安亭新鎮，“節能”還得“開源”

　　樓盤地址：嘉定區墨玉南路18號

　　開發商：上海國際汽車城置業有限公司

　　容積率：0.59

　　綠化率：60%

　　樓盤形態：低層公寓，聯體別墅，獨立別墅

　　主打

　　開盤時間：2004年4月

　　總戶數:5334

　　網上已推戶數：1421

　　網上已售戶數：944

　　網上最新成交均價：6864元/平方米

　　停車位:3616個

　　物業管理費：2.8元/平方米/月

　　本版制圖 張大偉產品：

　　異域風格 接受度因人而異

　　從總平面規劃來看，安亭新鎮整個基地位于吳淞江以南、滬寧高速以北，東、西區之間是一生態水系公園。小鎮道路成環形布置，環道內多為4-5層的低層高密度住宅，環道外是淹沒在大片結構綠化帶和江景、湖景之間的別墅區及公建區。東臨小鎮公園的商業中心設有酒店式公寓、大賣場、綜合商場、步行街、小廣場，底層騎摟設計，尺度宜人，很具德國小鎮風味。

　　目前安亭新鎮現已建成的西區由五個組團“風、雅、頌、興、賦”苑組成，組團采用若干半圍合式空間，每戶都可在室內享受綠色美景。停車有些在地面解決，有些以半地下室的形式設在小組團綠化下，就近停車，方便入戶。

　　從單體設計上看，立面設計頗具特色，德國式高聳的尖坡頂及單坡、平頂等立面造型，配合多種明亮暖色調的運用，使整個小鎮充滿尤如節日般的歡樂氣氛，也使各組團在色彩上更具識別性。作為全裝修房，房型設計整齊實用，多層公寓的面積在80-300平方米，部分為復式，一些大戶型還采用橫廳布局，通風、采光和視線都比較好。

　　極具異域感的安亭新鎮從規劃設計各方面來說，無疑是具有世界先進水平的，但由于新鎮發展速度較快，不免也存在一些問題。如小鎮住戶主要依托于在嘉定國際汽車城工作的人群，市區人群較少，小鎮規模龐大而現在住戶卻不算多，所以略顯冷清。要聚集更大的人氣，今后一方面要發展作為衛星城的產業，另一方面要積極開發小鎮后期的

　　當然，作為采用歐洲先進技術、由百名德國專家參與設計的節能示范小區，安亭新鎮充分按照國際標準設計：從外墻到屋頂包裹7厘米厚的聚苯乙稀保溫板使能源節省50%；上海首例采用歐洲最流行的可內倒式開窗的高擋窗型，優點是可使風速自然，無明顯吹風感；雙層中空玻璃及雙層復合型窗框、同層排水系統、加厚地板等的運用也是保溫、防水防震的新措施。

　　總體而言，安亭新鎮從整體規劃到單體設計都采用純德國風格，這種部分住宅呈東西向布置，以及在色彩和建筑風格上的異域感，對于購房者的接受度和吸引力只能說是因人而異了。

　　(上海五合國際建筑設計咨詢有限公司設計師 沈露)

　　價格：調控后未進入上升通道

　　各銷售時間點報價一覽

　　時間價格（元/M2）漲跌

　　2004/046400↑

　　2004/106800↑

　　2005/037200↑

　　2005/096900↓

　　2006/036700↓

　　安亭新鎮自2003年8月開始形象宣傳，前期充分“蓄水”。2004年4月開盤到當年7月達到成交峰值，主要得益于前期所積累的客戶集中簽約。但是后階段客源沒有向外拓展，仍以汽車城員工為主，加上受到市場價格阻力，成交可以說每況愈下。2004年年底銷售遇阻，促使樓盤的開發商聘請上房銷售接手做營銷代理，銷售狀況有所好轉，2005年春節前后成交又有所放量。但是，2005年5月受國家宏觀調控影響，上海樓市大勢下滑走低，安亭新鎮的量價也雙雙回落，進入下降通道。作為主打概念營銷的外環外樓盤，估計市場回暖期較長，目前整體成交量價水平仍較低。

