中遠兩灣城“樓市神話”遭遇門檻

　　樓盤地址：普陀區中潭路99弄、100弄

　　景觀設計：美國泛亞易道（上海）咨詢有限公司

　　開發周期：四期（本期已是最后一期）

　　樓盤形態：34幢高層住宅（本期共11幢）

　　主打戶型：99.66平方米的兩房

　　裝修狀況：毛坯

　　本期開盤時間：2004年9月

　　本期竣工時間：2006年3月

　　網上已推戶數：3595套

　　網上已售戶數：2411套

　　網上最新成交均價：12345元/平方米

　　綠化率：約50%

　　停車位：四期約1552個

　　物業管理：上海中遠物業管理發展有限公司

　　物業管理費：1.85元/平方米/月

　　本版制圖 張大偉

　　上周借世界杯開幕與大家聊了聊具備體育概念的樓盤，本周我們再來看一看曾一度引領樓市風潮的水景樓盤。

　　緊鄰上海蘇州河的普陀區知名大盤中遠兩灣城曾掀起上海親水住宅熱銷潮，中遠兩灣城在上海造就的樓市神話無人否認：總建筑面積160萬平方米，僅前期動遷費用就高達70億，上海中心城區最大規模舊城改造項目的地位保持至今；至今有7年開發歷程，單價從每平方米不足4000元攀升過萬，在去年樓市調控中仍成為上海商品住宅銷售冠軍……

　　然而，上海樓市經歷了復蘇、瘋漲、調控的幾番輪回，受新政影響，大量住宅銷售受阻，中遠兩灣城也不例外；與此同時，水景住宅也面臨著安全性、健康性等多重考問，開發已近尾聲的中遠兩灣城能否順利沖刺呢？

　　見證樓市沉浮的典型

　　位于普陀區東部的中遠兩灣城恰在內環線范圍內，地塊范圍是光新路以東、中山北路以南、恒豐路以西、蘇州河以北，總占地49.5萬平方米，總規劃面積160萬平方米，堪稱上海房地產項目中的宏大社區。

　　去年，中遠兩灣城曾被某權威媒體評為最能見證上海樓市近年發展歷程的典型樓盤。1998年，亞洲金融危機也對上海樓市構成重創，而此時上海市政府正大力推進“365危棚簡屋”改造工程。其中，內環線內面積最大、最集中的棚戶區———普陀區潭子灣、潘家灣和王家宅地區（簡稱“兩灣一宅”）改造工程，由于建筑密度高、人口密集、動遷數量多、配套設施差，被開發商認為改造前期成本巨大、改造難度最高的工程之一。眾多房地產開發企業對這一項目避而遠之，但大型國有企業中遠集團卻接下了這個燙手的山芋，而這一接，給中遠集團帶來了數十億的收入，也令眾多開發商后悔不已。

　　1999年，亞洲金融危機趨向好轉，購房退稅、藍印戶口等鼓勵購房的政策令上海房地產重獲生機。正是在這期間，中遠兩灣城一期首度上市，均價不足4000元/平方米。此后銷售一路火爆，價格一路飆升。截至目前，中遠兩灣城除第四期最后一部分住宅沒有進入銷售階段外，大部分住宅均已登記在售。至發稿時，網上房地產信息顯示，中遠兩灣城推出住宅近3600套，可售房源1100多套，銷售率近70%，最近一批房源累計成交均價12345元/平方米。

　　價格攻守戰白熱化

　　據了解，中遠兩灣城目前可售的1100多套房源幾乎全是2005年以來入市的，銷售進度受政策影響的表現可謂巨大。而隨著“國六條”及其細則的實施，上海一手房市場無疑將再受沖擊。截至發稿時，有關機構的統計數據顯示，中遠兩灣城本月以來共銷售房源6套。

