上海綠城：折射樓市冷暖的板塊標桿

　　樓盤地址：浦東新區錦和路99弄

　　總建筑面積：47萬平方米

　　總戶數：2631套

　　樓盤形態：10-32層小高層、高層

　　本期主打戶型：102-109平方米兩房，134平方米三房

　　本期開盤時間：2005年8月

　　本期交房時間：2007年8月

　　網上已推戶數：1176套

　　網上已售戶數：868套

　　網上最新成交均價：11715元/平方米

　　綠化率：55%

　　車位比例：約70%

　　物管公司：上海綠宇物業管理有限公司

　　物業管理費：2.55元/平方米/月

　　本版制圖 張大偉

　　一出樓市悲喜劇，“風向標”樓盤最有資格演繹。

　　作為剛在港上市的浙江最大民營房地產開發商———綠城集團在上海一展拳腳的砝碼，就是位于浦東東城板塊的大盤“上海綠城”，現在已經成為所在地區的標桿樓盤。而從一鳴驚人到遭遇調控，從日銷百套到推遲開盤，上海綠城所折射出的，更是一幅上海樓市晴雨混雜的畫面。

　　定位中高端

　　由于位于陸家嘴金融貿易區內，上海綠城所在的東城板塊與其毗鄰的世紀公園板塊一樣，也算是浦東較為優越的“富人”板塊之一。整個小區占地18萬平方米、建筑面積47萬平方米，由綠城集團分三期開發，均為小高層、高層的公寓式住宅。

　　作為浙江房地產業界之首進軍上海的第一個住宅項目，綠城集團對上海綠城的看重不言而喻。在2003年剛入市時，上海綠城的規模可謂上海住宅項目中罕見的大盤，而且小區內的設施也努力與之匹配，擁有7300平方米的會所和2000多平方米的步行商業街，加上周邊的配套設施逐步完善，使上海綠城很順利地躋身中高檔樓盤之列。

　　上海綠城一期首批房源在2003年5月開盤，其二期也在當年開工，并在2003年底開盤，三期則最早在2005年8月面市，最近的一批三期房源在2006年5月推出。據“網上房地產”最新數據，除三期房源剩余少量尾盤外，其他房源基本售罄。

　　價格曾飆漲

　　當初雖然定位從高，但由于浦東高素質樓盤還比較少，較之浦西樓盤又具備價格優勢，所以上海綠城一期和二期的銷售，一路看好，不少人看中的便是其隨整體區域發展而產生的明顯升值潛力，因此隨后也吸引了大批投資者的光顧。

　　據悉，上海綠城一期總體售價在6500元/平方米，根據當時購房者的回憶，本來開盤前稱參考價在5500元/平方米，開盤當日銷售大廳人滿為患，不論預約與否，購房者都不顧“非典”的威脅，戴口罩而來。另悉，當天早晨還有30多名從杭州趕到上海搶購綠城房源的購房者。而據開發商方面的資料顯示，開盤當月，上海綠城銷售率即突破80%，實現銷售收入5億元。

　　此種順暢銷售同樣延續到了二期。這批均價8800元/平方米的裝修房源在2003年底到2004年10月間，一直未有大幅攀升，銷量穩定。但是到了2004年底至 2005年3月，均價急速飆升至14000元/平方米，漲幅近60%，更有二手房價格漲到17000元/平方米———恰好也是該段時間上海樓市變瘋狂的最貼切寫照。

　　調控生壓力

　　當然，2005年4月開始的宏觀調控所產生的影響，上海綠城也未能幸免。主要表現在二手房市場上，其次新房的成交單價從7月起有每平方米3000-4000元的回落，進而影響到了對新房源的定價。到了8月，上海綠城推出三期房源，均價12500元/平方米，可打9.8折，還送中央空調，相比此前二期的高價下跌了25%。