　　由上表可以看出，安亭新鎮的價格自開盤以來小幅上揚，至2005年3月達到一個價格峰值7200元/平方米，然后開始小幅回落進入下降通道，當前報價6700元/平方米，整體價格呈現“∧”形走勢。主要原因還是因2005年4、5月樓市遭遇政策調控由熱轉冷，使得該樓盤價格走勢相應出現拐點，與整個上海樓市的表現也是趨同的。

　　好在安亭新鎮的價格變化幅度仍屬平穩。兩年來不同時間段價格峰底之間的差值基本控制在800元/平方米的范圍內，價格沒有出現大幅震蕩。主要原因是該樓盤主打規劃“城市藍圖”概念，高調進場，開盤價格高于當時市場價，客戶對價格抗性大，去化受阻，致使開發商失去了大幅漲價的基礎，同時由于較多高新技術和材料的使用，使開發成本居高不下，價格下降空間也非常有限。

　　目前來看，安亭新鎮的價格始終未進入上升通道。2004年4月至2005年3月，可以說是整個上海樓市最為火爆的時期，整體樓價節節攀升，但該樓盤在此一年中價格僅僅上漲了800元/平方米，至今價格依然徘徊在6000-7000元/平方米的區間內。主要原因是該樓盤短期較差的宜居性和長線規劃的利好性使前期投資客也占到了一定比例，而調控政策對投資客的有力打擊，使投資客逐漸撤退，缺乏支撐價格快速上漲的客觀條件及調控影響的不斷深入，樓市逐漸回歸，價格始終未能進入上升通道。

　　(上海易居房地產研究院)

　　配套：近期依靠老鎮輻射

　　嘉定安亭新鎮作為上�！耙怀蔷沛偂币巹澲新氏葐�動的第一鎮，規劃中便是一個集住、商、辦和多種生活設施、公建配套為一體的大型綜合房地產項目，也客觀上決定了其開發周期長、人口導入量大。

　　在交通配套方面，安亭新鎮所處的位置擁有四通八達的大交通網絡，滬寧高速公路在此有上下匝口，還有318國道、312國道、同三（A30）國道，公交線路則有北安線、旅游6號線等可到達。規劃中的郊區環線以及輕軌R3線今后也會直抵安亭新鎮，同時，安亭新鎮目前正積極開發獨立的公交線路，并有專門的班車保證住戶出行。

　　在生活配套方面，安亭新鎮內將擁有集小學、中學，直至大學預科教育在內的完整教育體系，并在著重開發超市、便利商店、菜場等一應俱全的綜合商場，但是就目前的情況來看，居住氛圍整體成熟仍需要經歷相當一段時間的市場培育期。

　　值得注意的是，安亭新鎮距離安亭老鎮不到3公里，且安亭老鎮的各項配套設施已比較完備，因此安亭新鎮的住戶目前主要還是依靠安亭老鎮上來滿足生活需求。

　　當然，對安亭老鎮的依靠只是一個短期行為，安亭新鎮的生活配套正在發展中，預計在較短時間內就能開始起步。

　　(上海易居房地產研究院分析師 何珊)

　　投資星級 ★★【

　　交通配套：尚待完善

　　生活配套：尚待完善

　　投資收益率：較低

　　樓盤性價比：中等

　　嘉定區位于上海西北部，是上海通往江蘇省的“咽喉”，也是上�！笆�一五”規劃中“1966”城鎮體系中重點推進的三大新城之一。嘉定區東與寶山、普陀兩區接壤；南臨蘇州河，與閔行、長寧、青浦三區相望；西與江蘇省昆山市毗連；北靠瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。

　　嘉定區由于距離上海中心城區較遠，在交通、商業、教育等配套方面與中心城區的差距也較大，使得區域內的樓盤對外來優質客戶的吸引力較低，而區域內的人口大部分以從事第二、第三產業的低學歷人口為主，對房地產的整體購買力較弱，所以單純依靠本地需求并不足以長期推動嘉定樓市的發展。而隨著市區人口的“被動郊區化”，區域內軌道交通的逐步完善，以及房地產價格較低的特點，市區購房戶將逐漸增加對嘉定樓市的認可。

　　在嘉定的幾大房產板塊中，嘉定鎮板塊是發展最快、最成熟的板塊之一，嘉定頤景園是該板塊內比較有代表性的樓盤，數千平方米的湖景以及彎曲的自然河道為該項目增色不少，臨近交通干道也使得出行比較方便。

