(gè)小房間。

　　由于該樓盤處于浦東中外環(huán)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)多以大房型開發(fā)為主。何況，價(jià)格也在板塊中具有競爭優(yōu)勢，開盤之初其與附近均價(jià)9000元/平方米的廣蘭名苑相比，單價(jià)低了約1500元，加之小戶型的總價(jià)也低。因此，張江湯臣豪園二期的小戶型一推出就成了“香餑餑”。

　　不過，今年4月起，該樓盤又陸續(xù)推出131套房源，卻由于受到調(diào)控新政影響，樓盤銷售速度放緩，加之77平方米的特色小戶型也不再是主打，場內(nèi)持幣觀望者隨之增多，樓盤暴露了過分倚重小戶型的缺點(diǎn)。

　　據(jù)了解，今年下半年，張江湯臣豪園二期還將有新房源推出，77平方米和90平方米的“復(fù)式”小房型依舊保留，且以90平方米作主打，但均價(jià)估計(jì)在9000元/平方米左右，比開盤之初已經(jīng)有一定的上調(diào)。

　　有投資者認(rèn)為，張江湯臣豪園二期的小戶型出租起來可能比較便當(dāng)，因?yàn)閺埥�高科技園區(qū)內(nèi)的員工的住房需求不可低估，地區(qū)租賃市場一直比較活躍。

　　配套和環(huán)境尚存問題

　　雖然戶型設(shè)計(jì)上的特色讓人感覺眼前一亮，但未盡如人意之處也存在。

　　有人表示，盡管張江湯臣豪園二期距離地鐵2號線張江高科站僅約10分鐘的步行路程，但周邊的區(qū)間交通配套建設(shè)未免顯得落后，公交線路不充裕，往往會(huì)出現(xiàn)在上下班高峰搭不上公交車的情況，有些公交車滿乘時(shí)，甚至干脆到站不停。

　　另外，由于樓盤附近所分布的多為企業(yè)，社區(qū)氛圍不濃，應(yīng)有的生活配套如醫(yī)療尚未完全跟進(jìn)。目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成的商業(yè)中心僅有位于張江高科站外的“傳奇中心”，但那里酒店、餐飲機(jī)構(gòu)不少，賣場、百貨店等卻難覓蹤影，依然使在附近居住的人們感到不便。

　　還有人提到，張江有許多醫(yī)藥企業(yè)，有“藥谷”之稱，所以那里的污水排放和空氣污染問題一直為人們所關(guān)注。盡管有關(guān)部門已經(jīng)聲稱該地區(qū)的污染沒有超標(biāo)，但是人們也很難用常規(guī)的量化指標(biāo)來衡量。

　　看來，張江湯臣豪園二期所在的張江板塊，的確還需要進(jìn)一步提高生活的氛圍。

　　七嘴八舌

　　周邊都是低密度辦公區(qū)域，基本無什么生活配套。

　　小區(qū)綠化主要是以草坪為主，樹木偏少，這樣雖然看起來漂亮，但是維護(hù)成本、實(shí)際綠化和凈化空氣的效果肯定不如樹木。不過，開發(fā)商的綠化工作做得還是蠻仔細(xì)的。

　　我曾經(jīng)看過小復(fù)式，覺得70-90平方米并不適合復(fù)式，一進(jìn)門看上去很小，樓上裝修成本也很大。兩個(gè)衛(wèi)生間一主一次是有道理的，但因?yàn)槊娣e小，顯得過于占地方。其實(shí)如果蓋成平面，應(yīng)該更受歡迎。

　　我在軟件園一家公司工作，在張江買房子主要是考慮上班近，另外我在美國生活了6年，說實(shí)話也不是很喜歡浦西的擁擠和繁雜。這里基本上符合了我的主要要求，環(huán)境不錯(cuò)，軟件園、研究園、大學(xué)、中學(xué)環(huán)繞四周，8000元的單價(jià)也可以接受，另外就是靠地鐵，有很多人說張江醫(yī)藥公司多，空氣有毒，會(huì)得癌癥之類的，我覺得在上海這么說有矯揉造作之嫌。

