海外基金其實只把人民幣升值當“花紅”

　　鄧文杰在上證第一演播室和網友交流投資技巧

　　中國樓市回報率高

　　主持人：本報記者 唐文祺

　　嘉賓：鄧文杰 仲量聯行全球董事 中國區總裁－投資部

　　網址：www.cnstock.com

　　中國房地產市場正在不可避免地走上國際化道路。當下，盡管調控日盛，海外基金投資國內房地產仍有愈演愈烈之勢。上證第一演播室就此請來業內權威人士，探討新一輪樓市調控下的海外基金新走向。

　　海外基金在中國追求更高回報率

　　主持人：今年以來，海外基金繼續在中國房地產市場頻頻出手整體收購成熟物業，您能歸納一下海外基金目前在中國的投資運作方式嗎？

　　嘉賓：海外基金進入中國房地產市場的投資方式并不單一，主要有開發型、參股型、購買型等。采用什么樣的投資方式取決于這些基金投資者的要求，也就是說，在成立基金之初，投資者就定好一個或幾個發展重點，而且不同的基金有不同的資金來源和性質。

　　有的基金可以承受高風險，會采用開發形式，但占整體比例并不高；有的可以承擔較小的風險性，可以采用參股形式；有的只想獲得穩定的資金回報，這就是目前市場上比較熱的整體購買物業了。海外基金會選擇他們當時所看好的市場及產品，同時根據市場變化，他們也會轉向，比如去年調控開始后，不少外資就從住宅轉向商業；而在今年初，又有不少回過頭來買住宅。

　　主持人：海外基金如何衡量物業的回報率？

　　嘉賓：不同的市場、不同的產品都會有不同的考慮。

　　在不同的國家回報率設定也不同，比如美國的一個投資基金在本國找了一個項目，可以只要求8%的回報率；如果去中國投資，他們就要找回報率更高如10%以上的項目；在同一國家的不同地區也會有差異，目前在中國，海外基金對北京、上海等的一線城市的回報率要求可以低一些，如10%左右，但對于二線城市則可能要提高到15%左右。如果找不到足以實現投資承諾的項目，那么海外基金“花錢的壓力”是相當大的。

　　主持人:目前有一個普遍的觀點就是，外資進入中國房地產市場是賭人民幣升值，您認為是這樣嗎？

　　嘉賓：人民幣升值不是外資進入中國房地產市場的主要原因，但是一個輔助原因。因為外資最看重的是中國經濟發展的向上趨勢，他們所希望做的也是常年的投資。當然，

　　網友：海外基金對宏觀調控怎么看？目前政府部門已表示要制定相關政策為外資在中國房地產的活動設限，您認為這會產生什么影響？

　　嘉賓：目前的調控新政更關注普通老百姓的住房問題，這對關注走長線投資商辦市場的外資來說影響不大。至于相關政策，目前還沒有定論。海外基金對快進快出和“零散”的業務沒有興趣，他們喜歡整體性的，也不會隨便進出市場，至少會考慮到5年后的情況。

　　網友：從長遠來看，海外基金的活動對中國房地產的影響如何？對個人投資者又會有什么影響呢？

　　嘉賓：剛才也說了，海外基金更愿意做整體包裝，他們不僅帶來了資金，也帶來了高素質的團隊與經營理念，會對物業價值起到提升作用。中國正處發展階段，這個發展階段需要很多不同類型的投資者，他們會給市場帶來不同類型的貢獻。

　　至于個人投資者，我想如果我住的小區的幾幢樓被外資收購了，那么應該是令人高興的，因為外資的介入能使項目升值。如果我也是對外出租的，更可以以外資包裝后提升的租金作標準，我的報價就可以“水漲船高”跟著外資走。

　　退出渠道也是獲利方式

　　主持人：據說，海外基金往往出手謹慎、考慮長遠，比如在“入場”的同時也早想好了“退場”的方式？

　　嘉賓：是的。從海外基金的退出方式來看，主要有協議轉讓給其他“接盤者”、上市IPO、管理層收購等幾種方式，其中前兩者是最常見的。統計顯示，近兩年，海外基金在亞洲以上市方式退出的越來越多，轉讓出售的比例倒下降了。當然，退出時機的選擇對海外基金來說也很重要，這個時機很大程度上是由基金在最初募集時的約定時間決定的，并考慮當時的市場狀況，在完成“增值”之后，就會選擇一個合理的時間退出。

　　總而言之，海外基金所選擇的退出渠道也正是他們的獲利方式。

　　主持人：您提到打包上市，目前中國的REITs風潮已起，能談一下這一市場么？

　　嘉賓：REITs也是海外基金選擇上市IPO這種退出方式里的一種，不但可以對物業作長線投資，還可以出售給小的投資者。REITs上市要求資產整體打包，而且從規模上來講，一般都要在5億美元以上。內地有很多項目卻是散賣的，并不符合 REITs模式。因此海外基金進行整體收購，也是為了方便上市。

　　網友：現在有很多海外基金與開發企業展開合作，對于中國

　　嘉賓：現在最起碼有30億到40億美元規模的海外基金進入中國房地產市場，其中一部分投資在開發企業。中國開發商如要與外資合作，先要了解他們的目的，即成立這個基金的主要目標、需求是什么，再看你能不能接受他們今后對所提供的資金的運作要求或安排。不同的基金對于回報率、參與方式與程度等都有不同想法。而對海外基金而言，選擇合作伙伴最看重的還是業績、財務報表、產品品質，如果認為前景看好，那么就比較樂意進行合資。

　　（本文整理 本報記者 李和裕）