　　南翔板塊則是嘉定房地產未來發展的重點板塊，雖然目前在售樓盤不多，但品質不俗。金地格林世界是該板塊內比較有代表性的樓盤，2100畝低容積率的TOWNHOUSE社區、歐洲普羅斯旺建筑風格、社區原生態景觀環境等，都體現出了該項目的特點。

　　還有與上海市區關系密切的江橋板塊，作為上�！皟蓚�1000萬”工程的所在地之一，動遷需求將是支撐該板塊后續發展的主力。嘉城是該板塊內比較有代表性的樓盤，該項目四周分布著沃爾瑪、易初蓮花、樂購等商業賣場，交通上也緊挨著外環線、曹安路、滬寧高速等主干道，出行方便。

　　嘉定區的商品房市場，在經過去年以來一年多的調整后，舊盤的消化已經進入尾聲，目前可以說正處于一個市場供應的“緩沖期”，成交均價也基本恢復到去年宏觀調控政策出臺前的水平，這說明嘉定樓市已比較充分的消化了調控所帶來的影響，開始步入較為正常有序的軌道。

　　(上海世聯地產顧問有限公司數據部)

　　區域：嘉定樓市供應力較弱

　　周邊樓盤市場情況參考

　　嘉定頤景園（嘉定鎮板塊，棋盤路1358弄）

　　均價主力戶型主力面積容積率綠化率

　　7500元/m2疊加別墅191.89m2

　　215.37m2140%

　　金地格林世界（南翔板塊，瑞林路68號）

　　均價主力戶型主力面積容積率綠化率

　　5900元/m2二房一廳

　　三房一廳83-100m2

　　120-150m20.6575%

　　嘉城（江橋板塊，曹安路2378號）

　　均價主力戶型主力面積容積率綠化率

　　5300元/m2兩房一廳

　　三房一廳98-102m2

　　108-130m21.6540%

　　□特約記者 陳歆

　　要說上海樓盤里的概念元素還真不少，本月我們已經看過了體育樓盤、水景樓盤，本周再來聊聊國家大力倡導的節能樓盤。

　　目前，上海樓市內的進行節能設計的樓盤已不在少數，而規模大又獨具特色的還屬嘉定區的安亭新鎮。

　　對很多上海人來說，2004年時，嘉定安亭開始進入人們視野，一個原因是安亭國際汽車城的名聲在外，另一個原因就是安亭新鎮這個擁有高端節能設計的大型樓盤。

　　2006年，再提起嘉定安亭，國際汽車城依然耳熟能詳，因為F1被大家津津樂道，而不知當初風光無限的節能大盤安亭新鎮，現在是否依舊笑傲群雄？

　　上海第一新鎮

　　安亭新鎮位于上海市嘉定區安亭鎮國際汽車城南端，這個占地5平方公里的樓盤，建筑面積在106萬平方米，光在配套設施上，就規劃有12萬平方米的商業服務區。安亭新鎮主打的低層公寓，加上聯體別墅和獨立別墅，總戶數達到5334套，規劃上分東、西兩區的安亭新鎮，第一期開發的是西區，共約1600戶，目前售價在7000元/平方米左右。

　　2004年，適逢上海“一城九鎮”規劃實行，嘉定安亭作為首個“衛星城”，頻頻見諸各大報端，“上海國際汽車城”的名號更是傳遍了整個上海灘。伴隨著郊區“造鎮運動”而來的，就是以德式小鎮為模板的節能樓盤安亭新鎮。真正讓這個樓盤矚目的不僅于規模和地位，不管是當時還是現在，安亭新鎮采用的新技術、新材料，在國內都是少見的。

　　2004年6月29日，安亭新鎮公寓房源面市，共計622套，每平方米參考價在6300元至6600元不等。當時滬上各大主流媒體還參與了“推進住宅節能技術”的研討會，節能建筑風光無限�！霸龠^20年到25年，安亭新鎮的技術裝備在世界上也不會落后，對中國所有現在的住宅標準，包括國家標準，我們大概超前這么多�！卑餐ば骆偟拈_發商信心十足。

