“降價明星”萬里雅筑還有什么招？

　　投資星級 ★★★

　　樓盤性價比：中等

　　交通配套：中等

　　投資收益：偏低

　　生活配套：良好

　　萬里雅筑

　　萬里雅筑

　　售樓地址：上海市普陀區(qū)富平路889弄

　　開發(fā)商：上海環(huán)江置業(yè)有限公司

　　樓盤形態(tài)：17幢11-17樓的小高層

　　主打戶型：96-109平方米的兩房、

　　130-148平方米的三房

　　裝修狀況：毛坯

　　開發(fā)周期：2005年至2006年(一期)

　　本期開盤時間：2005年5月20日

　　本期交房時間：2006年10月

　　已推戶數(shù)：824套

　　已售戶數(shù)：657套

　　網(wǎng)上成交均價：8142元/平方米

　　綠化率：約40%

　　停車位：約500個

　　物業(yè)管理費：1.4元/平方米/月

　　說到上海浦西的大型居住區(qū)，首當其沖的就有普陀區(qū)的大華萬里板塊。上海萬里城和大華社區(qū)這兩個大型聚居區(qū)緊密相連，并憑借居住氛圍的日益濃厚和生活配套的日趨完善，成為上海工薪階層住房消費的集中區(qū)域。

　　無論是一、二手樓市的成交表現(xiàn)還是市場交易價格，萬里板塊都扮演著上海普通商品住宅市場走勢風向標的角色。而如果要找一個萬里板塊里的明星樓盤，“萬里雅筑”肯定算是一個，倒不是因為它的品質高到什么獨樹一幟，主要因為它是一年多前，整個萬里板塊乃至上海樓市的第一個降價樓盤。

　　降價：小樓盤牽動大板塊

　　世事造人，調控反而造就了萬里雅筑的一夜成名。

　　萬里雅筑位于上海市普陀區(qū)富平路、真金路交界處，是萬里板塊的中心位置。一期總建筑面積12萬平方米，樓盤主要以小高層為主，去年7月開盤，今年10月底前交房。無論從什么角度看這些基本要素，萬里雅筑都不能算有什么過人之處，也更不可能是它曾經(jīng)名噪一時的原因。

　　萬里雅筑所處的萬里板塊供應量一直很大，僅在去年宏觀調控剛開始階段，萬里板塊就有頤和華城、愉景華庭、凱旋華庭、達安春之聲等多個新盤在售，供應量超過60萬平方米。而在調控影響下形成的市場觀望氛圍中，銷售壓力促使板塊內的開發(fā)商對購房者采取更積極、更優(yōu)惠的拉攏手段。

　　萬里雅筑能在當時發(fā)生變化的市場環(huán)境中受到關注，便在于率先打出降價牌，把原先8500元/平方米均價一下子拉掉了每平方米1000多元。“到目前為止，萬里雅筑去年所采取的降價行為都還是上海樓盤讓利促銷中幅度非常大的一次，基本上回到2004年第三季度的價格水平了。”方方房產(chǎn)工作室的分析師包靈芝作如此評價。

　　隨即，這個小樓盤便牽動了整個萬里板塊，給板塊內其他高價在售和即將出售的新盤都帶來壓力，其定價在一段時期內還成為萬里板塊新盤定價的參考價格。

　　漲價：上海房價曲線標本

　　萬里雅筑的“明星生涯”從降價一路走來，到今年初，再次受到市場關注。不是它又降價了，而是它又成為了上海首批公開表示要調高售價的樓盤。在業(yè)內人士看來，其跌而復漲的價格策略在很大程度上折射出上海樓市自去年調控以來的樓市價格曲線。

　　去年5月20日，萬里雅筑第一批房源開盤時，開發(fā)商試探性小幅降價，均價9747元/平方米，結果一個多月僅售出15套。去年6月下旬，萬里雅筑第二批房源高調宣布最低定價僅7350元/平方米（原均價8500元/平方米，降幅達到15%），成為萬里板塊當時在售諸盤中的最低價盤，該樓盤迅速成為當時的降價明星，成交量也一路回升，短期內預售超過100套。

