上海“奧園”走紅似缺“臨門一腳”

　　上海奧林匹克花園

　　樓盤地址：上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路106弄

　　開發(fā)商：上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司

　　開發(fā)周期：五期（目前開發(fā)至二期）

　　樓盤形態(tài)：一、二期以低矮式多層為主，

　　主打戶型：121-125平方米的三房（二期），

　　裝修狀況：全裝修

　　本期開盤時間：2004年9月

　　本期交房時間：2006年5月起

　　已推戶數(shù)：1297套

　　已售戶數(shù)：1052套

　　網(wǎng)上成交均價：8005元/平方米

　　綠化率：約60%

　　停車位：約1300個

　　物業(yè)管理費：1.5-1.85元/平方米/月

　　□特約記者 高飛

　　本報記者 李和裕

　　今天，全世界的球迷們可算迎來了好日子，四年一度的世界杯終于開場。既然遇上體育盛事，我們本周也帶領(lǐng)大家去看看具備“體育”元素的概念樓盤。

　　應(yīng)該說，在國內(nèi)不少概念性樓盤中，體育概念樓盤還算相對有點具體內(nèi)容。目前在上海、北京、天津等30多個城市建有同類型項目的“奧林匹克花園”，應(yīng)該是體育概念樓盤的首席代表。

　　不過，體育概念樓盤同樣要面臨市場接受度的考驗，以及新一輪政策調(diào)控可能對樓盤形成的不利影響。就拿上海的奧林匹克花園來說，其樓盤概念在上海樓市是否有足夠的發(fā)展空間，還需謹慎看待。

　　概念先行 板塊助力

　　在全國多個城市的奧林匹克花園系列樓盤中，上海奧林匹克花園一直被當作是奧林匹克花園的旗艦產(chǎn)品。

　　上海奧林匹克花園位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，整個項目呈南北方向分布，總占地面積逾63萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約70萬平方米，規(guī)模為區(qū)內(nèi)同類地塊之最。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，該樓盤共登記有8批房源，其中5批房源已經(jīng)售罄。新近推出的二期3批次房源共340套，目前在售的還有207套，累計住宅合同均價8005元/平方米。

　　從2001年開始上市起，開發(fā)商就一直試圖以“科學(xué)運動、健康生活”的理念來吸引購房者。對上海的多數(shù)購房者而言，上海奧林匹克花園的吸引力也的確是更多來自它的體育概念，而非具體的建筑印象。這也是該樓盤的討巧之處，在樓市走熱的階段，決定樓盤市場表現(xiàn)的因素中，人氣和市場知名度往往能發(fā)揮奇效。

　　概念之外，也有板塊助力。上海奧林匹克花園所在的松江九亭板塊在上海近郊樓盤板塊中也算是好地段，加上該項目進入板塊時間較早，“搶”到的位置相對比較優(yōu)越，身處松江九亭又靠近閔行七寶，可以享受到兩大板塊的成熟配套。

　　單純概念難以刺激市場

　　一直以來，樓市沿襲著以價格、地段等要素為核心的衡量標準，概念似乎只是一種裝飾。表現(xiàn)在市場接受度上，概念性樓盤也是高不成低不就，遠不像概念所宣稱的那樣理想化。

　　平心而論，上海奧林匹克花園的體育概念已經(jīng)算是名副其實。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)的布置體現(xiàn)著體育生活與日常生活融為一體的特色，體育活動設(shè)施被組織并順延至各個小區(qū)空間。其中，奧林匹克大廈作為該樓盤最重要的配套設(shè)施先期建成，成為開放式的專業(yè)健身大廈。這個小運動城，總建筑面積達9740平方米，3個樓層中共有15個場館，18個功能分區(qū)，是目前國內(nèi)少見的功能齊備的小區(qū)大型時尚健身場所。

