樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則風(fēng)力幾級(jí)？

　　(上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)

　　(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展室主任)

　　政府不宜過(guò)多

　　干預(yù)市場(chǎng)化住房

　　且不說(shuō)以行政手段量化住房結(jié)構(gòu)比例的可行性如何，單從合理性上看就有待商榷。

　　對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該從三方面考慮。一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不應(yīng)倒退到行政指導(dǎo)的做法。二是WTO原則下，自由貿(mào)易應(yīng)該受到更多的尊重。三是從依法治國(guó)的角度看，政府與企業(yè)之間也可能存有違約與侵權(quán)的問(wèn)題。

　　比如“70%以上的面積應(yīng)建90平方米以下小戶(hù)型”的要求：如果開(kāi)發(fā)商在6月1日前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，但沒(méi)有取得施工許可，根據(jù)調(diào)控原則凡此項(xiàng)目都應(yīng)更改規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)商或許應(yīng)從大局出發(fā)遵守規(guī)則，但由此帶來(lái)的規(guī)劃損失、資金損失、時(shí)間損失應(yīng)該如何衡量和彌補(bǔ)，相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有給出說(shuō)法。

　　政策力度

　　還可以再加強(qiáng)

　　一個(gè)最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)字是，目前76%的社會(huì)公眾仍然不認(rèn)為目前樓市已經(jīng)適合入市購(gòu)房。其中30%的公眾表示持續(xù)觀(guān)望。只有10%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。這說(shuō)明市場(chǎng)仍然在一個(gè)不被大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)同的價(jià)位和狀態(tài)下運(yùn)行，因此政策的力度仍顯不夠。

　　除了對(duì)住房結(jié)構(gòu)比例的限制外，還可以在稅收等方面加大調(diào)控力度，比如為了進(jìn)一步抑制投機(jī)性購(gòu)房，應(yīng)盡快征收高比例的二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得說(shuō)。

　　關(guān)于此次建設(shè)部低調(diào)推出新政的做法，個(gè)人覺(jué)得，政府完全可以以更透明的姿態(tài)正視細(xì)則的微調(diào)。開(kāi)個(gè)玩笑，不用弄得有些“偷偷摸摸”的感覺(jué)。

　　調(diào)控效果還看

　　地方執(zhí)行力度

　　政府對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)還是相當(dāng)正確的，解決部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高和結(jié)構(gòu)性矛盾也的確應(yīng)是調(diào)控的主要方向。不過(guò)，從這次建設(shè)部文件的內(nèi)容來(lái)看，似乎給予地方太多的授權(quán)。

　　一方面是地方政府在操作方面可能會(huì)存在難度，總量控制對(duì)地方提出了很高的專(zhuān)業(yè)要求，要達(dá)標(biāo)的話(huà)，地方政府將會(huì)面臨壓力；另一方面，也難保有些地方不從嚴(yán)管理，畢竟對(duì)總量控制的監(jiān)督比單個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)督要難，我擔(dān)心有“渾水摸魚(yú)”的情況發(fā)生。

　　另外，深圳等城市已經(jīng)出臺(tái)了地方細(xì)則，都表示將嚴(yán)格進(jìn)行單個(gè)項(xiàng)目控制，這雖與建設(shè)部交由地方自控的要求不沖突，但也難保有些城市會(huì)”推倒重來(lái)“，還是選擇總量控制。所以，希望各地在執(zhí)行上不要有漏洞。

　　總量控制是考慮城市化進(jìn)程不同

　　建設(shè)部終于針對(duì)樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控給出了指導(dǎo)性文件，盡管有人認(rèn)為文件過(guò)于“靈活”，像是中央“松口”了，但個(gè)人認(rèn)為文件中的各項(xiàng)規(guī)定還是很合理的。

　　首先，90平方米套型建筑面積定為單套住房的建筑面積，這一條結(jié)束了此前有關(guān)套型建筑面積不同于建筑面積的爭(zhēng)議，而且是更為嚴(yán)格。

　　其次就是70%的比例交給地方自控的問(wèn)題，我覺(jué)得“總量控制”是符合不同城市的城市化進(jìn)程不一樣的情況；特別是從土地、規(guī)劃源頭入手，體現(xiàn)了中央的調(diào)控水平，也使得開(kāi)發(fā)商規(guī)避政策的難度加大。

　　另外，再加上本輪調(diào)控有監(jiān)察部門(mén)、統(tǒng)計(jì)部門(mén)、國(guó)土部門(mén)的深度介入，相信能達(dá)到預(yù)期目的。