十五條刮起調控風暴 樓市應聲變臉

二手房市場上，一些賣家為了早日出手不惜讓利拋盤 資料圖

　　昨天是九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（簡稱《意見》）見報的第一天。上海證券報記者分頭采寫了本組稿件，試圖從開發商、房產中介、售房者等多個層面，較為完整地呈現出市場對新政策的反應。

　　賣家：拼命要趕末班車

　　從6月1日起，持有房產5年之內將其上市交易的出售方，將被征收相當于銷售價格5.55%的全額營業稅。一些趕“末班車”的售房者昨天在房地產交易中心排起了百米長龍。

　　另一方面，在國家掀起新一輪樓市調控的背景下，有“等著瞧”想法的潛在購房者越來越多。分析人士表示，觀望氣氛在短時間內肯定會更濃，但價格走勢卻要看市場未來的博弈情況。

　　□特約記者 薛明

　　本報記者 李和裕

　　昨天是九部委《意見》見報的第一天。下午三點，當記者趕至上海市浦東新區房地產交易中心時，以往寬敞、安靜的交易大廳早已人滿為患。交易中心辦理房地產稅的受理、審核、繳納三個窗口都排起了百米長龍。“今天早上一開門，就有很多買賣雙方結伴來排隊完稅。最久的已經排了好幾個小時了。”一位在現場維持秩序的保安告訴記者。

　　“這兩天，房地產交易中心的人是一天比一天多。”一位房地產中介向記者表示。在《意見》出臺后，一些投資者撤出樓市的姿態可謂“倉皇”。

　　投資客：拋盤還是捂盤？

　　從6月1日起，持有房產5年之內將其上市交易的出售方，將被征收相當于銷售價格5.55%的全額營業稅。昨天是5月30日，距離政策實施只有兩天。“趕來過戶的這些人是早有預見的，或者是交易早已在談的。”中介公司介紹，如果從現在開始才選定買賣雙方，想在6月1日前過戶就不可能了。

　　相關人士介紹，從5月26日起，各區房地產交易中心辦理過戶的人越來越多。拋盤者不惜讓利，爭取早日出手的氣氛籠罩上海樓市。

　　能夠拋盤的顯然只是少數，大量投資客將面臨更長時間的有房無市。捂盤不再是風光的囤積利潤，而是出售受阻的無奈選擇：在如此濃厚的觀望情緒下，找到合適的下家已非易事，而營業稅成本又在增加。

　　房產投資資金轉入股市

　　“大量資金正從樓市撤出，轉進股市投資。”上海道邦投資咨詢有限公司總經理林榮時介紹。“國六條”出臺前后，溫州的某個證券公司每天收進的保證金就達5000萬，“這個數字背后是10個億的溫州民間資本。”林榮時稱。

　　一向熱衷于樓市投資的溫州人開始把投資房產得來的利益移入股市。“從國家調控的角度，也是希望將大量的資金從樓市引出，這樣可以分散風險，也利于其他類型消費的活躍。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示。

　　劉小姐是上海某房地產代理公司的職員，在上海樓市火熱的2004年，她通過自已代理樓盤的轉手交易獲利不少。近日，劉小姐告訴記者，她已經全線從樓市撤出，剛剛在股市開戶。短短一個月的時候，她的一只股票已經獲利1.3萬元。

　　和股市長達5年的“熊市”相對比，林榮時預測，房地產宏觀調控才剛剛開始，“國六條”及其影響將長期存在。而漢宇地產總經理施宏睿提醒投資者，根據上一輪宏觀調控的影響判斷，政策對樓市影響不會立即顯現。在今后4個月左右的時間內，樓市會進入交易低谷。此后政策會有多大的長期影響，則要看政策的執行情況如何。

　　自住市場觀望氣氛更濃

　　“我覺得未來會有一個買房好時機，但要等等看樓市會進一步調整到什么水平，你說呢？”與妻子一起在上海市閔行區租房住的劉先生反過來征詢起記者的建議。不過，有這樣“等著瞧”想法的潛在購房者在國家掀起新一輪樓市調控的背景下是越來越多。

　　“購房者的心理將在對新政的解讀中出現一定的觀望，短期內市場面的成交情況將會出現下探。”房產之窗網的分析師表示，觀望氣氛在短時間內肯定會趨濃烈，但價格走勢卻寄托于市場未來的博弈情況。

　　分析師葉穎還認為，九部委《意見》出臺后，二手房市場受到的影響最大。

　　中介：經紀公司面臨洗牌

　　一些業內人士表示，營業稅征收期限的延長，將使二手房交易量下降，二手房市場將進入“冰凍期”。市場中以“囤房”和“現金收房”模式進行二手房交易的經紀公司也將受到重創，品牌信譽好的企業市場份額則可能得到提高。

　　□實習記者 于祥明

　　《意見》中關于“二手房營業稅征收期限由2年延長至5年”的規定，讓京城一些中介公司叫苦連天。“二手房市場會不會再遭痛擊？能不能如愿實現調控效果？這些還是未知數。但營業稅征收期限的延長，將使二手房交易量下降，不過我預計房價在短時間內不會回落。”千萬家公司總經理華國向記者表示。

　　持相同觀點的還有“鏈家地產”市場總監金育松。他認為，二手房市場將進入“冰凍期”。“此項政策是通過抑制投資需求來緩解供需緊張的局面，從而控制房價漲幅。但北京市的房產交易中，還存在著巨大的存量房市場。”金育松向記者展示鏈家公司的統計數據，2005年北京市二手房成交量達到7萬套。“據我們調查，北京市二手房市場中的投資需求不超過15%，而5年以內轉讓的存量房占總房源量的48%，5年以內轉讓的二手商品房占二手商品房總房源量的80%。新政策將直接影響到存量房市場中的房源供給，二手房成交量將銳減一半以上。”