　　不過，在九亭的購房者中，有很大一部分來自閔行和徐匯南部，對于他們來說，不算偏遠的地理位置和相對便宜的價格，是他們選擇安家九亭的最主要原因。此外，九亭目前已比較成熟的商業(yè)、文教配套也是人們選擇在此置業(yè)的原因之一。

　　也就是說，九亭板塊的樓盤能達到一定的市場接受度，在購房者眼中，最關(guān)心的依然是地段和配套，像上海奧林匹克花園這樣的樓盤，其概念本身似乎并不是刺激市場的關(guān)鍵因素。

　　事實上，甚至在今年初上海理想婚房的評選中，上海奧林匹克花園還成為適婚樓盤之一，而入選的理由依然不是樓盤概念，而是地段、配套和潛力，至于概念，只是扮演了錦上添花的角色。

　　新調(diào)控帶來新挑戰(zhàn)

　　有特色才能有眼球，但有眼球未必有銷量。對于住宅樓盤更是如此，畢竟對絕大部分購房者而言，房子無疑是一生最大的消費項目，僅僅一個特色概念的吸引，不足以成為最關(guān)鍵的購房動機。

　　就像今日打響的世界杯不會出現(xiàn)中國隊的身影，概念對于樓盤市場表現(xiàn)的貢獻同樣似乎缺少“臨門一腳”。

　　更何況，新一輪樓市調(diào)控來臨，“國六條”及其細則支持的是總面積低的中低價房消費，而整個上海奧林匹克花園的主力房型為138-147平方米的三房，尤其是相對熱銷的房型均為面積在120平方米以上的三房二廳。

　　顯然，上海奧林匹克花園的多數(shù)產(chǎn)品都沒有機會享受調(diào)控新政中的優(yōu)惠待遇，從這個角度看，調(diào)控對于這個概念性樓盤而言，更意味著挑戰(zhàn)，而其未來的發(fā)展空間，或許也將受到影響。

　　如果產(chǎn)生這種情況，對上海奧林匹克花園來說，僅僅是“錦上添花”的樓盤概念是否能起到“雪中送炭”的效果，就像中國隊能不能打進下一屆的世界杯，還留有一長串問號。

　　產(chǎn)品設(shè)計： 房型比較實用

　　從總平面設(shè)計上看，上海奧林匹克花園分正南北和與道路成一定角度兩種布置形式，避免了“兵營式”的單調(diào)感，流線形主干道貫穿南北，成為小區(qū)主動脈，同樣是南北向的體育景觀長廊形成小區(qū)呼息的肺，帶活了總體布局。還有各種不同主題的運動場地結(jié)合在次一級的組團綠地，促使體育融入居民生活。

　　一期以低矮的多層為主，二期以多層為主配以部分高層。總體南低北高，二期西高東低，使整個小區(qū)有豐富的天際線。公寓樓立面設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格，大面積玻璃、橙色和黃色等暖色的運用，以及富有特色的屋頂遮陽裝飾板的設(shè)計，切合了奧林匹克的主題。

　　而從單體設(shè)計上看，作為小區(qū)設(shè)計主題思想象征的奧林匹克運動城，外立面簡約現(xiàn)代。住宅則為全裝修房，一期有80平方米的兩房、106-126平方米的三房、160-170平方米的四房三類。二期涵蓋80-200平方米多種戶型，其中以80多平方米的兩房和120多平方米的三房為主，配以部分復(fù)式戶型，提供了比較豐富的選擇。部分房型采用“錯層廳”設(shè)計，客廳與餐廳、廚房之間由三步臺階連接，使整個居所富有立體感。房型設(shè)計注重實用，利用率較高。

　　總的來說，因為大部分為板式多層住宅，布局又以平行為主，所以組團空間及建筑形體變化較少，略顯單調(diào)。另外，戶型設(shè)計方面如能在注重實用的同時多考慮些細部的變化處理，則可產(chǎn)生不同的空間感覺，對立面的視覺效果也能產(chǎn)生良好的影響。