　　在降價造勢獲得市場關注后，該盤采取穩(wěn)住價格，保持市場熱度的策略。去年12月30日又推出新房源，報出8500元/平方米的原均價在萬里板塊仍屬中下水平，同樣吸引了不少購房者。

　　而追求更高的利潤永遠是開發(fā)商不愿放棄的，在今年年初上海樓市稍現(xiàn)復蘇跡象時，該盤又搶先一步提價。今年2月15日，萬里雅筑公開宣布上調售價近200元/平方米，后又在今年4月15日推新一批房源時再次漲價。項目負責人稱，市場信心已逐漸恢復，開發(fā)商應根據(jù)市場供求和樓盤品質定價，沒必要死守低價策略。

　　價格外還有競爭優(yōu)勢么？

　　不過，在萬里這個同質競爭激烈的板塊中，僅有價格牌是遠遠不夠的。

　　分析人士指出，除了房價和部分房型的優(yōu)勢，社區(qū)規(guī)模和配套在萬里板塊新盤林立的項目中，不算特別突出。但是目前，每平方米8000元出頭的房價也成為萬里板塊新盤上市默守的定價標準。萬里雅筑要在今年繼續(xù)勝出，新的價格策略很重要。

　　作為上海四大示范居住區(qū)之一，萬里板塊近年發(fā)展迅速，家樂福等購物消費中心的入駐，使生活條件進一步完善，其他如學校、銀行、醫(yī)院等基本配套設施也較齊備。而交通方面的優(yōu)勢越發(fā)明顯，除了多條公交線路以外，軌道交通M7線和R3線的開建與規(guī)劃，也提升了萬里板塊的價值。板塊優(yōu)勢令萬里雅筑憑借尚存的市場關注度，在今年2月宣布漲價之后，依然能取得不錯的銷售成績，繼2、3月銷售60余套之后，4月又在一周內銷售過百套。

　　但是，對一個樓盤而言，通過價格策略來贏得市場，并不是長久之計，隨著降價空間的不斷壓縮，要保有市場接受度，需要樓盤本身品質的保障。而隨著板塊成熟度的提高，二手房市場將日漸成型和龐大，也在逐漸成為一手房的重要競爭對手。

　　對整個板塊而言，一味靠價格策略來贏得市場，在某種程度上容易給消費者造成“檔次低”的感覺，也不利于板塊的長遠發(fā)展。

　　萬里板塊

　　其他在售樓盤分析

　　□本報記者 李和裕

　　位于上海市普陀區(qū)中北部的萬里板塊，東至嵐皋路、南至滬寧鐵路、西至真北路、北接大華板塊和寶山區(qū)。

　　根據(jù)規(guī)劃，完全建成后的萬里居住區(qū)占地面積將達224公頃，總建筑面積215萬平方米，將導入6.3萬居住人口，相當于一個上海西部的“衛(wèi)星城”。萬里板塊是目前普陀區(qū)中環(huán)線內社區(qū)自然環(huán)境最好的居住區(qū)，區(qū)域總綠化率為47%，總綠化面積達到106萬平方米，人均綠化面積達到17平方米，已超前達到上海市2010年的水平。

　　作為上海的一大知名居住聚集區(qū)，萬里板塊樓盤云集，除了萬里雅筑，還有梧桐城邦、多摩園景、濱江雅苑、楓庭麗苑、水岸藍橋、久華佳苑、逸和華庭、凱旋華庭、達安春之聲、愉景華庭、中環(huán)凱旋宮、萬里欣苑、中環(huán)家園等眾多樓盤。

　　更引起市場關注的是，萬里板塊是去年宏觀調控后上海首個大幅降價的板塊。由于有大華、中環(huán)和達安等眾多上海房地產(chǎn)巨頭的進駐，萬里板塊的競爭一直顯得比較激烈。在去年國家出臺調控政策后，萬里雅筑率先降價，而中環(huán)凱旋宮、達安春之聲、愉景華庭、雅詩瀾郡等樓盤也相繼使出各種促銷手段。

　　信義房屋的分析師介紹，在今年上海樓市有所回暖的情況下，萬里板塊的交易活躍程度也逐漸增加。今年3月，普陀區(qū)住宅交易量最大的就是萬里板塊，共成交3.66萬平方米，占全區(qū)總面積的38.22%，成交量均逐月走高的樓盤則有萬里雅筑、愉景華庭、達安春之聲等。目前，萬里板塊樓盤的單價穩(wěn)定在9000元/平方米左右。