　　直至今年來上海樓市選擇性回暖，上海綠城方再次出手，新一批房源均價12500元／平方米，憑預售號可享受9.8折，2天即售出108套。到了5月推40套兩房和三房房源，價格甚至又上調至13000-14000元／平方米，而銷售成績依然不錯。

　　然而欣喜持續不久，突如其來的“國六條”及其細則使樓市氣氛似乎又一次凝固。上海綠城原定今年8月底再推一批新房源，但日前被披露該推盤計劃已經取消，工作人員對具體推盤時間以“待定”來回應，顯示出開發商的復雜心情。

　　物業有難題

　　拋開價格漲跌不談，就是當初投資客的涉足，也使上海綠城如今的物業管理成了難題。

　　今年4月，記者前去采訪時獲悉，該小區內有部分已交房的樓仍處于空置狀態。而據有關人士透露，最早一期購買上海綠城的有很多是江浙投資客，目前一期的入住率，只有50%。

　　正是由于相當一部分業主不常在上海，長期將房子掛在他處待售，任由中介代看，導致看房后門窗未關、玻璃破裂、可視對講系統損壞、水閥未關導致漏水等問題涌現，不僅嚴重影響了其他業主的正常生活，也一度使物業管理陷入困境。

　　更值得注意的是，上海綠城的不少業主透露，由于一、二期大房型居多，有些房東竟把房子分割成”九間堂“收取租金，有的甚至連廚房和衛生間也成了“居室”，造成“混租”現象。有業主不禁嘆息，常此下去，高檔樓盤的品質怕要被”日漸消磨“。

　　看來，在建樓、賣樓之后，留給開發商的除了利潤，還有對自身產品形象的長期經營。這一點，恐怕也是國內許多開發商現在需要回頭修煉的地方。

　　七嘴八舌

　　綠城的景觀設計是做得很棒，但周邊還是較亂，都是小商小販，門口還有快車道，離地鐵有幾站路。

　　我們是外國人，租房住在這里，覺得物業對裝修商完全無法管理，周六周日不允許裝修的規定沒有人遵守，噪聲無處不在。

　　目擊發現，32號302室經簡裝后已經成為一家公司的集體宿舍了。由于301室和302室的北陽臺是相通的，物業應該允許陽臺封閉以保證安全。

　　由于煤氣沒開通，幾乎每天都到會所去吃飯。環境不錯，服務也不錯，飯菜味道也還不錯。就是如果把它當食堂，價格顯貴了，業主只打8.8折太少了。

　　搬家那天早上7點，老公打電話給物業問事情，沒有想到那么早居然有人接，而且接電話的小姐態度很好，和她約好了搬家的時間，她還問要不要放鞭炮，她讓保安準備一下木板，感覺挺貼心的。表揚！

　　（摘自焦點房地產網、搜房網“上海綠城社區”網友發帖）

　　產品：下沉式廣場較新穎

　　上海綠城的總平面設計運用柔和曲線，一條南北向的景觀主軸線在中央景觀區“打彎”，又以垂直于浦建路的方向貫穿整個地塊。中央景觀區呈“金鉤掛月”形，設計有5.6米的高差，廣場為下沉式，造坡的景觀處理手法打破了平原地區的沉悶，具新穎性。

　　小區主入口設在錦和路，楊高路和東繡路上還設有兩個次入口。車行道在園區四周走，經半地下車庫，與每個電梯廳相連，并形成人-自行車-汽車分流。

　　中央景觀區被五個主題組團環繞。公寓樓單體設計上分短板、長板、點式三種。板式小高層和點式高層相結合，高低錯落有致。處于中央景觀區的3棟高層和各組團景點處的幾幢小高層底層架空，最高可達7米，使視線完全打開，景觀相互滲透。

　　立面處理上，板式小高層基本上采用橫線條，3棟中央景觀高層采用三段式豎線條加玻璃及局部深色處理，給人典雅、高貴的感覺。

　　平面設計上，分為一梯兩戶和兩梯三戶。整體布局較成熟，功能面積配比較合理，空間利用率較高。客廳、主陽臺等部位都采用了落地玻璃窗，采光良好、視野寬闊。幾款120平方米以下的緊湊型房型可滿足一般三口之家的居住需求，但三房中130-150平方米的大房型所占比例偏大，對普通購房群存在銷售壓力。

