看房切防“表面文章”

http://whmsebhyy.com 2006年06月30日 00:00 中國證券網-上海證券報

“李銘買房傳”《陷阱篇1》

　　姓名：李銘

　　年齡：30歲

　　嗜好：投資、

理財

　　年收入：15萬-20萬元

　　職務：某大型公司銷售經理

　　簡介：原先投身股市的李銘先生，在周邊股友開始進入樓市“淘金”時，也開始察覺到了新的投資契機。但問題是，李銘對于

上海樓市完全是門外漢，對于各種物業(yè)的選擇、投入完全是一步一摸索。

　　李銘曾先后投資過住宅、商鋪、

寫字樓等各類物業(yè)。在最初階段，他僅僅只憑感覺，很少考慮地段、開發(fā)商信用、附加值等因素，早期的經驗不足讓他在看房時會被銷售人員的花言巧語所欺騙，交房時遭遇開發(fā)商違約，轉讓物業(yè)時還出現(xiàn)過被中介欺騙……可謂教訓不少。

　　□連晏杰

　　在售樓人員口若懸河的闡述中，李銘對未來小區(qū)形成的概念是：低密度、低容積率、高綠化率。尤其小區(qū)外圍那一大圈的綠地，在模型上看來令人心曠神怡。但他也同時注意到了，小區(qū)最外圍有一圈裙房。“裙房是一個商務中心，樓層和模型顯示得一樣，是一個4層樓建筑。”售樓人員解釋說。“我看中的房源跟這個裙房很靠近，而且是6樓，肯定不會有變化吧？”李銘感覺心里不踏實。在得到售樓人員斬釘截鐵的確認后，李銘便與開發(fā)商簽訂了房屋預售合同。

　　但是問題來了。一年之后李銘去收房時，卻發(fā)現(xiàn)了與原先完全不同的地方：模型上標明的綠化大幅縮水，實際綠化面積遠達不到當初的約定，那個裙房居然造到5層。而且最要命的是，由于裙房的樓層略高于普通住宅，不但阻礙了楊銘所買房屋的視線和采光，玻璃幕墻的光線反射更是形成“污染”。

　　“這房子將來誰肯接手？”李銘想到了可能的投資失敗，當然不肯干。與開發(fā)商再三協(xié)調不成，他向法院提出起訴，要求解除合同退房。

　　但他沒想到，開發(fā)商早已把“僅供參考不具合同效力”的模型處理掉了，而且辯稱從未就綠化和裙房有任何形式的承諾。最讓李銘郁悶的是，雙方預售合同中作為附件的小區(qū)平面圖，與小區(qū)實際綠化范圍完全相符，且平面圖對于裙房的樓層沒有注明。最后法院認為，李銘提出開發(fā)商擅自改變小區(qū)布局的訴訟請求沒有足夠證據，駁回了他的訴訟請求。

　　律師點評：

　　其實，預售合同附件中的各類圖紙與預售合同具有同等的效力，這是判斷開發(fā)商是否違約最重要的依據。李銘如果在購房時能夠注意到小區(qū)平面圖的問題，也不至于以后會那么被動。

　　還有，售樓人員所做的口頭承諾，李銘應該要求在補充條款或者在小區(qū)平面圖等合同文件中予以明確，日后起訴也就有了依據；而對于習慣通過廣告和宣傳資料了解樓盤信息的普通消費者，也有相關法律可以提供依據。

　　但需要強調的是：首先，雙方買賣（包括預售）合同有明確約定的，仍應以合同而非廣告為準；其次，只有明確對房屋價格或簽訂合同有重大影響的廣告才作為合同內容；此外，購房者應注意收集廣告和宣傳資料，一旦發(fā)生糾紛，李銘就可拿出模型等宣傳資料的照片作為證據。

　　（本文作者為新華律師事務所專業(yè)律師）

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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