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　達安春之聲（新村路2000弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　9000元/m2兩房87m274萬元8樓毛坯

　　三房122m2115萬元5樓毛坯

　　水岸藍橋（真華路999弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　9500元/m2兩房120m2108萬元2樓毛坯

　　三房139m2150萬元14樓毛坯

　　愉景華庭（新村路2003弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　9000元/m2兩房100m292萬元12樓毛坯

　　三房117m2108萬元2樓毛坯

　　中環(huán)凱旋宮（新村路1733弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　12000元/m2一房93m2112萬元7樓裝修

　　兩房129m2167萬元19樓裝修

　　(以上數(shù)據(jù)由信義房屋提供)

　　產(chǎn)品設計：個別房型有缺陷

　　萬里雅筑地處萬里板塊中心位置，并緊鄰7萬平方米的萬里城中心綠化，小區(qū)內還有3萬平方米的立體綠化景觀，及下沉式瀑布廣場、星月草坪、休閑廣場，還有約1000平方米的半地下運動主體會所，規(guī)劃設計還是考慮得比較到位的。

　　從主打的房型來看，兩房里右圖所示的A型還比較規(guī)整，得房率約80%。還有一種面積相當?shù)腂型就有些浪費，主要是進門玄關處和衛(wèi)生間出門處走道太長，也顯得不通暢。

　　而該項目的三房面積都偏大，從銷售情況上可以發(fā)現(xiàn)，目前該項目未售出的房源基本上都是這樣的大戶型，可見不太適合區(qū)域市場內自住型購房者的需要，不知以后會如何消化。

　　部分三房設計如約166平方米的F型，建筑面積很大，實用面積卻偏小，主要是主臥室和廳不夠大，還有餐廳對著正門，設計上不太合理，以后在進行裝修時要重新規(guī)劃一下。

　　(自由室內建筑設計師 蔣元潮 )

　　交通配套：規(guī)劃發(fā)展正在跟進

　　目前萬里板塊正處于成長型階段，已形成了一定的生活氛圍。

　　交通曾經(jīng)是困擾萬里板塊突破的重要瓶頸，但目前，軌道交通M7線已經(jīng)打樁建設，R3線也在規(guī)劃之中，加上現(xiàn)有的通往人民廣場等市中心地區(qū)的公交線路，未來萬里的業(yè)主出行更加方便。

　　另外，萬里板塊內有晉元高級中學、進華民辦中學、童的夢藝術幼兒園等知名學校，提供了一步到位的教育基地。周邊還有同濟醫(yī)院大華分院、家樂福、酒店、銀行、郵局等設施，為日常生活帶來了便利。

　　但是，萬里板塊內各種配套設施還不甚成熟，多數(shù)還要與臨近的大華板塊共享。不過相信未來大規(guī)模的人口導入，會帶來各種交通、商業(yè)、生活等配套建設的跟進。

　　(信義房屋分析師 張錦達)

　　銷售分析：降價提價都刺激消費

　　萬里雅筑是去年宏觀調控后，上海第一個公開降價的樓盤，降價后銷售情況迅速轉好，取得一周銷售117套的業(yè)績，成為去年下半年上海樓市的風云樓盤。今年3月該項目又“搶先一步”，率先對外宣告漲價，最高漲幅每平方米200元，同樣取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　第一次降價是在整個樓市僵持不下中下調，第二次漲價又在樓市一片跌聲中上調， 兩次“逆市”而為的營銷策略，充分說明了這是一個“快魚吃慢魚”的時代，誰在市場中主動出擊，以快速準確的反應，領市場風氣之先，誰就占有了先機。另外，其更深層的意義是開發(fā)商應對自住時代的來臨做出適應市場的“轉身”。

　　(上海乘星行行銷服務機構總經(jīng)理 李驍)