　　(五合國際設計師 沈露)

　　配套：日常需要并無煩惱

　　上海綠城坐落于花木板塊與塘橋板塊交界處，由東繡路、浦建路、楊高南路、錦和路圍合而成。從交通配套來看，西面浦建路、楊高南路上有大橋六線、581、929、583等數十條公交路線。同時位于地鐵2號線的西南面，距上海科技館站與世紀公園站車程約5分鐘，步行約15分鐘。還有楊高路再過去一點的東方路上有地鐵4號線的藍村路站，去市中心還是比較方便的。

　　從商業配套來看，氛圍還算是令人滿意的。雖然錦和路、東繡路那邊僅有一些便利店和小吃店，中介門店仍占據附近店鋪的半壁江山，商業配套仍有待完善，但往東方路方向，就擁有諸如易初蓮花、好美家、國美、永樂家電等大型賣場；蘭村路美食一條街等餐飲酒店；仁濟醫院東院、上海兒童醫學中心等醫療設施。

　　另外，設于小區下沉式廣場內的會所已開始經營，有室內外泳池、網球場、健身房、壁球、羽毛球、圖書室、棋牌室、餐廳等多項服務設施，基本可以滿足小區住戶日常休閑和娛樂需要。

　　(新聚仁機構分析師 郭平)

　　上海綠城各時間段報價一覽表

　　一期2003/5-2003/75900-6100元/㎡

　　2003/8-2003./117100-7900元/㎡

　　二期2003/12-2004/88000-9000元/㎡

　　2004/9-2005/7均價10000－14000元/㎡

　　三期2005/8-2006/1均價12000元/㎡

　　2006/2至今11000-13000元/㎡

　　價格走勢：大市逆轉 價格走穩

　　上海綠城一期于2003年5月開盤，銷售報價在每平方米5900-7800元之間。事實上，該項目在上市前進行了長達1年的“蓄水”，客戶積累工作十分到位，當時約有2000多人預約登記拿號（1000元/個）。項目正式上市后，成交均價為每平方米7000元，與當時的市場價格基本持平，在吸引了周邊自住客的同時也吸引了一部分江浙投資客，開盤熱銷。

　　不過在2003年下半年，由于受到附近源深、洋涇等板塊內樓盤集中上市（如國際華城、盛世年華等）的沖擊，上海綠城的去化速度一度放慢。但總體由于價格合理而銷售良好，一期到2003年年底即告售罄。

　　上海綠城二期緊跟在2003年年底上市，銷售報價為每平方米8000-10000元。結合項目已經擁有的良好口碑和適當的廣告宣傳，銷售狀況一路看好，成交均價上升到每平方米9000元左右。與此同時，整個上海房地產市場正在進入一個快速上升通道，市場價格大幅增長的態勢初見端倪，大批的投資客紛紛涌入市場，該項目銷售局面熱烈火爆。

　　當然，旁邊世紀公園板塊內樓盤集中上市（如聯洋年華、第五大道等）也在一定程度上分流了上海綠城的客戶，但造成的銷售阻礙也不大。

　　上海綠城三期于2005年8月上市，銷售報價為每平方米11000-13000元。此時上海東城板塊的第一輪房地產開發已基本完成，區域新增供應量萎縮，總體呈現供不應求。隨著上海綠城一、二期的交付入住，小區的大盤規模優勢盡顯，加上周邊配套日趨完善，令上海綠城依然具有較強競爭力。

　　因此，雖然2005年5、6月間上海市政府一系列樓市調控政策出臺，使大市出現逆轉，但并未對該項目造成太大的影響。今年來上海綠城還推出一撥小戶型房源，再次出現排隊購房的熱銷景象。目前，三期成交均價在13000元/平方米左右，銷售狀況保持良好。