　　(上海五合國際 沈露)

　　交通配套：便利程度有所提高

　　九亭板塊是松江最靠近上海市區(qū)的一個板塊。毗鄰閔行七寶商圈和延安高架西延伸段的九亭板塊基本由滬淞公路南北兩片區(qū)域構(gòu)成，南片為發(fā)展已久的老鎮(zhèn)區(qū)，有相當數(shù)量的早期外來人口，同時依托老鎮(zhèn)的完善配套和成熟氛圍，新建商品住宅也開發(fā)較多，以公寓住宅的開發(fā)占主導(dǎo)。北片發(fā)展稍落后于南片，但區(qū)域開闊，開發(fā)建設(shè)了多個大型、特大型樓盤，花園別墅、聯(lián)排別墅等中高檔住宅產(chǎn)品也逐漸涌現(xiàn)出來，給購房者的選擇空間相應(yīng)較大。

　　從交通狀況上看，上海奧林匹克花園附近有92B、滬松線、上佘專線、南佘專線、旅游線、松龍線等公交線路，而在建的軌道交通9號線九亭站離該樓盤約1公里。從周邊配套上看，除了小區(qū)內(nèi)的奧林匹克運動城、奧園商業(yè)街，還鄰近淶坊路商業(yè)街、九亭大街等人口聚集地，七寶樂購大賣場、華山醫(yī)院、中國銀行、九亭中小學(xué)等與居住生活相關(guān)的配套設(shè)施也較齊全。

　　(漢宇地產(chǎn)市場研究中心)

　　□本報記者 李和裕

　　“九亭板塊的租賃市場并不是很活躍，甚至說比較低迷，特別是在毛坯房的租賃上。”太平洋房屋九亭店的工作人員向記者介紹。

　　如90平方米左右的兩房，毛坯房租金僅在800元/月左右，裝修房租金則在1600-2000元/月。幸好上海奧林匹克花園原本就是裝修房，不過還得加上一些基本的家具、電器，按房價8100元/平方米、配置投入2萬元計算，這套兩房的總價約為75萬元。租金收入取平均值1800元/月，每年租金收入為2.16萬元，則年度租金回報率為2.88%。

　　如120平方米左右的三房，毛坯房租金也低于1000元/月，裝修房租金則較高，屬于板塊內(nèi)中高檔樓盤的上海奧林匹克花園可達2500-3000元/月，其他公寓樓盤則在2200元/月左右。再按房價8100元/平方米、配置投入3萬元計算，則總價約為100萬元。租金收入取平均值2750元/月，每年租金收入為3.3萬元，則年度租金回報率為3.3%。

　　看來，盡管九亭板塊的商業(yè)配套已經(jīng)比較成熟，交通配套也正在逐步完善，但就租金水平來看，一是差異大，二是收益率不算高。而且，工作人員指出，由于板塊內(nèi)的投資者多以掛牌轉(zhuǎn)讓為主，純粹進入租賃市場的并不多。不少毛坯的出售房源是帶有租約的，可見投資者是以轉(zhuǎn)手為主要目的，賺租金只是盡可能彌補點損失罷了。

　　租賃市場：

　　區(qū)域整體低迷，租金回報率約3%

　　房價走勢：

　　已經(jīng)歷回調(diào)，近期變化不大

　　九亭板塊的樓市成交還是以公寓為絕對主導(dǎo)，去年四季度以來，公寓成交占板塊成交總面積的93.0%，花園別墅和聯(lián)排別墅則分別占3.3%和3.0%。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控，九亭板塊3月份一手住宅成交403套，4月份一手住宅成交866套，5月份成交一手住宅成交899套，顯示近期交易比較活躍。

