“外圍熱”拉低寫字樓成交均價10％

　　數據來源：上海網上房地產

　　數據來源：策源·商辦市場部□本報記者 李和裕

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位———中國房地產指數系統辦公室提供的數據表明，5月份上證寫字樓指數為3143點，比4月份微跌0.67%，較之去年同期下降7.76%。5月份上海寫字樓市場新增供應和成交量都持續走高，但成交均價卻有較大幅度下跌，達到10％，呈現出量升價跌的趨勢。

　　供應、成交雙雙創新高

　　5月份，上海寫字樓市場的新增供應激增，今年首次突破10萬平方米大關。整體上海寫字樓市場共有10個區域的15個寫字樓項目新增入市，供應面積達到11.28萬平方米。

　　5月份，上海寫字樓的成交面積和成交套數也創下今年新高記錄，全市共成交16.35萬平方米，比4月份增長了22.5%，較之去年同期增長170.09%。從具體情況來看，全市共有108個寫字樓項目有成交，成交套數則高達1734套。（見圖4）

　　策源機構分析師指出，5月份成交面積排名前十位的寫字樓項目，其快速營銷方式有值得參考之處。如有的項目地處近郊，定位以當地小企業主為目標客戶，積累時間較長，反而突破了地段劣勢。有的項目在同質化競爭激烈的態勢中，通過產品策略改變打開市場，使用小面積單元、全裝修、合理定價等方法取得良好效果。

　　外圍成交放大拉低均價

　　數據顯示，5月份上海寫字樓成交均價為13615元/平方米，與4月份相比有較明顯下跌，跌幅超過10%。分析師認為，下跌的主要原因是由于成交面積最大的3個樓盤都處于外圍區域，較低的成交價格帶動整體市場均價下降。

　　具體來看，供求集中在外圍區域比較明顯的浦東新區，5月份的供應量、成交量都較4月份有所減少，總成交面積指數和成交金額指數都未能達到4月份的70%比例。可以發現，進入2006年之后，浦東新區寫字樓銷售市場上的新增供應項目、供應體量等各項指標均較少，且新增供應主要集中于外圍區域，傳統商務區一直沒有新增供應入市。（見圖5）

　　從浦東各板塊來看，金橋板塊取代上南三林板塊，成為5月浦東新區寫字樓成交量最大的板塊。金橋、世紀公園、張江等三個外圍新興商務區集中了浦東新區寫字樓80%的成交量。傳統商務區如竹園商貿區、陸家嘴地區則有2個項目成交。（見圖6）

　　策源機構分析師認為，隨著區內多個在建項目加速推進，浦東寫字樓銷售市場上缺少新增供應的局面將在下半年得到緩解。

　　市中心區域交易情況趨穩

　　5月份，上海市中心主要行政區域的寫字樓成交面積為14.5萬平方米，比4月份增加了14.1%；成交套數1463套，比4月份增加13.8%；成交均價15369元/平方米，與4月份基本持平。

　　其中，黃浦區寫字樓銷售量為39套、5610平方米，與4月份相比增長了一倍多。截至5月底，黃浦區共有在售辦公項目17個，可售辦公單元270套，可售辦公面積54742平方米。

　　5月份的靜安區寫字樓銷售量為11套、2752平方米，與4月份300套、25115平方米的銷售業績相比，出現巨幅下降，成交均價則在4月份18281元/平方米的基礎上出現小幅增長，為19998元/平方米。截至5月底，靜安區共有在售辦公項目9個，可售辦公單元193套，可售辦公面積59900平方米。

　　5月份的徐匯區寫字樓銷售量為58套、9140平方米，與4月的41套、6496平方米相比，有所上升。成交均價24197元/平方米，相對于4月份的23301元/平方米略有提升。截至5月底，徐匯區共有在售辦公項目23個，可售辦公單元820套，可售辦公面積77533平方米。

　　圖5：各板塊成交量對比

　　數據來源：策源·商辦市場部