新政策深刻影響房地產行業 運行格局將變

　　5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。對此，分析人士指出，從中長期看，新政策對房地產行業的影響將是非常深刻的，地產行業從整體至微觀的運行格局或許都將因此發生變化。

　　盤面顯示，由于調控措施已經基本被證券市場預期，日前出臺的房地產調控新政策并沒有引起地產股的恐慌性下跌，昨日G華僑城(資訊 行情 論壇)、G陽光(資訊 行情 論壇)等個股還在利空消息出臺后出現較大幅度上漲。分析人士認為，從短期看，無論對行業整體還是對上市公司而言，新政策帶來的沖擊和震蕩在最近一個月地產股低迷的走勢中已經得到一定反映，因此地產股在“靴子落地”后出現上漲并不令人意外。但顯然，新政策對地產行業的影響不是一、兩個交易日能夠體現出來的。在未來幾個月甚至更長時間內，當這種影響逐步顯現出來后，地產行業的運行態勢以及投資者的策略選擇都將因此發生較大改變。

　　行業影響深遠

　　光大證券研究所趙強表示，從《意見》的具體規定來看，管理層已經把房地產調控視為一項中長期的任務（住房建設規劃的期限拉長到了“十一五”期間），這說明了調控目標的艱巨性，也說明了政策的決心和關注度的進一步提高。毫無疑問，這個文件的出臺，不僅將給房地產行業帶來短期的沖擊和震動，更將對行業產生中長期的深遠影響。

　　趙強認為，短期內這個文件將極大地影響購房者的預期和購買決定。文件向廣大中低收入階層傳遞了“政府將加大適合他們的住房供應”的信號，這可能使這一群體做出推遲買房的決定。因此，預計在未來幾個月內，全國范圍內的房地產市場有可能重演去年曾經出現過的成交低迷、觀望心態濃厚的狀況。

　　此外，在這一系列政策組合的影響下，開發商的經營環境將進一步向不利的方向發展，企業獨立決策和經營的靈活性將受到較大限制，這必將會影響其長期盈利能力和投資回報。

　　運行格局或將改變

　　如果從更長期的角度看，新政策的出臺或將使房地產行業的運行格局在未來發生重大改變。

　　首先，降低地產行業吸引力。《意見》指出：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對此，聯合證券研究所魚晉華認為，90平方米以下的中小戶型項目一直是房地產行業的低利潤率產品，如果上述政策執行到位，房地產行業的利潤水平將顯著下降，這無疑將降低該行業對資金的吸引力，抑制進入沖動。

　　其次，加速行業“洗牌”。還有分析人士指出，《意見》中關于“對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款”以及“加大對閑置土地的處置力度”等條款，將加速房地產行業優勝劣汰的過程。前者將嚴重制約一些規模較小、財務杠桿比例較高的房地產開發企業的融資渠道；而后者將主要打擊那些經營管理不規范的投機型企業。當然，優質企業將因此獲得超常規發展機遇。

　　第三，企業長期經營策略面臨調整。興業證券任壯表示，《意見》中關于“繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應”等規定，將對相當一部分房地產開發類上市公司的產品結構、產品定位產生影響。他指出，目前在G華僑城等眾多地產上市公司的業務結構中，高檔住宅所占比例較大。在新政策下，這些企業面臨長期經營戰略的調整。

　　策略選擇出現分歧

　　近一個月以來，分析人士對地產板塊的后期走勢以及相應策略選擇出現了較大分歧。隨著日前新政策的出臺，這種分歧進一步加劇了。

　　謹慎者表示地產股后期走勢難以樂觀。主要原因在于，雖然新政策對地產行業長期健康穩定發展具有明顯的積極意義，但對于提高按揭首付、恢復土地增值稅以及個人所得稅等市場前期比較擔憂的問題，《意見》僅部分涉及。這使得后續調控政策出臺仍有可能，也增加了地產股的不確定預期。建議投資者規避住宅開發類上市公司，、關注物業出租型等防御類地產股。

　　樂觀者也不在少數。樂觀派分析師表示：首先，萬科(資訊 行情 論壇)、華僑城等上市公司擁有眾多已審批項目，這些項目是此類公司近幾年的主要利潤增長點。因此其業績并不受新政策影響，盈利前景依然向好。其次，在業績向好判斷下，A股優質地產上市公司動態估值水平明顯低于國際同類公司。最后，人民幣長期升值預期也將支撐地產股股價。因此，新政策出臺后，地產股由于預期逐漸明朗，反而值得介入。