　　一手房銷售受阻的同時，還有二手房市場的價格倒掛。有關市場信息顯示，3、4月份，中遠兩灣城的新推房源單價已跌至最低萬元，而二手房中介掛出的房源價格遠高于此，甚至達到13000元/平方米左右，出現典型的倒掛現象。有媒體更是報道稱，導致這一局面的原因之一是中遠兩灣城內的溫州投資客組成“價格聯盟”，堅守二手房價格，甚至試圖協議漲價。

　　據了解，中遠兩灣城目前正在銷售的四期最早于2004年開盤，正值上海樓市整體瘋漲之時，因此吸引了不少投資型購房者，據稱溫州投資客在該期的比例占到近七成，而這些投資客買入的時間正值中遠兩灣城房價攀至最高點，所以就算放在新一輪樓市調控到來的現在，他們賤賣樓盤的可能性也不大。

　　水景賣點作用開始弱化

　　談完價格這一敏感話題，再來談水景概念。水景住宅一直是中遠兩灣城的一大賣點。在華東師范大學環境科學系對上海65個水景住宅小區作出的聯合調查中，有36.5%的水景住宅水體不合格，而中遠兩灣城正因為引入蘇州河自然水源，其自然度、循環性都備受專業人士稱道。

　　設計師介紹，中遠兩灣城在樓盤的總體規劃構思上。

　　特點之一是大膽突破了“高層禁區”的桎梏，創造性地全部安排高層建筑，共34幢高層住宅以連體大板式、板式、點式和臺階式聯體結構為主，雖被不少人說住宅密度過于集中，但這樣倒為營造大塊綠地創造了條件。

　　特點之二就是在景觀設計方面，由設計過美國迪斯尼樂園、紐約中央公園、華盛頓廣場的著名景觀設計公司———美國泛亞易道操刀，除了三大主題綠化空間、三條綠化帶，最突出的就是四大親水性主題生活區了，其希望的就是構成樓盤的“綠”與“水”交融的意境。

　　但是，也正因為自然水源流量較大，帶來了不可忽視的安全風險。2003年發生的一女孩在中遠兩灣城親水碼頭游玩不慎落入蘇州河身亡的事件，或多或少帶來一些負面影響。事后，眾多業主呼吁，規劃部門、開發商和物業管理應事先具備安全防范意識，將防護措施落實到位。

　　另一邊，業主投訴樓盤質量問題也在2004年見諸報端。三期業主稱住宅樓板厚度不足營銷時的承諾，更有業主的天花板被打穿。盡管開發商對上述事件均有正面的回應和解決辦法，但此類細節考問再加上調控影響，中遠兩灣城未來的去化之路仍令市場人士擔憂。

　　最為關鍵的是，蘇州河水系再也不是中遠兩灣城獨具的優勢，而是與周邊多個樓盤共享。上海乘星行行銷服務機構總經理李驍認為，如果中遠兩灣城在目前的推廣中，蘇州河水岸仍作為一個主賣點面對市場，而并沒有挖掘更多更新的賣點，那么在叫囂了幾年的賣點面前，客戶已經麻木，加上價格不菲，作為自住型購房者自然會三思而行。

　　地產研究院

　　產品：房型配比有所改進

　　中遠兩灣城作為內環線內的超級大盤，在上海屈指可數。從總體來看，該樓盤規劃較好，綠化率超過40%，景觀上還設計有9000平方米的夢清園和1800米的蘇州河親水岸線。但該樓盤容積率較高，160萬平方米的體量均為高層建筑，在城市的“水泥森林”中，儼然有“輕舟難過萬重山”的壓抑之感，這也是該樓盤不能定位為高檔樓盤的原因之一。

　　在已歷時7年的開發之中，該樓盤也在不斷地改進。如從原來一期、二期的3梯6戶轉為目前四期的2梯3戶。房型配比上也更趨向緊湊型、自住型，特別是近期該樓盤推出的兩款90平方米的小戶型引人注目。據悉，這些小戶型多為互相相鄰，且它們之間并非承重墻隔離，如果一起買下就可以打通自成一大套。也許，這也是開發商面對調控新政中對于控制套型面積的要求，而在房型設計上所作的一種變通。

