爭議條文有定論 樓市調控明晰路標

　　一度處于迷惘狀態的房地產市場終于找回了路標。

　　建設部近日出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。該《意見》對此前九部門樓市調控“意見”中一些有爭議的條文作了細化明晰。有關專家認為，爭議條文的

明晰對整個房地產市場的健康發展都有好處。

　　解除市場疑惑明確控制原則

　　“從目前有關動向看，政府有關措施更尊重實際了。這是我們非常樂意看到的�！睆V東順德順成房產公司總經理黃秋虹在接受記者采訪時說。

　　她的樂觀并非空穴來風。根據《意見》，“90平方米套型建筑面積”指的是單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。同時，各地還要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實新建住房結構比例要求，并將住房套型結構比例分解到具體區域。

　　這意味著“90平方米以下占70％”將按照各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積計算。但《意見》同時也規定，協議出讓土地的項目及一些違反相關政策規定的項目將實行項目控制。

　　5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。建設部等九部門的意見在“明確新建住房結構比例”部分提出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

　　九部門的意見下發后，對于什么是套型建筑面積和70％比例是項目控制還是總量控制，業界一直存在爭議。受此爭議影響，國內大部分城市的實施細則遲遲未能出臺。市場也一度處于迷惘狀態之中，房地產開發商對項目到底應該如何規劃設計心存疑慮。

　　“對商品房開發采取總量控制與項目控制相結合的方針符合實際需求，兼顧了開發商、消費者利益和實際情況，對于城市建設的良性走向也是好事�！敝袊�指數研究院華東分院副院長陳晟說。

　　上海市政府參事、上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘也對此持肯定態度。他說：“商品房本身就是非均質產品，消費者有不同的消費需求，適應這種不同需求，房屋產品也應該有不同的品質。因而，強行對整個城市的房地產業采取項目控制是不合適的�！�

　　落實有度強制性指標力防“空調”

　　《意見》同時還對控制性規劃編制工作提出了要求。根據《意見》精神，城市規劃主管部門將依照有關要求，完善控制性詳細規劃編制工作，對擬新建或改造住房建筑項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標。

　　“要求開發商在拿地時明確上報住宅建筑套密度和住宅面積凈密度，是為70％這個比例控制提供操作性依據。” 中國社科院金融研究所研究員易憲容認為。

　　在九部門的意見下發后，業界對“70％”這個比例如何實現一直存有疑慮。一些房地產研究人士認為，總量控制在實現上存在很大難度，同時有可能導致標準的模糊化，令調控成“空調”。

　　“控制性詳細規劃編制進一步完善實際上是沖著這些疑慮去的。在以往的規劃編制中，并沒有對開發商開發的住宅建筑套密度提出明確要求。”上海房地產界獨立評論人士顧海波雖然對總量控制持不同意見，但他肯定了完善控制性規劃的做法。

　　“有關方面要求明確這兩項指標，實際上是從項目規劃的源頭上杜絕開發商打擦邊球的機會。九部門的意見出臺后，一些開發商試圖通過擴大陽臺面積和可以打通的小套型等設計來規避90平方米的限制。這兩項強制性指標要求增加了規避的難度。”陳晟說。

　　但對于這些強制性指標能否保證有關新建住房結構比例的要求得到落實，部分專家也有不同看法。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為：“出于商業利益考慮，每個開發商都不愿意建小戶型。因而，雖然政府在規劃編制上動了很多腦筋，但我依舊認為，實行總量控制與項目控制相結合會令調控效果打折扣�！�

　　未雨綢繆強調明晰責任遏制尋租

　　此前，一些房地產評論人士認為，對“70％”這個比例實行總量控制將引發眾多項目自找門路、走邊緣路線，通過種種“灰色行為”擺脫中小戶型間的激烈競爭，獲取更大利潤。

　　對于如何力避尋租，《意見》作出了詳盡的規定。

　　這些措施包括，各級政府建立責任追究制度，將房地產調控成效納入當地責任目標體系；一旦出現問題，將追究當地主要領導責任等。

　　“這比以前更進了一步，原來的規定比較籠統，但現在是具體到了責任人。如果監察部門再查處并公布一批大案要案，將起到很大的震懾作用。”深圳市房地產業協會副秘書長張文華說。

　　對于防止尋租問題，易憲容認為，政府可以通過地價的差別實現利益平衡。與此同時，政府加強監察力度也是必要的。

　　“是總量控制，還是項目控制，這對于房地產

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