　�。ㄕ�自焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)“張江湯臣豪園社區(qū)”網(wǎng)友發(fā)帖）

　　產(chǎn)品：三房面積有點(diǎn)鋪張

　　張江湯臣豪園二期的房型種類還是比較多的。前期推出的簡單分為兩種，一種是層高較高的一房和兩房，分別為70平方米和90平方米左右，可以自行搭建復(fù)式，增加一個(gè)房間。一種是比較緊湊的三房，110平方米左右，不過是一梯三戶，中間一套南北不通的，而且多是沿著祖沖之路的，據(jù)說地鐵2號線延伸段會(huì)從它們面前經(jīng)過，屆時(shí)可能會(huì)面臨噪音的干擾。

　　以上這兩種房型，受到在張江工作的白領(lǐng)的廣泛歡迎。因?yàn)閯倓傞_盤的時(shí)候，它們的價(jià)格并不貴，在7500-8000元/平方米，且園區(qū)內(nèi)職工還能享受97折。

　　而后來推出的房型，也就是現(xiàn)在還在進(jìn)行外立面施工的，大多是140平方米左右的三房，總價(jià)上去了，銷售的速度也相應(yīng)降下來了，不像前兩種房型開盤的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)購房。同時(shí)，140平方米的三房可能稍顯“鋪張”了點(diǎn)，要知道超過144平方米就不能算作上海的普通商品房了，契稅要算3%，二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅也不能減免。

　　另外，從一定程度上看，兩種復(fù)式和大小三房在同一個(gè)小區(qū)里，客戶群未免顯得混雜，銷售的時(shí)候可能是客戶源廣，但對有些客戶來說會(huì)有點(diǎn)心理影響。

　　(城市測量師行市場研究部 秦云)

　　約118平方米三房

　　交通配套方面，張江湯臣豪園二期周邊有大橋線、機(jī)場線、公交線等若干交通線路，還有位于碧波路和松濤路之間的地鐵2號線張江高科站已建成通車，其東側(cè)3600平方米的配套公交首末站場地已啟用并逐步完善。規(guī)劃中的輕軌L5線將在高科路設(shè)置“高科路站”，與張江湯臣豪園二期僅一街之隔。

　　商業(yè)配套方面，張江湯臣豪園二期可能就稍顯欠缺。其目前最大的商業(yè)配套要走到地鐵站，那里有個(gè)10多萬平方米的商業(yè)街區(qū)，配置有便利店，圖書、影音類商店，餐飲店等，但是1000米左右的距離可能會(huì)稍嫌遠(yuǎn)些。

　　當(dāng)然，這種狀況并非不可以改善，就總體規(guī)劃來說，張江湯臣豪園二期西南側(cè)設(shè)有4000余平方米的社區(qū)配套商業(yè)樓，日后可與相臨地塊的商業(yè)設(shè)施相互配套，成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。

　　另外值得一提的是，張江的教育配套比較完善，張江湯臣豪園二期便矗立于名校網(wǎng)區(qū)，西側(cè)與已建成的華師大二附中及張江園區(qū)配套中小學(xué)、幼兒園僅一街之隔，校區(qū)與居住區(qū)互為滲透。而且張江園區(qū)內(nèi)還落戶有許多著名學(xué)科院校，形成了一個(gè)學(xué)術(shù)氛圍濃郁的教育園區(qū)。

　　（上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)）

　　配套：商業(yè)設(shè)施不盡成熟

　　有特色小戶型助陣，張江湯臣豪園二期前一階段的銷售表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。但由于該樓盤尚未交房，目前還談不上二手房市場表現(xiàn)如何，周邊又沒有什么很具可比性的樓盤，在此只能放大至整個(gè)張江板塊住宅的投資回報(bào)以窺一二。