　　不過，又不得不指出，整體上中遠兩灣城的房型還是以90平方米以上的居多，加上建筑密度較大、容積率較高等自住型住宅的硬傷，面對此種情況，中遠兩灣城能否調整銷售策略，分化市場風險，迎合自住需求，將銷售佳績繼續保持下去，當有待市場驗證。

　　（上海易居房地產研究院分析師 葉穎）

　　配套：成熟發展 利弊同在

　　7年的開發已使中遠兩灣城成為見證上海城市發展變遷的一個里程碑性樓盤。

　　從交通狀況上看，由于地處內環線內，出行較為便利，除了69路、76路等公交線外，軌道交通3號線、4號線的中潭路站就在小區門口。

　　從周邊配套上看，超市（樂購、家樂福、好美家、世紀聯華），學校（中遠實驗學校、博士蛙幼兒園、小紅帆幼兒園）、醫院（普陀區人民醫院、同濟醫院、普陀區婦嬰保健醫院），郵局（石泉路郵電局），銀行（交通銀行、建設銀行、工商銀行、上海銀行、中國銀行、農業銀行、光大銀行）等一應俱全。

　　同時，對于小區內部的配套設施，開發商也是做了努力的。四期24號樓邊有2000平方米的幼兒園、5000平方米的健康生活館和1300平方米的室外游泳池等，27、28號樓靠中潭路一側還有近7000平方米的商業配套。

　　不過，中遠兩灣城的配套優勢雖然顯而易見，但如果購房者實地仔細地察看一番，也可發現一些不足之處。

　　如軌道交通緊鄰小區雖然是很大的優點，但同時也是缺點，因為也給小區住戶帶來了一定的噪音污染；還有，對于偌大一個小區，在步行范圍之內，仍缺乏大一點的超市，也沒有菜場、商店；另外，如此大盤內少有公交進出，雖然目前問題并不突出，但是如果今后小區滿員后，早晚上下班人群蜂擁而出，流量驚人，也會帶來煩惱。

　　(信義房屋分析師 張錦達)

　　鑒房報告

　　中遠兩灣城目前在二手房市場上較多的是四期“璀璨天成”，該期產品也是整個項目定位最高、綠化環境最佳之作。而由于該期銷售時正值該樓盤前幾期價格瘋漲的時候，因此吸引了不少投資型購房者。隨后開發商又幾度攜樓盤到溫州推廣，因而該期的房東中有相當部分是溫州投資客。

　　近期“國六條”及其細則出臺后，該期的掛牌價格依然保持在12000-13000元/平方米左右，這是因為該期開盤時價格就近萬元，再加上交易成本，并且按照新政，現在出手要交全額營業稅，所以房東不太肯賤賣。

　　不急于出手的就將房源塞入租賃市場。如100平方米左右的兩房，毛坯房租金在2000元/月左右，裝修房租金則從2300-4300元/月不等，差異比較大。按房價12000元/平方米、配置投入5萬元計算，這套兩房的總價約為125萬元。租金收入取平均值3300元/月，每年租金收入為3.96萬元，則年度租金回報率為3.17%。

　　如140平方米左右的三房，毛坯房租金在2500元/月左右，裝修房租金則較高，可達4000-6000元/月不等。再按房價12000元/平方米、配置投入7萬元計算，則總價約為175萬元。租金收入取平均值5000元/月，每年租金收入為6萬元，則年度租金回報率為3.43%。

　　與前兩期上證地產投資解析的樓盤相比，至少，中遠兩灣城的租金回報率過了3%這條“及格線”。

　　租賃市場：投資回報率逾3%

　　價格走勢：已從“頂點”回落三成

　　縱觀中遠兩灣城歷年來的表現，與整個上海樓市的發展相一致。在市場紅火時，它獲得了銷售與價格的雙豐收；而在去年宏觀調控后，它也與上海樓市的表現趨同，銷售明顯放緩，第四期推出至今，價格幾乎沒有調整過。曾經的市場寵兒，也終要面對考驗了。

