“兩個(gè)70%”讓樓市走到“三岔口”

http://whmsebhyy.com 2006年06月30日 00:00 中國證券網(wǎng)-上海證券報(bào)

□丁祖昱

　　自從“國六條”及其細(xì)則出臺以來，社會各方反響強(qiáng)烈。

　　我認(rèn)為，在本輪調(diào)控之中，上海

房地產(chǎn)市場受影響的力度較小。這主要是由于上海房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控之后，目前市場主要是以自住性需求為主，這部分購房

群體對宏觀政策的反應(yīng)不會過于敏感。

　　具體到板塊，外環(huán)以內(nèi)的短期市場供求比例不會有明顯改變，

房價(jià)不會明顯波動(dòng)。

　　對于

二手房而言，政策的出臺將會導(dǎo)致部分賣房者選擇長期持有或轉(zhuǎn)為長期投資，這可能會導(dǎo)致市場成交量出現(xiàn)一定程度的縮減。

　　雖然各地不少城市已有細(xì)則出臺，但“上海細(xì)則”尚未敲定。“兩個(gè)70%”是每一個(gè)項(xiàng)目都要達(dá)到70%還是開發(fā)土地總量達(dá)到70%的問題尚未明確；同時(shí)，細(xì)則的有效時(shí)間還沒確定下來，這種種未知因素將直接導(dǎo)致未來政策多種解讀方式出現(xiàn)的可能性。

　　岔路口一：總量達(dá)到70%

　　“總量70%”出臺的可能性較大，如果這一政策出臺，從某種意義上說將改變上海未來幾年的供地模式，即商品住宅供地將繼續(xù)壓縮，而定向供應(yīng)性質(zhì)的“特殊住宅用地”將占據(jù)主導(dǎo)。

　　另外，考慮到政府的財(cái)政收入，商辦地塊供應(yīng)將延續(xù)去年的勢頭繼續(xù)保持一個(gè)較大的供應(yīng)量。當(dāng)然，這樣的用地政策出臺必須充分考慮到中低收入者的實(shí)際需求，避免出現(xiàn)盲目供地。

　　岔路口二：每個(gè)項(xiàng)目達(dá)到70%

　　每個(gè)項(xiàng)目達(dá)到70%，這樣極有可能會出現(xiàn)所有土地供應(yīng)“一刀切”現(xiàn)象，無法實(shí)現(xiàn)市中心土地資源的最優(yōu)化配置，從操作性上講，該方案的可能性最小。

　　岔路口三：對“兩個(gè)70%”政策調(diào)整

　　鑒于最近政策所體現(xiàn)的政府思路，“兩個(gè)70%”在短期內(nèi)調(diào)整的可能性比較小，但根據(jù)政府以往的操作思路，不排除一段時(shí)間之后對該政策進(jìn)行調(diào)整。

　　(本文作者為易居中國房地產(chǎn)研究院副院長)

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