　　不少市場人士介紹，張江高科技園區(qū)內(nèi)年輕白領(lǐng)很多，住房需求也比較旺盛，但由于區(qū)域內(nèi)一手商品住宅供應(yīng)有限，二手房源又以老公房和市政配套房為主，因此有相當(dāng)一部分需求被分流至租賃市場，也使得區(qū)域租賃市場比買賣市場活躍。

　　據(jù)了解，張江板塊的次新裝修兩房租金價(jià)格在2800-3200元/月。如以張江湯臣豪園二期90平方米的復(fù)式兩房小戶型為例，按均價(jià)8100元/平方米、裝修配置10萬元來計(jì)算，則房屋的總投入為82.9萬元。租金水平則取平均數(shù)3000元/月，那么每年的租金收入為3.6萬元，則年度租金回報(bào)率可達(dá)4.34%。

　　至于價(jià)格走勢上，上海世聯(lián)地產(chǎn)資訊研究中心經(jīng)理甘文黎表示，張江板塊的商品房價(jià)走勢一直相對平穩(wěn)，今年初到現(xiàn)在，市場均價(jià)基本在7000-8000元/平方米上下浮動(dòng)，并未受到調(diào)控新政的太大影響。而作為上海市排名前50強(qiáng)的樓盤，張江湯臣豪園二期在今年上半年的成交套數(shù)達(dá)到313套，成交單價(jià)在7700-8200元/平方米之間浮動(dòng)，價(jià)差僅在500元/平方米。

　　市場分析師葉穎也表示，張江湯臣豪園二期的小戶型房源的市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)。在去年7月開盤時(shí)，該樓盤小戶型的售價(jià)在7600-8000元/平方米；而到去年年底，已上升至約8300元/平方米。從總價(jià)看，77平方米的復(fù)式一房，一套約70萬元，對于追求一定生活質(zhì)量但經(jīng)濟(jì)承受能力有限的年輕白領(lǐng)而言，也是相當(dāng)符合需求的。

　　不過，市場人士指出，由于調(diào)控新政產(chǎn)生的心理預(yù)期以及該樓盤現(xiàn)在推售的產(chǎn)品為總價(jià)較高的大三房，因此5月以來成交套數(shù)明顯下降。相信隨著本身推盤產(chǎn)品的變化，該樓盤的成交情況也會(huì)有所變化。

　　小戶型租金回報(bào)率可逾4%

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：一般

　　投資收益率：較高

　　樓盤性價(jià)比：中等

　　避免小戶型中的問題戶型

　　□特約記者 一凡

　　小戶型曾被認(rèn)為是永恒的過渡性產(chǎn)品，無論房地產(chǎn)市場發(fā)展到什么階段它都“如影隨形”。同時(shí)，小房型往往因?yàn)槠浔旧淼木窒扌远�讓很多購房者拿捏不定。因此，在選購這類產(chǎn)品的時(shí)候，一定要把眼睛擦亮，以有效地避免買到其中的問題戶型。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，小戶型對于開發(fā)商來說是最不愁賣的產(chǎn)品，也正因?yàn)槿绱耍�有些開發(fā)商不會(huì)花太多心思去合理布局。如小戶型設(shè)計(jì)中最容易出現(xiàn)的問題主要在于廚房、衛(wèi)生間的格局。廚衛(wèi)和臥室、客廳的位置關(guān)系是很重要的，應(yīng)盡量避免進(jìn)門見衛(wèi)及廚房位于“上風(fēng)口”的設(shè)計(jì)。

　　更需要警惕的是，有一些小戶型產(chǎn)品可能根本不適合居住，它們之中有的是由爛尾樓“改頭換面”而成，采光、通風(fēng)條件較差；有的甚至全天日照都不超過1小時(shí)，或者朝向過于單一；還有的則屬于在大型住宅小區(qū)的開發(fā)過程中，所產(chǎn)生的低價(jià)值的附屬產(chǎn)品。