　　中遠兩灣城的價格在板塊內一直是個風向標。1999年一期開盤時，單價僅在4000元/平方米左右，當時的銷售狀況也相當火爆，預售量位列當年上海市三甲。至2004年三期開盤時，該樓盤均價已達每平方米近萬元，三期最高價甚至達到過15000元/平方米。在2005年上海樓市最瘋狂時，其中的景觀房單價還曾一度飆升至19000元/平方米。但好景不長，2005年3月國家調控政策出臺后，到7月價格已跌至14000-15000元/平方米，至2006年年初，成交均價已在11500-12000元/平方米。

　　再看四期的價格走勢，2004年8月開盤均價為9500元/平方米；到2005年1月，上漲到12000元/平方米；2005年3月受宏觀調控，開發商調整銷售策略，在之后的半年沒有新房源推出，靜觀市場變化；2005年9月，才開始繼續推量，成交價格保持在12000-12500元/平方米。

　　表面上看，中遠兩灣城好像是受阻于宏觀調控，實質上是，在上海樓市紅火時，該樓盤價格的快速上揚導致其成為投資客的聚集地，而調控政策對投資客的有力打擊，使投資客逐漸撤退，樓市回歸。當然，只要中遠兩灣城繼續以普通市民的自住需求為目標，保持有合理的房型和價格，就依然會得到市場的支持。

　　投資星級 ★★★【

　　交通配套：良好

　　樓盤性價比：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：中等

　　周邊市場

　　蘇州河旁的水景樓盤聚集區

　　在上海的普陀區，素來就有“北有萬里大華、南有中遠兩灣”之說。

　　在1998年前，中遠兩灣城所在地塊還是上海內環線內面積最大、最集中的棚戶區，而現在它已經成為了上海中心城區難得的一塊“親水”寶地。由于中遠兩灣城特殊的地理位置，其周邊已經沒有多少空間來容納類似的大規模的樓盤，因此附近樓盤的體量都相對較小，且大多集中在蘇州河以南。不過，雖說交通便捷、生活設施齊全，但也都由于更靠近長壽路商圈，因而價格相對較高。

　　其中，距離中遠兩灣城最近的樓盤為河濱圍城，其緊貼蘇州河，規劃有四重宮殿式園林，小區規模相對較大，且每戶有南北朝向的雙陽臺，取景很理想。在地理位置上，其還有一個附加特點，就是處于蘇州河南岸“河套”部位，據說蘇州河這一段最美，是S型的轉角處。再加上原有的依托長壽路、江寧路等鬧中取靜的地段優勢，以及所在的澳門路文化娛樂街生態社區也初具規模，所以優勢比較突出。

　　另外與河濱圍城相距不遠的樓盤圣驪澳門苑，也比較有特色。其得益于蘇州河總體規劃，內有30米寬的沿河綠帶，附近還規劃有8萬平方米的夢清公園，以及昌化路上約4萬平方米的休閑廣場。輕軌明珠線、中山北路高架都在散步的距離之內，規劃中的軌道7號線長壽路站也相距不遠，出行方便。

　　中遠兩灣城周邊還有都華名苑、秋月楓舍、半島花園等樓盤，特點也多是地理位置較為優越，鬧中取靜，商業配套、生活設施齊全，交通也比較便捷。

　　(信義房屋分析師 張錦達)

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　圣驪澳門苑（澳門路18號）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　12500元/m23/2/2138.7m2168萬元3樓毛坯

　　3/2/2148.52m2200萬元5樓裝修

　　秋月楓舍（鎮坪路176弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　13000元/m23/2/2134.35m2195萬元6樓裝修

　　2/2/195.66m2128萬元4樓裝修

　　河濱圍城（澳門路288弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　17000元/m25/2/3213.71m2350萬元12樓裝修

　　3/2/2154m2270萬元29樓裝修

　　都華名苑（陜西北路1789弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　20000元/m23/2/2141m2195萬元1樓毛坯

　　2/2/1105m2137萬元1樓毛坯

　　（以上數據由信義房屋提供）