商鋪成交量大跌44.53％

http://whmsebhyy.com 2006年06月16日 00:00 中國證券網-上海證券報

圖7： 2005年1月－2006年5月商鋪成交情況

　　數據來源：上海網上房地產

圖8：商鋪對比數據

數據來源：上海網上房地產□特約記者薛明

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位———中國

房地產指數系統辦公室提供的最新

數據，5月份上海商鋪指數為2458點，較4月下跌了5點，微幅下調0.21%。具體看，全市商鋪成交均價有所上漲，達到8651元/平方米，而成交面積則環比大幅降低44.53%。

　　上證房產指數辦公室認為，根據去年經驗，今年調控政策影響的集中時期將是6、7月份。但結合第一次調控的過程以及“國六條”的細則分析，預計本次商鋪市場所受的影響不會如去年一樣明顯。

　　調控力度影響成交量

　　調查顯示，5月份商鋪均價上升主要是由于成交量最大的聯富商業廣場成交均價達到11400元/平方米，從而帶動整體成交均價拉升。而成交面積降低的原因，則是由于4月份成交量異常放大，5月份卻受到“國六條”宏觀調控預期影響，從而形成對比差異。

　　但是，與去年同期的商鋪成交量相比，今年5月份的商鋪成交面積同比漲幅高達135.67%。數據顯示，受去年宏觀調控影響，2005年5月至7月是上海商鋪市場成交谷底時期，單月成交面積在10萬平方米左右，月成交套數不足千套（見圖7）。由于兩次調控的影響力度和影響時間略有不同，從而導致今年5月份的商鋪成交量比去年5月有大幅度增加。

　　小面積專業類商鋪受寵

　　調查顯示，盡管商鋪市場的銷售總面積降低了，但是銷售套數卻在增加。由此可見，小面積商鋪正在受到市場追捧。

　　數據顯示，5月上海商鋪新增供應量超過20.22萬平方米，計3253套。其中，供應量最多的是外環以外，達到11.91萬平方米，占總供應量的58.92％。其次是內環以內，為6.65萬平方米，占總供應量32.91％。內外環間為1.65萬平方米，占總供應量的8.17％。

　　5月份上海商鋪成交面積則有所縮減，共成交18.91萬平方米，環比減少44.53%，但同比增長高達135.67%。就具體成交量來看，占前三名的分別是閘北內環板塊的聯富商業廣場、閔行龍柏板塊的錢江商務廣場，以及松江地區泗涇板塊的新干線。（見圖8）

　　策源機構分析師認為，盡管成交量不到4月的60%，但5月份商鋪的成交套數卻增加了25%，成交項目總數比上月增加27%。主要原因是成交排在前幾位的都是專業市場類商鋪，單套面積不大，而3、4月份此類商鋪成交不明顯，因此5月份的商鋪成交套數有所回升。

　　“售后包租”成

商業地產風險

　　另外，售后包租受到建設部公開預警成為上月商鋪市場的熱點話題之一。

　　5月22日，建設部召開新聞發布會，指出房地產市場諸多營銷手段中售后包租這種營銷模式涉嫌違法，并要求各級房地產主管部門一經發現有違法行為必須嚴肅查處。其實，售后包租模式在商業地產市場由來已久。而就在國務院“國六條”宏觀調控政策出臺之后不久，房地產主管部門卻“先發制人”預警，市場人士認為這一舉動寓意頗深。

　　但是，從目前市場情況來看，建設部的預警并沒有給商業地產運營帶來實質的變動，大多數原本提供售后返租的項目并未受到具體影響，一些商業地產項目的售樓處人員則依然表示，承諾固定投資回報不變。

　　大手筆項目又將誕生

　　此外，香港地產巨頭新鴻基不久前以36億元從香港萬都手中收購了襄陽路市場地塊，計劃修建類似香港APM廣場的新概念消費場所；而位于徐家匯的弘基廣場，年內也將拆平建造成一個超大型綜合商業項目———徐家匯中心，這樣的大手筆說明隨著上海的社會經濟發展，對商業項目的整體功能提升也在提出更高的要求。

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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