上海新房成交量創16個月最高

　　上證新房指數

　　□本報記者 柯鵬

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位———中國

　　成交量環比大增兩倍以上

　　5月份，上海商品房交易量繼續增長，全月共成交各類商品房284.01萬平方米，同比增幅高達189.39％，是一年來成交的第二高峰。5月，上海住宅市場的各項開發指標出現分化，供應類指標出現下降，而需求類指標出現上升，住宅市場繼續穩定增長。5月上海全市共成交住宅20864套、244.83萬平方米，分別比4月份環比增長了5.12％和4.87％；較去年5月同比增長了211.59％和212.39％。這一成交量已經超過了去年3月份的224萬平方米的水平，是近16個月以來成交量最大的一個月，僅次于去年1月份。

　　5月份，上海住宅交易量的增長主要來自于外環線以外區域，該區域共成交住宅133.19萬平方米，比上月增長了20.17萬平方米，增長幅度為17.85％，在全市中所占比例也再度超過了一半，達到54.40％。而3、4月來表現突出的內環線以內以及內外環間地區交易量均出現了不同程度的縮減。值得注意的是，5月住宅成交結構開始向低價位的住宅傾斜。

　　海外基金推波助瀾

　　供應量稀缺的市中心住宅，個案樓盤的成交對該區住宅成交量起著決定作用。中心三區（盧灣區、黃浦區和靜安區）在經歷了4月成交量的低迷后，5月住宅成交量出現了不同程度的上升，其中靜安區5月成交1.10萬平方米，環比上升了121％，成為全市成交量增加幅度最大的區域之一。三區5月成交量冠軍為盧灣區的翠湖天地御苑。由于海外基金的推波助瀾，5月共成交1.01萬平方米、50套，成交均價高達49303元/平方米，無論成交量還是成交均價都是中心三區當之無愧的5月成交明星。

　　5月環比增幅之冠為閘北區，環比增幅達到147.09％。處于該區的慧芝湖花園成交面積達到2.92萬平方米、288套，這樣的成交量不僅是閘北的成交冠軍，也是整個上海的成交亞軍，該樓盤的高成交量帶動了閘北5月份的成交量。

　　5月整個成交量最大的依然是浦東新區，共成交47萬平方米，高出徘名第二的松江區6萬多平方米。整個上海的項目成交冠軍同樣位于浦東新區，該項目為處于上南、三林板塊的未來域城，其成交量幾乎是整個黃浦區5月所有的成交，超過靜安區和盧灣區所有成交量總和。（圖2）

　　圖2：2006年5月上海分區住宅成交走勢

　　成交價格向高低兩頭聚集

　　5月份上海住宅成交單價結構在保持穩定的同時，開始向低、高檔樓盤兩頭聚集。7000元/平方米以下的商品房及20000元/平方米以上的高檔住宅成交比例均有所上升，分別增加了近3個和1個百分點。其中，配套商品房成交比例較4月份上升了20.24％。而7000-20000元/平方米之間的住宅成交比重則從4月份的52.4％下降到了5月的48.38％，下降了4.02個百分點。5月份配套商品房和婚房購買量的增加是低端商品房比例上升的主要原因。

　　住宅單套面積成交結構與4月份基本相同，套均100平方米、套均100－140平方米和套均140分平方米以上商品房的比例分別占29.24％、42.68％和28.08％，這一比例與4月份幾無區別。（圖3）

　　新增供應量增加近兩成

　　5月份，銷售市場的良好形勢使得開發商信心高漲，加大了商品房的推出量，全市新增供應量繼4月后繼續大幅增加。5月，全市新增供應量為271.21萬平方米，較上月增加16.94％，其中配套商品房為79.70萬平方米。

　　從分區來看，松江新增供應量面積連續居于首位。5月新增供應量前3位的區域是松江區、浦東新區和閔行區，分別為72.21萬平方米、38.26萬平方米和36.86萬平方米。最少的三個區是黃浦區、靜安區和盧灣區，分別為0.85萬平方米、1.19萬平方米和2.88萬平方米。

　　從環間來看，外環以外依然是新增供應量的主力，5月新增供應量達到165.49萬平方米，占總供應量的61.02％；內環以內新增供應量最少，5月新增供應量只有25.77萬平方米，只占總供應面積的9.5％；中外環間5月新增供應量為79.96，占總供應量的29.48％。

　　未來走勢充滿變數

　　盡管5月相繼出臺了“國六條”及其細則，由于真正具有影響力的“國六條”細則月底才發布，因此新房成交依然活躍，但是從29日發布“國六條”細則后2天的住宅成交量的大幅度減少來看，“國六條”對住宅市場將會有巨大的殺傷力，6月的上海樓市已經顯露變數。

　　上證房產指數辦公室認為，經過1年的消化，去年的宏觀調控影響已經基本淡去，5月上海商品房成交量繼續增長，達到近16個月來的最高峰。今年5月新的一輪宏觀調控又開始，上海樓市普遍受到影響。由于政策細節出臺的時間接近月底，新房市場的敏感度又一向要低于