房地產(chǎn)業(yè)將步入深度調(diào)整

陳晟

　　主持人：本報(bào)記者 李和裕

　　嘉賓：陳晟 中國指數(shù)研究院華東分院副院長

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　　樓市調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)來襲。昨日，上證第一演播室在第一時(shí)間請(qǐng)來房地產(chǎn)專家，就《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）進(jìn)行互動(dòng)討論。專家表示，此次精確調(diào)控用一系列數(shù)字化的表述將調(diào)控壓力更多的從市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到地方政府，落實(shí)到位的話，房地產(chǎn)業(yè)即將步入長達(dá)1－2年的深度調(diào)整期，開發(fā)商必須加強(qiáng)多元化融資和“精耕細(xì)作”，才能度過寒冬。

　　調(diào)控壓力由市場(chǎng)轉(zhuǎn)向政府

　　主持人：九部委十五條意見的出臺(tái)，不少開發(fā)商說“一塊石頭落地”，有些還認(rèn)為政策“殺傷力”并沒有超過預(yù)想，意見出臺(tái)第二天的房地產(chǎn)股上揚(yáng)似乎也印證了這一點(diǎn)。那么，此次九部委十五條意見和去年的七部委新政相比，有何不同？

　　陳晟：首先值得注意的是，與去年的七部委相比，今年又新增兩個(gè)部委，第一個(gè)是監(jiān)察部門，第二個(gè)是統(tǒng)計(jì)部門。增加這兩個(gè)部門的目的就是使得這次政策的執(zhí)行力度和監(jiān)督可行性加大，監(jiān)察和統(tǒng)計(jì)這樣的“業(yè)績(jī)考核”部門參與，各地政府也有了壓力。而從稅收、信貸和土地等調(diào)控手段來說，還是相對(duì)溫和也是符合市場(chǎng)要求的，所以這次政策重要的還是要求政府應(yīng)有所作為。

　　主持人：這次的九部委十五條意見非常量化，形成“精確指導(dǎo)”，您認(rèn)為這些意見能“準(zhǔn)確落地”嗎？

　　陳晟：我覺得這次主要是調(diào)控市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其次就是土地政策及對(duì)房型的要求，90平方米或是70%的比例還是符合目前市場(chǎng)主力面的。具體在執(zhí)行力度上我覺得央行也應(yīng)給予相應(yīng)指導(dǎo)，因?yàn)榭赡茉谡{(diào)控進(jìn)程中，各銀行也有它選擇的空間。各地的細(xì)則如果出來，政府也應(yīng)在操作環(huán)節(jié)上給予指導(dǎo)，不能有漏洞。各地的細(xì)則出臺(tái)時(shí)間跟中央需要保持一致，我相信速度會(huì)很快。

　　房產(chǎn)調(diào)控和金融聯(lián)動(dòng)

　　主持人：九部委十五條意見對(duì)金融市場(chǎng)也有深層次的影響，有網(wǎng)友問，房產(chǎn)金融會(huì)不會(huì)有新發(fā)展趨勢(shì)？

　　陳晟：我覺得未來的房地產(chǎn)金融的走勢(shì)，多元化一定要加快，同時(shí)資產(chǎn)證券化應(yīng)該加快出臺(tái)。比如，普通投資者通過投資銀行貸款證券化之后的產(chǎn)品，依然能夠獲得穩(wěn)定的回報(bào)，我覺得也能夠緩解目前大量的投資需求。

　　主持人：又有網(wǎng)友問，這次我們的宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)像去年一樣，造成海外投資者“趁虛而入”？

　　陳晟：我覺得目前的調(diào)控政策對(duì)開發(fā)商還是從嚴(yán)的，比如原來的空置三年的房子不能作抵押了，資本金也有35％的要求。當(dāng)然現(xiàn)在央行注意到這個(gè)問題，也給我們國內(nèi)的知名開發(fā)商提供金融方面的服務(wù)。我認(rèn)為應(yīng)該有多元化的一種選擇，但是從某個(gè)角度來說，如果海外的資金它是以長期為目的的或者是以投資房產(chǎn)為目的，整體來說我覺得可以鼓勵(lì)，因?yàn)楫吘故菫榱死瓌?dòng)城市的進(jìn)展。但是，如果目的是為了短期的回報(bào)或者是獲取我們的匯率上的回報(bào)，這里的監(jiān)管一定要加強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期

　　主持人：最后請(qǐng)您從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)這次的“國六條”及其“十五條”細(xì)則做一個(gè)定位。

　　陳晟：政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從來沒有這么堅(jiān)定，城市化進(jìn)程不停止，支持就是存在的，調(diào)控也不會(huì)停止。房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于城市化的進(jìn)程是有幫助的，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的行業(yè)比較多，但是我們希望金融服務(wù)業(yè)、資訊業(yè)、其他投資業(yè)能夠加強(qiáng)，和房地產(chǎn)業(yè)形成聯(lián)動(dòng)。由于土地的開發(fā)周期較長，所以可以說，這一次的精確調(diào)控將在今后1－2年內(nèi)持續(xù)發(fā)揮重要作用，落實(shí)到位的話，將引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)一次深層次的變革。

　　（本文整理 柯鵬 李和裕）