新政預警 數十億元炒樓外資先行遇阻

　　“原來外資投資一個房地產項目只需要等個把月左右時間審批，現在三個多月過去了，還是沒有批復下來。”昨天，一家國際投行的負責人向記者訴苦，“聽說新規出來前有所收緊，這在一定程度上拖延了審批進度。”

　　其實，該人士所說的“新規”就是近日盛傳的“限制外資炒房”規定。據悉，僅在上海地區便有近10個大型的外資收購項目“受阻”，其中甚至包括了近期交易成功秉已經簽約的一些市中心收購項目，涉及到的總金額可能高達數十億元人民幣。

　　外資搶食“最后的晚餐”

　　據悉，2005年境外投資者在中國房地產領域投資約55億美元，占2005年國內全部房地產投資總量（包括土地市場交易）的3%，主要的投資城市集中在北京、廣州、上海三地。而今年上半年的外資投資項目則主要集中在高檔住宅物業上。

　　就在規范外資炒房政策初露端倪之前，市場上頻頻傳出外資達成成交意向的消息。如東海廣場被

　　“包括那個市中心的住宅樓收購項目，投資的海外機構早就對政策醞釀有所耳聞，因此要趕在政策出臺之前盡快達成。”一位業內人士告訴記者。

　　然而，一切并非總能如愿。

　　權力由地方收歸中央？

　　“從前在規定總金額以下的投資項目可以由當地實行批復，現在基本都收歸到中央進行了。”一位投資人士告訴記者，“現在，盡管如何規范房地產市場外資的政策只是制定好，但是還未正式出臺，因此對于批復項目而言便顯得較為敏感。”

　　據了解，外資項目報批受阻的現象并不僅僅局限于上海地區，其他城市也有發生。而極少數的批復案例，也是在《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》稿傳發之后通過的。“意見稿的發布會提供一定的參照標準，因此一部分能夠放行。”該人士分析。

　　昨天，記者致電國家外匯總局上海分局詢問，相關負責人表示，尚未接到過任何關于規范房地產市場外資的正式文件，而且對于項目批復的金額限定、以及批復權限有否變更的情況“并不清楚”。

　　各個環節都在放緩

　　一知名國際投資機構的負責人向記者透露，根據以往的操作經驗，在外商投資項目核準權限方面，根據不同投資性質和規模，由中央和地方進行劃分。據了解，在國家發展改革委員會發布的《國務院關于投資體制改革的決定》中規定，《外商投資產業指導目錄》中總投資（包括增資）1億美元及以上的鼓勵類、允許類項目和總投資5000萬美元及以上的限制類項目，由國家發展改革委核準項目申請報告。而總投資1億美元以下的鼓勵類、允許類項目和總投資5000萬美元以下的限制類項目，則由地方發展改革部門核準。

　　然而記者得悉，此前傳出的上海市中心整棟住宅樓的收購案例，恰恰在1億美元限額范圍之內。但自消息傳開之后已有數月，至今尚未得到批復消息。“實際上，由于規范房地產市場外資準入的消息在市場上流傳已久，因此無論是政府還是機構，在操作上都表現謹慎許多。部分本來可以由當地政府批復的項目，就需要送交中央機構進行核實。各個環節進度的放緩，就可能在一定程度上造成了批復時間的延后。”戴德梁行投資咨詢部主管葉建成介紹說。

　　觀望氛圍開始形成

　　據葉建成介紹，按照以往外資投資項目的操作流程，在買賣雙方談妥條件之后，向當地外經委申請成立相關外資公司，同時在當地工商部門管理處進行登記，按照正常的稅收和工商管理步驟進行。“應該說，《意見》稿中在設立外商投資房地產企業的相關手續上的規定，對于相關政府部門而言更利于管理。”葉建成說道。然而從另一方面來看，未來申辦過程中的細化處理，同樣會使得項目批復的過程延長。

　　記者獲悉，就在《意見》稿流傳開來不久，剛剛有一個市中心投資項目獲得了批復。“大家實際上都在等待審批衡量標準的明確化。”

　　葉建成認為，“政策傳聞對于外資進入中國房地產市場在一定程度上有所影響。”據他表示，目前已經有部分外資開始持有觀望心態。而有業內人士向記者透露，已經有兩個原本意向收購的房地產項目出現流產。“對于外資而言，進入中國房地產市場經歷了一定時間的熟悉和了解，限制外資炒房對其投資意向會產生打擊。”葉建成表示。