|
 |
| 資料圖 | 國務院辦公廳轉發的建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），在保持宏觀調控政策連續性、穩定性基礎上，針對當前房地產市場的突出問題，適當加大了調節力度。業內人士和相關專家指出，與以往相比，此次出臺的有關稅收、信貸、土地政策等“硬指標”具有更強的強制性和操作性。
□本報記者 李和裕 夏峰
土地政策細化 精準打擊囤地
《意見》指出：要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。
解讀：“此次的土地政策體現出的是土地供應前、中、后貫穿一致的調控特點。”中國指數研究院華東分院副院長陳晟指出。
陳晟表示，首先在土地供應時，統一的政府土地儲備及公開招標、拍賣、掛牌出讓的政策已從2004年起逐步執行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應總量的70%，并且要限套型、限房價地招標出讓，如此細化、明確的供地標準是對土地供應過程中的再控制。
而在供地后，政府也不會放松控制，一是對超過合同約定1年未動工開發的，要“從高”征收土地閑置費；超過2年未動工開發的，要無償收回土地使用權，更是眾所周知；更需要引起注意的是，對雖按時動工但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置，這正是給予“變相”囤地的精準的一擊。
同時，基于此次土地政策上的不小變化，陳晟建議各大房地產企業對土地政策和自身實力作出重新評估，“以前是國家越嚴供地，為了保持持續發展的開發商越要去爭地，如今開發商應該意識到，拿地要與自己的發展能力及計劃的開發節奏相適應。”
營業稅調整 劍指短期炒房
《意見》指出：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
解讀：國家稅務總局有關負責人上周已透露，正考慮延長去年6月1日起執行的對2年內出售已購商品房征收全額營業稅規定中的年限。同時也有消息稱，國家可能會以20%稅率的二手房交易個人所得稅來完善住房稅收政策。
“無論是何種措施，政府的目的都是希望進一步打擊炒房、穩定房價。而從結果來看，政府還是決定從年限上而非稅率上來加強稅收調控，主要為的還是一個執行力問題。”中國指數研究院華東分院副院長陳晟這樣認為。
他表示，在住房轉讓環節征收20%個人所得稅也能起到抑制投資的作用，但在征收細節上如買賣差價的界定等方面還存在一些問題，所以選擇延長年限正是一種深層次的考慮。同時，這還是一種綜合性的考慮，因為這個政策可促使租賃市場的供應量有所增加。
此外，陳晟也認為，營業稅征收的這一變化對樓市的“殺傷力”還是比較強的，“如果不想在轉讓時被課以營業稅，房屋所有人需要等待更長的時間才能出手，投機、投資行為由此定會受到抑制，并且間接地對人們形成心理影響，也就是重新界定對房產投資的考量，5年就是界線。”
收緊信貸關 為樓市擠泡沫
《意見》指出：對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款……對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％……對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。
解讀：深圳發展銀行上海分行某負責人指出，上調貸款成數會打擊投資性購房，同時也可能對正常的自住購房造成影響，尤其是積蓄不多的中低收入階層。“提高首付比例后，購房者的需求被抑制或推遲，所以個貸余額的下降趨勢仍將延續。”
去年9月至今，銀行個人住房信貸一直在下滑。以上海為例，滬上中資銀行今年4月的消費貸款余額為2621.45億元，較年初和3月分別降低131.09億元以及26.83億元。據介紹，消費貸款中的“主力軍”就是住房信貸。數據顯示，目前個人住房信貸已經占到我國商業銀行貸款總量的15％左右。
房地產開發商貸款方面，該人士表示，《意見》不會造成明顯的影響，因為從上次宏觀調控開始，房地產業已經淘汰了一批實力差的開發商。“目前向銀行貸款的開發商基本具備較強實力。”
央行上海總部統計數據表明，截至去年末，上海中資金融機構房地產貸款余額4088.8億元，比年初增加587.3億元。
渣打銀行資深經濟學家王志浩向記者表示，政府本次出臺調控政策的首要目標是抑制房價過快上漲。王志浩稱，中國房地產行業面臨的問題是房價上漲太快，并非商業銀行向房地產行業投入的貸款過多。穩定房價能夠避免過多的泡沫積聚在房地產市場。
申銀萬國分析師勵雅敏同樣認為，《意見》不會對銀行業產生太大沖擊。“雖然短期內個人住房信貸受到影響，但從長期來看，銀行資產質量能得到提升，銀行板塊個股不會因為本次調控而受到打擊。”
興業銀行戰略研究部經理華武則告訴記者，國內銀行業一直在密切關注過熱行業的動向，其中包括房地產。華武稱，銀行有必要控制在過熱行業的貸款發放量，這一方面是國家宏觀調控的需要，另一方面也是銀行本身風險管理的需要。
調整供應結構 中小戶型將大增
《意見》指出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上……2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。
解讀：“這次的九部委《意見》，除了文件名外，沒有任何一條提及‘穩定房價’的字眼，但歸根結底還是以解決高房價問題、解決居民住房難問題為主要目的，而調節供需恰是市場化地調控房價的重要手段。”荒島房產工作室市場總監馮偉表示。
他認為，《意見》中的第一條是站在政府層面去把握供應結構，限期各地明確并落實自己的住房建設規劃；第二條則從市場層面提出更高的要求，開發建設總面積中70%以上必須是90平方米以下的住房，對市場供應的影響力度會比較大，“以上海為例，目前90平方米以下的住房以政策保障性質的配套商品房居多，可以預期，這條措施執行后，未來市場內中小戶型的商品房供應會大增，大戶型則可能‘奇貨可居’，甚至可能造成房價上的分化現象。當然，這樣政府從增加普通商品房供應角度來調控的目的就達到了。”
不過，馮偉也指出，這樣可能會對商品房品質造成一定負面影響。“90平方米以下的要么是一房的小戶型，要么是多層建筑內的一些兩房，像上海現在的小高層、高層建筑里已很難找到這樣小面積的房屋。以后開發商為了符合標準，不得不調整規劃設計，高品質的樓宇可能就少了。”
“另外，第八條更是從需求上來調控，而且控制的還是動拆遷這種‘剛性需求’。”馮偉表示，“如此增加供應、控制需求顯然就是劍指房價。當然，國家的政策是面對全國市場來考慮，各地的建設情況不同，關鍵還看各地日后如何制訂自己的調控標準。”
力推廉租住房 加強保障體系建設
《意見》指出：加快城鎮廉租住房制度建設。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。規范發展經濟適用住房。積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
解讀：從1998年國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》開始，住房保障體系就已經著手建立。一直以來，經濟適用房制度和廉租房制度被業內認為是保障性住房政策中最重要的內容之一。但是，來自建設部的消息統計是，截至今年4月，全國仍有13個省（區）沒有將廉租房制度納入省級政府的目標責任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租房制度，122個地級以上城市沒有建立嚴格的申請審批程序。
建設部政策研究中心主任陳淮此前曾向記者表示，今年的政府調控相比去年也會出現一些變化，其中之一就是加強住房保障體系建設，在關注多數人的同時更加關注少數人，即在未來一段時間內集中注意力解決困難群體、特困群體的住房問題。
“九部委的《意見》表明了政府有步驟地解決低收入家庭住房困難，逐步完善住房保障體系的態度。”荒島房產工作室市場總監馮偉則表示，“面對廉租房資金來源渠道不穩定，部分城市財政預算安排資金不足，制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障等問題，九部委的《意見》中提出了一些比較明確的要求，但關鍵還是如何將國家的指導性措施真正落實到地方。”
| 