　　“經紀公司也將重新洗牌。”金育松表示，市場中以“囤房”和“現金收房”模式進行二手房交易的經紀公司將會受到重創，品牌信譽好的企業市場份額將進一步提高。

　　“我愛我家”房地產經紀公司副總經理胡景暉也表現出擔憂，認為由于北京二手房市場房源的有效供給嚴重不足，還處在一個賣方市場的格局中，營業稅時限延長，可能在短期內會導致業主向購房人進行“稅款轉嫁”，從而使購房人購房的實際成本進一步提高。

　　“營業稅不管是兩年還是五年，計算時間的起始點，應該從房產證上注明的時間提前到簽署商品房預售合同的時間。這樣的話既能夠打擊投機炒作，又可以保證正常的二手房的流轉和出售。”胡景暉建議。

　　開發商：馬不停蹄改規劃

　　來自各個渠道的信息顯示，不少心急的開發商已著手修改項目規劃，也有一些高端項目正面臨不知該如何調整的難題。土地限期開發也令很多開發商大為緊張。

　　業內人士表示，樓市是否將進入降價通道還有待觀察，但可以肯定的是開發商今后將面臨更大的市場考驗。

　　□特約記者 薛明

　　本報記者 李和裕

　　“開發商現在已經有點亂了。”昨天，九部委《意見》見報地的第一天，上海一家房地產代理公司的工作人員告訴記者，來自各個渠道的消息顯示，受這些雷霆新政的影響，部分開發商的項目已面臨著規劃調整、土地收回等方面的多項風險考驗，不少心急的開發商已著手修改項目規劃。

　　開發商著手改規劃

　　上述人士向記者透露，在其公司目前所服務的開發商中，有不少開發商的項目還沒有拿到施工許可證，而根據《意見》中的規定，這類項目很可能要變更規劃，以滿足70%以上的建筑面積要用于開發90平方米以下戶型的要求。

　　“我們目前還不知道高端項目該如何解決這個問題。”一家港資房地產開發公司的有關負責人告訴記者。據了解，該公司正在上海市中心地區開發一個高檔住宅項目，戶型面積基本都在90平方米以上。

　　“我們這反響也很強烈。”五合國際北京公司的有關負責人告訴記者，“一些我們已經為其做了項目規劃的開發商打電話過來要求重新調整，從經營部的反饋來看，已有兩家客戶開始更改規劃了。”

　　不過，有接受采訪的開發商認為，70%的比例是對各地整個樓市的供應結構所作的要求，具體到單個項目不一定要嚴格執行。而且有人指出，這次《意見》中也開了一個“口子”，就是“直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準”，“也就是說，具體執行上還是有可松動的空間。”

　　“90平方米這個標準在上海應該會有所調整，就像去年的普通住房標準一樣，地方政府可以有20%的上調空間。”上海同策房產咨詢有限公司總裁孫益功透露，“一些業內人士認為上海此次的執行標準可能會上調至105平方米或110平方米。”

　　土地變為“燙手山芋”？

　　另外，土地限期開發也令開發商大為緊張。一位開發商稱，1年未動工開發要從高征收土地閑置費、2年未動工開發要無償收回土地使用權的規定雖早已存在，大多數地方執行效果不佳也已是不爭的事實，但這次執行的力度可能要大大加強。

　　漢宇地產常務副總經理范偉國指出，未來開發商的資金壓力正在增大，“為了抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，《意見》中對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的開發商，要求商業銀行不得發放貸款等。這樣一來，不少開發商的資金鏈都會出現問題，不排除一些沒有實力的開發商進行降價拋售。當然，這是否會使樓市進入降價通道還有待觀察，可以肯定的是開發商今后面臨更大的市場考驗，所以現在還是應該理性一點，利潤預期下降一點，房價合理一點，這也是一種必須開始的自救過程。”

　　股市：房地產股逆市逞強

　　昨天滬深兩市的房地產股逆市逞強，總體漲幅為1.52%，超越兩市指數的表現。分析師認為，房地產行業的這些調控措施基本在證券市場預期之中。這些措施短期內可能對房地產行業產生一定利空影響，但從中長期來看，則有利于房地產業的健康發展。

　　□本報記者 許少業

　　盡管《意見》的出臺被許多投資者視為房地產股的重大利空，但昨天滬深兩市的房地產股卻逆市逞強，總體漲幅為1.52%，超越兩市指數的表現。

　　從盤面看，G萬科、G招商局因召開股東大會停牌一天；G金融街、G

　　針對昨天滬深房地產股的走勢，分析師認為，房地產行業的這些調控措施已經基本在證券市場預期之中。此前媒體已經大量報道可能出臺的調控政策，房地產股票近一個月的表現也明顯落后大盤。其次，從總體上看，有關部門傳遞了非常明確的抑制投機和投資性購房需求的信號，因此，這些措施短期內可能對房地產行業產生一定利空影響，但從中長期來看，則有利于房地產業的健康發展。其三，不排除有些市場主力進行逆向思維，認為“利空出盡是利好”，同時利用投資者的恐慌完成了洗盤。

　　也有一種觀點認為，提高首付將減少房地產資金的需求，從而間接提高對股票的需求。換句話說，對于規模龐大的游資來講，股市與房市的資源配置比例將發生改變。