　　投資分析：租金收益率不到3%

　　盡管萬里雅筑所處區(qū)域商業(yè)配套、交通配套目前正在逐步改善，投資回報率也在穩(wěn)步提升，但就目前租金水平來看，該項目的租金收益率仍然較低。

　　從周邊市場情況分析，該項目兩種主力房型的租金情況和投資回報率如下：96平方米的兩房，毛坯房租金在1500元/月左右，裝修房在2000-2500元/月左右；裝修費用按10萬元計算，則總價為96.4萬元；租金收入取平均值2250元/月，每年租金收入為2.7萬元，則年度租金回報率僅為2.8%。

　　134平方米的三房，毛坯房租金在2000元/月左右，裝修房在2500-3000元/月左右；裝修費用按12萬元計算，則總價為132.6萬元；租金收入取平均值2750元/月，每年租金收入為3.3萬元，則年度租金回報率僅為2.5%。

　　根據(jù)以上的粗略計算，該項目租金回報率與銀行利率基本持平，因此如果不考慮未來的升值收益的話，目前的價格水平下并不適合作為中長期的投資品種。

　　(易居中國研發(fā)中心)

　　正反論證

　　板塊成熟度高

　　萬里是上海北部大家比較熟知的一個板塊，作為上海的四大示范居住區(qū)之一，近年來那里的發(fā)展也得到了多方的支持。如交通配套方面，M7線、中環(huán)線在建，R3線也在規(guī)劃中，此外還有多條公交線路直達；而生活配套方面，家樂福大賣場、萬里新天地等的入駐也進一步增強了板塊的成熟度。

　　萬里目前已經(jīng)結束了起步過程，前幾年開發(fā)的樓盤陸續(xù)入住，區(qū)域人氣也越來越旺。因此，無論是生活配套還是交通便利程度都在日漸跟上，這對于目前在售的項目是很有利的。萬里雅筑當然也從中得益不少。并且，該樓盤位于核心區(qū)域，離家樂福等配套都比較近，與曹楊路相隔一道鐵軌，而未來這里將會建一個人行過道，這樣將更加方便居民的出入。

　　價格水分已被擠掉

　　去年下半年，萬里雅筑是當時上海第一批“跳水”的樓盤之一，受到市場的關注。之后，板塊均價回歸，在8000元/平方米尋找到支撐。在這樣一個市場下價格沒有繼續(xù)下跌，說明這個價位已經(jīng)把水分擠得差不多了。今年初，板塊內各大樓盤價格的小幅上揚倒是讓我們看到了這個板塊應有的價值與走向。萬里板塊這樣一個大型居住社區(qū)在日趨成熟時，意味著其中可開發(fā)的土地越來越少，而萬里雅筑屬于平民化產(chǎn)品，無論是房型設置還是價格定位基本都是針對自住客源的，易受市場主流消費群青睞。

　　配套尚不完善

　　整個萬里板塊還是有著較好的整體規(guī)劃，但在公共交通設置上尚不完善，僅有直達人民廣場、曹楊等地的公交線路，萬里板塊的居民依靠公交車出行還不是最方便，希望隨著目前正在加緊施工的M7線的建設完成，萬里板塊今后的出行將更為方便。

　　另外，學校、菜場、超市、銀行、郵局、電信、體育休閑等生活配套在萬里板塊還是比較到位的，但是由于缺乏集中商業(yè)設施，所以氣氛仍顯得較為冷清，而且目前有一大不足就是餐飲設施較為空缺，飯店、酒家等不成氣候，希望隨著富平路美食街的建設會有所改善。

　　性價比沒有突出優(yōu)勢

　　萬里雅筑在整個上海房地產(chǎn)市場遭受調控政策重擊之時，由于較早選擇了重新定價，隨之獲得了較好的銷售業(yè)績，一時間成為上海樓市較為有名的樓盤。萬里雅筑樓盤本身體量并不大，也不是高檔住宅，屬于大眾化產(chǎn)品，只是由于其位于萬里板塊內，享受的是萬里城的整體規(guī)劃優(yōu)勢。

　　在選擇萬里雅筑的購房者中，有不少是看中樓盤周圍的環(huán)境，那里的環(huán)境不是很熱鬧，相反因缺乏商業(yè)設施而顯得有一點冷清，不過有人覺得冷清反而有番高尚住宅區(qū)的味道。至于定價上面，只能說較為適中，是否達到購房者的心理預期因人而異，并且未來供應量偏大的萬里板塊還將接受新一輪政策調控的考驗。