　　從成交價格分析，松江區(qū)政府正在為九亭打造五大區(qū)域———松江高科技園區(qū)、久富經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)園區(qū)、九亭房產(chǎn)區(qū)、九亭新鎮(zhèn)區(qū)，這令板塊內(nèi)的樓盤獲益不少，房價水平在樓市紅火時也是水漲船高。

　　而在近半年，由于上一輪樓市調(diào)控的影響，九亭板塊的樓盤經(jīng)歷了價格回歸，整體均價從2005年10月的6500元/平方米左右震蕩回調(diào)到如今5500元/平方米左右的理性水平。進入2006年以來也基本保持在這一價位，走勢比較平穩(wěn)，沒有太大起伏。

　　此外，九亭板塊的花園別墅的成交單價基本保持在9000-10000元/平方米范圍，聯(lián)排別墅成交單價則大多分布在8300-9000元/平方米范圍。

　　對于上海奧林匹克花園來說，該樓盤一期于2001年7月開始銷售，2003年10月全部交房，目前一期房源的二手價格在7500元/平方米左右。而今，上海奧林匹克花園推的是二期全裝修公寓房，由于社區(qū)已顯成熟，樓盤品質(zhì)也不錯，8000元/平方米的均價并不影響購房者對該樓盤的持續(xù)關(guān)注。

　　(漢宇地產(chǎn)市場研究中心)

　　投資星級 ★★★

　　樓盤性價比：中等

　　交通配套：中等

　　生活配套：良好

　　投資收益分析：較低

　　九亭板塊

　　二手房市場分析

　　□本報記者 李和裕

　　位于上海市松江區(qū)中北部的九亭板塊，以九亭鎮(zhèn)為中心，東至中春路、南至淀浦路、西至九干路與泗涇板塊為鄰、北至滬青平公路與高涇路別墅區(qū)相連。

　　九亭現(xiàn)已形成一個大型的生活居住區(qū)，板塊內(nèi)的代表樓盤除了上海奧林匹克花園，還有新上海里弄人家、國亭花苑、九亭明珠苑、三盛頤景園、美麗星城、知雅匯、九亭鴛、滬亭苑、良隆苑等多個成熟社區(qū)。

　　太平洋房屋九亭店店長林英介紹，目前九亭板塊內(nèi)二手房交易多以房齡2-5年的次新房為主，購房者多為原閔行、徐匯南部的居住人群，區(qū)域內(nèi)的動遷戶則為次。

　　另據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控，九亭板塊3月份二手住宅成交47套，4月份二手住宅成交68套，5月份二手住宅成交87套，成交增長比較明顯。

　　從太平洋房屋行銷部市場研究中心統(tǒng)計的近期成交情況來看，自住型購房者更偏向選擇均價在5500-6600元/平方米的樓盤，如三盛頤景園、美麗星城等，房源面積也控制得比較好，都在80-120平方米左右，甚至規(guī)劃有景觀一房，經(jīng)濟實惠的優(yōu)勢吸引了不少年輕白領(lǐng)一族。

　　三盛頤景園（淶亭南路888弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　5900元/m22/2/181m250萬元多層5樓毛坯

　　3/2/2132m273萬元多層3樓毛坯

　　美麗星城（滬亭南路240弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　6800元/m22/2/181m261萬元小高層10樓裝修

　　3/2/1110m270萬元小高層2樓裝修

　　上海詩林（九亭大街105弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　8100元/m24/2/3235m2178萬元三聯(lián)體，3層毛坯

　　4/2/3235m2200萬元三聯(lián)體，3層毛坯

　　上海奧林匹克花園（滬淞公路99弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　8300元/m22/2/177m265萬元多層4樓裝修

　　3/2/2113m295萬元多層1樓裝修帶花園

　　愛倫坡（淶亭南路590弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　11000元/m24/2/3265m2260萬元雙拼，3層毛坯

　　4/2/3287m2350萬元獨棟，2層毛坯

　　（以上數(shù)據(jù)由太平洋房屋九亭店提供）