　　（上海易居房地產研究院）

　　據介紹，目前上海綠城一、二期已陸續交付使用，但在租金市場上，同一小區內不同狀況、不同條件房源的租金水平“落差”較大。

　　如毛坯房，無論是兩房還是三房，租金報價都僅在1800-2500元/月，一些裝修到位的房源則可租到4000-5500元/月。

　　根據目前上海綠城三期13000元/平方米的均價，按主打的約109平方米的兩房計算，房屋總價即141.7萬元。

　　如是毛坯房，租金取中間價2150元/月，則年租金收入為2.58萬元，年度租金回報率僅1.82%。

　　如是裝修房，按裝修、配置投入7萬元計算，則房屋的總投資價為148.7萬元。租金也取中間價4750元/月，則年租金收入為5.7萬元，年度租金回報率則為3.83%。

　　可見，上海綠城的投資門檻仍偏高了一些。就算是裝修房，投資回報率過了3%的及格線，但考慮租金回報率也沒比銀行利率高多少，因此如果不考慮未來的升值收益的話，在目前的價格水平下并不很適合作為中長期的投資品種。

　　投資預測：裝修房租金回報率尚可

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：較好

　　生活配套：較好

　　投資收益率：中等

　　樓盤性價比：中等

　　上海綠城所處板塊已被業內稱之為“上海東城”社區，屬于浦東新興的住宅聚集地。上海東城位于浦東南浦大橋腳下，東北接浦建路、南靠龍陽路、西臨楊高路，占地129公頃，規劃住宅開發建筑面積183萬平方米。

　　這一大型社區被業內視為繼“碧云”、“聯洋”之后浦東的又一個高品質現代化社區，已吸引了陸家嘴、綠城等九大實力開發商進駐。社區內目前已擁有不少樓盤，除規模達46萬平方米的上海綠城之外，還有15萬平方米的愛家亞洲花園、11萬平方米的涵合園、7.2萬平方米的學森龍苑，以及錦繡天第、錦繡華庭系列等。

　　另外，實質上作為世紀公園板塊的延伸，上海東城內還可以算上其他一些著名樓盤，如被大摩相中的陸家嘴中央公寓，還有香梅花園、怡東花園等，不過其中大部分都已售完。

　　從近期該地區的成交狀況來看，總體上各樓盤的價格已相對企穩，但成交量由于受到調控形勢的影響而有所下跌。

　　而在購房者眼里，上海東城社區目前的商業設施還存在不足，自上海綠城在板塊內打下第一根樁以來，已經近5年過去了，只見板塊內一幢幢高品質住宅樓拔地而起，卻不見舒適生活所必需的商業設施快速跟進，因而也更不見川流不息的人流。除了易初蓮花以外，醫院、銀行、郵局、餐飲以及各類生活配套店鋪都處于東方路那里，商業的不發達也導致上海東城房屋租賃市場總體并不顯活躍。

　　（信義房屋分析師 張錦達）

　　東城：延伸板塊，發展尚不均衡

　　怡東花園（環龍路263弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　15000-16000元/平方米4/2/3240平方米410萬元高層裝修

　　5/2/3201平方米290萬元多層毛坯

　　錦繡華庭（浦建路1086弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　11000-12000元/平方米3/2/2143.8平方米160萬元高層4樓毛坯

　　4/2/2141.25平方米155萬元高層10樓裝修

　　涵合園（楊高南路1399號）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　11000-12000元/平方米2/2/1114.26平方米128萬元高層8樓毛坯

　　3/2/2133.56平方米149萬元高層14樓毛坯

　　愛家亞洲花園（東建路350號）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　10000-11000元/平方米1/2/186平方米85萬元高層1樓毛坯

　　2/2/1119平方米127萬元高層17樓裝修

　　3/2/2123平方米147萬元高層10樓毛坯

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　（上述數據由信義房屋提供）