政策掣肘 倒70%怪圈套住樓市

同調控之心、協新政之力，希望能早日擊破“倒70%”怪圈 資料圖

     政策掣肘，“倒百分之七十”怪圈套住樓市

　　【編者按】 “國六條”及其細則落地一月有余，鬧得沸沸揚揚的“90平方米以下中小戶型占70％”的“面積”新政卻從一開始就遭遇了不小的阻力。是什么“難言之隱”在阻礙著新政的大車前行？

　　我們發現，當前的住宅市場正在陷入一個“倒70%”的怪圈：在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型占70％”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型占據著住宅成交總量的70%”，現實正與政府調控目標演繹著一場“針尖對麥芒”的無聲對抗。

　　我們希望，呼之欲出的“70％”面積新政能夠順利實施，擊破這“倒70％”的怪圈；同時，我們也不得不為這一發現擔心，當前的房地產市場，能否經受得住這一“驚天大逆轉”?

　　上海：小戶型住宅總成交面積不足30%

　　□本報記者 于兵兵

　　房地產宏觀調控政策落地的第一個月，上海住宅市場仍然上演頗為鮮明的“倒70%”的怪現象。

　　根據上海官方網站“網上房地產”的統計數據，6月份成交樓盤中，100平方米以下的戶型成交量5863套，占成交總套數的42%，占成交總面積僅僅28.6%。

　　而根據6月1日實施的九部委“15條意見”公布的新住房比例調控要求，新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　政策設計的理想住宅結構和目前市場的真實結構截然相反，堪稱奇特。

　　對此，上海房地產業內人士提示，應該從兩方面看待這一現象：一方面，“倒70%”說明目前市場可供選擇的小戶型總量不夠，導致成交量占比��；另一方面，也說明上海90平方米以上的戶型同樣存在大量的市場需求，一些大型城市中心區域是否普遍適用70%小戶型的標準還有待進一步的分析和考證。

　　從區域方面看，小戶型在上海內環內、內外環間，以及外環外的交易情況也不盡相同。一個明顯的特點是，內環內的市中心區域，小戶型成交占比最低。

　　專家解釋，從數據可以看出，內外環間仍然是小戶型較適宜開發的區域，并已經得到市場認可。相比之下，市中心區域因為土地資源稀缺，單價較高，住宅需求傾向大戶型，顯得不適合大量提供小戶型住宅。

　　而外環以外的區域由于多是低密度甚至別墅類住宅，也會體現出小戶型交易較少的局面。另外，根據招商局房地產開發人士的解釋，由于城市周邊地區的交通等配套設施不完善，低收入家庭主動進入城市周邊選擇小戶型，同樣并不現實。

　　6月上海商品住宅成交面積構成

　　            成交套數      成交面積(㎡)    面積比例

　　70㎡以下      1230         73260           4.4%

　　70-100㎡      4633         404254           24.2%

　　100-120㎡     2725         296548          17.8%

　　120-140㎡     2549         331029          19.8%

　　140-180㎡     1244         191834          11.5%

　　180-210㎡      474          91776           5.5%

　　210㎡以上      954          2815051         6.9%

　　（以上數據來自上海“網上房地產”）

　　北京：商品住宅現房成交套均152平方米

　　□實習記者 于祥明

　　除了上海，“倒70%”怪現象明顯存在的還有北京。昨天，記者從北京官方網站最新發布的數據計算得出，6月份大戶型住宅依然是北京房地產市場的主流，同樣約占70%的市場份額。

　　根據北京市建委統計數據分析，6月份北京網上登記簽約的商品住宅期房的套均面積為120平方米，商品住宅現房的套均面積為152平方米。中國指數研究院的統計數據也與此相一致：6月份北京商品住宅成交套數（不含經濟適用房），90平方米以下的有3843套，90-120平方米的有3033套，120平方米以上的有5242套。可見，90平方米以下的小戶型只占市場交易約31.7%的比例，大戶型則占有近七成的份額。

　　不僅僅是成交情況如此。據統計，6月份北京商品住宅新上市套數為：90平方米以下的3312套，90平方米以上的4521套。在樓市新政落地的第一個月，北京的住宅供應結構上，大戶型的比例也高于小戶型。

　　在采訪中，許多開發商表示，“90平方米以下占70％”的“面積”新政執行頗有難度�！熬嚯x市區相對遠的項目生存空間變得狹窄�！北本﹪�融置業有限公司總裁助理唐政說，受交通成本上升和方便程度的影響，遠郊的小戶型項目吸引力遠遠小于距市區近的項目。

　　穗深：主流戶型成交套均面積依然超標

　　□本報記者 李和裕

　　無獨有偶。在這一輪樓市火熱的珠三角的主要城市，住宅市場戶型超標情況也比較明顯，“倒70％”難以回避。

　　剛剛公布的6月份廣州市房地產信息統計數據顯示，6月份廣州市新建商品房交易登記面積為129.98萬平方米、有11452宗，其中，新建商品住宅交易登記面積約107.08萬平方米、逾9300宗，按此折算，廣州上月新建商品住宅的套均面積就達115平方米。

　　“的確，廣州的住宅戶型這幾年真是‘長大’不少�！币晃粡V州的業內人士坦率地向記者表示。他介紹，以前廣州“房改房”時，基本上都是以60-80平方米的小戶型為主角，廣州換房群體原住房面積在100平方米以下者高達87.2%。而近年來，隨著經濟生活水平的不斷提升，大概自2004年起，廣州的開發商在戶型設計上就開始向“大”處看齊，100-150平方米被看作“理想面積”，200平方米以上的也不稀奇。

　　記者又從深圳市場上了解到，目前深圳的“主流戶型”也仍以110-130平方米的三房居多，其次才是小戶型。自然，“國六條”及其細則中的“面積”新政也將使深圳住宅市場面臨戶型格局的大調整。

　　廣州一家房地產企業負責人表示，“面積”新政是打在開發商身上的“硬棒”。而從當前的需求面反映來看，廣州、深圳等地的購房群體中已有八成以上的購房意向是90平方米以下的中小戶型，如何逆轉“倒70％”的供應，不那么簡單。

　　各地樓市普陷“倒70％”怪圈

　　天津：大戶型何止“半邊天”

　　調查顯示，目前天津在售住宅項目普遍存在戶型面積較大的特點，其中濱海新區尤其明顯。據悉，濱海新區主要在售項目的戶型面積均在100平方米以上，主力戶型多在130平方米。業內人士指出，今年以來，一些大戶型產品的銷售勢頭已經不比前年和去年，甚至在租賃市場上，面積在90-160平方米的兩房和三房也漸漸趨于需求飽和，只有90平方米以下的小戶型處于嚴重的供不應求階段。

　　南京：開發商搶賣小戶型

　　南京已經出現了開發商搶賣小戶型住宅的現象。如江寧區接連有開發商加推小面積的房型，一位在近期推出了一批30-80平方米小戶型的開發商毫不避諱，“調控新政后小戶型肯定會大批量上市，屆時一旦出現供過于求的狀況，很可能出現銷售不暢，所以趁現在市場上還沒有多少動靜趕緊將小戶型推出，盡快回籠資金。”在“90平方米套型面積”定義進一步明確前，南京樓市難以平靜。

　　武漢：縮小面積勢在必行

　　居住條件的日益改善也使武漢房地產市場陷入怪圈：一方面，從2004年開始，武漢絕大多數在售樓盤的主力戶型就在120-140平方米之間；另一方面，相比快速上漲的