　　當時，開發商的定位就是想要吸引一批有眼光的置業者和當地居民，可是事實真如想的那樣順利嗎？

　　未能“超前”的銷量

　　似乎令人遺憾，開發商眼里的“低價”卻未必迎來銷售的春天，“識貨人”不及預料的多。

　　2004年6月底，第一批推出的622套公寓至今仍然沒有售罄，有20%的比例剩余。隨后，該樓盤又在2004年7月6日、8月28日，兩次共推出600余套住宅，至今仍留有299套。

　　有媒體也報道，一些投資者選擇安亭新鎮之后，在2003到2005的兩年里，眼看著上海許多地區尤其是市區的房價一個勁往上飆升，可是安亭新鎮每平方米的公寓參考單價，從最初的6300多元到現在的近7000元，始終不見快漲，只能打算拋盤。

　　而到了2005年的宏觀調控，更使得如今的郊區樓盤，成為了投資者眼中的雞肋，安亭新鎮也未能幸免，成交長期停滯。到了2006年3月，上海樓市選擇性回暖之際，網上房地產的銷售量表明，安亭新鎮的銷售量也沒有大的起色。

　　同時，比起大都保持在4500-5500元/平方米左右水平的周邊樓盤，安亭新鎮高出1500元/平方米的差價，雖然包含了諸多住宅新科技，讓不少買房者由衷喜歡，但真正掏錢時，一些人開始動搖了：掏錢一回事，喜歡是另一回事。

　　節能以外需要新突破口

　　不過拋開購房者的種種心態，就樓盤而言，安亭新鎮的節能不是口號，許多硬性數據都作為銷售賣點。

　　首先是良好的外圍保溫結構。安亭新鎮的外墻保溫體系采用吸水性能極低，導熱性能低的著名品牌，大幅度降低了室內取暖和降溫所需的能耗。其次是密封隔熱的門窗技術。新鎮的窗戶均被做成雙層中空設計。經測試，安亭新鎮居住建筑物中，窗的保溫性能超過國家標準的三倍。第三是先進的集中供能系統。與傳統空調制冷方式不一樣，集中供能是以水作為媒介來傳導能量，通過進入室內管道的熱水和冷水與室內風機盤管的作用，和室內空氣進行熱交換，達到制熱和制冷的目的，實現高效、環保、節能、舒適、經濟的供能效果，讓居住者不必依賴空調，重返自然的康居環境。

　　“樓板是隔聲而且隔熱的，厚達22公分，而現在的樓板是14公分到16公分。甚至是住宅內樓上人家用廁抽水，樓下的衛生間聽不到任何聲響�！碑敃r，作為開發商總裁的費總對種種細節信手拈來。

　　可是，節能指標的份量還要和交通便利程度等因素打擂臺。“我很喜歡，但是要考慮出行的方便�！辈簧儋彿空哌@樣表示。與此相應的是，安亭新鎮還必須面對交通便利的同類型樓盤的沖擊。諸如漕河景苑、明園小安橋，地理位置遠優于安亭新鎮，雖然單價不菲，但是的確更吸引有資金實力的節能住宅偏愛者或者投資客。

　　而即便愿意買，還有“住不起”的擔憂，對這些高科技的設施進行維護和使用，是一筆不菲的開銷。網上資料顯示，安亭新鎮的物業管理費在2.8元/平方米，這對于售價在7000元/平方米的房屋來說的確顯得較高。而且，如果一些專門項目的維護和意外損壞，又是一筆額外的支出。而這對于物業也是不小的考驗，對管理人員專業技術要求嚴格。

　　這樣，問題又回到原點：一個郊區的節能大盤，到底面對的是怎樣的群體？遠道而來的識貨人，投資者，還是對“節能”認識未預見或者承擔能力有限的自住客？這是安亭新鎮急需理清的問題。

　　可以說，安亭新鎮作為節能樓盤，的確是超前的，但是人們的居住理念卻未必趕得上。而面對節能樓盤逐漸被炒作的態勢，如此大盤怎樣在市場上保證質量，占據一定的市場份額，可能還要依靠軌道交通來謀求突變。更關鍵的是，在節能遲早成為主流的趨勢下，還必須在節約研發和維護成本，提高節能效率的方面著手。