　　此外，從裝修的角度來看，小戶型的整體格調(diào)則要顯大氣，要充分考慮其色調(diào)搭配、通風(fēng)采光、功能布局，懂得在有限的空間內(nèi)掌握尺寸。一些值得借鑒的做法是：廚房與衛(wèi)生間之間用透明玻璃來取代隔墻；餐廳背面的墻面配上鏡子來增加亮度；使用頂燈和壁燈以及五金配件來增強(qiáng)色彩等。

　　張江板塊：供應(yīng)縮水 成交萎靡

　　位于浦東中部的張江板塊在樓盤分布上實(shí)際可分為東西兩大板塊：一個(gè)是以張江高科技園區(qū)為主的西板塊，代表樓盤就是本期介紹的張江湯臣豪園；另一個(gè)是以原張江鎮(zhèn)和規(guī)劃中的新張江集鎮(zhèn)為主的東板塊，代表樓盤為以別墅開發(fā)為主的城市經(jīng)典。

　　近期，張江板塊一手住宅成交出現(xiàn)明顯下滑。7月上半月，張江板塊共成交一手住宅32套，比6月上半月減少32%，更比成交旺季5月上半月的84套縮水一半以上。

　　成交萎縮的主要原因是近期張江湯臣豪園和城市經(jīng)典這兩個(gè)區(qū)域標(biāo)志性樓盤都沒有新房源推出，可能是由于新一輪樓市調(diào)控襲來，開發(fā)商想觀望一段時(shí)間。

　　相比之下，張江湯臣豪園作為張江高科技園區(qū)目前最大的在售公寓樓盤，優(yōu)勢更為明顯，4月底張江湯臣豪園二期推出94套比較有特色的復(fù)式房源，目前銷售已經(jīng)近七成。

　　同在4月底推出68套小高層房源的城市經(jīng)典則由于是以聯(lián)排、疊加別墅為主的樓盤，環(huán)境雖較好但售價(jià)較高，且周邊社區(qū)仍處在建設(shè)階段，商業(yè)設(shè)施尚未完善，市場接受度較差。

　　一手房開發(fā)商“惜售”

　　由于張江以建設(shè)高科技工業(yè)園區(qū)為主，周邊除了新建、在建樓盤外，就是市政動(dòng)遷配套工程，因此二手房市場上供應(yīng)較少，特別是次新房，成交也受到影響。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，7月上半月張江板塊二手房成交僅19套，比6月下滑50%。

　　目前板塊內(nèi)的次新商品住宅供應(yīng)集中在城市經(jīng)典一期的聯(lián)體、疊加別墅，二手房均價(jià)在11000 元/平方米左右。受調(diào)控影響，高檔樓盤交易活躍度降低便造成目前張江地區(qū)二手房成交顯著下滑。

　　張江板塊另一個(gè)二手房供應(yīng)比較集中的地方是古桐一村至六村、蘭沁苑、益豐新村和近期陸續(xù)交房的玉蘭香苑等動(dòng)遷房源；商品住宅則主要有流明新苑、廣蘭明苑、春港麗苑。

　　由于這些次新房房齡較短、房型較好，目前掛牌均價(jià)在6500 元/平方米至8000 元/平方米不等。但又由于這些小區(qū)周邊居住環(huán)境較差，本地需求不高，而在張江工作的白領(lǐng)更愿意選擇檔次更高的二手房，所以成交并不多。

　　二手房活躍度更低

　　雖然買賣市場比較冷清，但張江，尤其是高科技園區(qū)的租賃市場非常旺盛。租客以年輕白領(lǐng)居多，大都在園區(qū)內(nèi)工作，非本地人員數(shù)量較大，出租房源也一定程度上顯得供不應(yīng)求。

　　張江板塊的房價(jià)雖然要比陸家嘴等板塊低20%至30%，但租金水平可與濰坊、蘭村地區(qū)媲美。次新裝修兩房租金價(jià)格在2800-3200元/月，還是以城市經(jīng)典為主要供應(yīng)樓盤；老公房和市政配套房的租金價(jià)格則在1200-1500元/月。

　�。�漢宇地產(chǎn)市場研究中心）

　　租賃市場一枝獨(dú)秀