遏制房價非理性暴漲的十四條對策

人物志·曹紅輝

　　中國社會科學院金融研究所金融市場研究室主任、 副研究員，博士，美國哥倫比亞大學商學院訪問學者、世界銀行金融顧問、APEC資產

     □ 曹紅輝

　　近日，中央政府再次對個別大城市飛速上漲的房價出手，出臺了“國六條”，以遏制近期暴漲的房價。部分大城市房價暴漲，說明前兩年對房地產市場的調控基本失靈。

　　一方面，中央試圖調控過熱的房地產市場，另一方面，一些地方政府則聯手開發商百般抵制，以沖消前者的影響。在“城市化”、“經營城市”、“

　　樓價再度急升，說明以往普遍地調控資金供給的效果并不明顯，對貨幣供應和信貸調控，不僅無法約束供給方，而且還加大了被動需求與改善需求的購房成本。而對于投機需求而言，有限地提高按揭貸款利率與豐厚的投資收益相比，影響并不大。反倒是減少土地供給造成開發商囤積土地，加劇房屋供給緊張。難怪公眾抱怨“開發商生病，百姓吃藥”。

　　長期以來，房地產一直就是公眾的熱門話題。“利用各種手段圈地，支付最低首付款，取得可套取銀行貸款的土地手續，吸引承建單位帶資建設，套取銀行抵押貸款，邊登記預售，邊囤積樓盤，實現巨額收益”，成就了內地“地產暴富流程圖”。這一流程圖中，開發商、銀行和地方政府構成供給方，而普通公眾往往全家要用數十年的大部分收入用于償還住房貸款，城市“負翁”比比皆是，更使得農民進城定居雪上加霜。

　　同時，爭論暴露出公眾和開發商、開發商和政府之間的矛盾，主要表現為政府和公眾之間的矛盾，因為政府控制著土地和資金兩大要素，且在市場化的名義下放棄提供廉租房、低息貸款、土地開發規劃、供應與有效補償、規范與監管市場次序等社會責任，放任公眾與開發商博弈。其結果是：住房供應結構的矛盾突出、房地產市場秩序混亂、房價非理性上漲。事實上，房地產市場已成為社會各方利益再分配的主要場所，正在深刻地影響

　　城市化一直被當作支持房地產市場長期發展的剛性需求的因素，但城市化不應成為個別城市獲取地產暴利的借口。而且，強調此類需求的剛性也并不能改變市場短期的結構性矛盾，就如同東南亞幾年前發生的那樣。同樣，目前銀行的信貸結構過度依賴房地產孕育著極大的風險。

　　在土地和資金等關鍵要素都為政府所控制的格局下，借口“市場化”而反對調控，其實是放棄政府責任的托詞。可以說，這次中央政府的決策能否有效貫徹，成為檢驗地方政府是否與其保持一致的試金石，也成為考驗其是否具有執行力的關鍵。雖然本次調控是針對個別大城市的，但不能以因地制宜作為某些地方政府再次推脫和抵制中央調控的借口。

　　面對房地產市場反映出來的復雜矛盾，各級政府均需加強調控能力，既要調節短期的市場運行，加強市場秩序的監管，又要完善與房地產市場相關的各項制度。

　　短期內，各級政府首先要盡快建立全面、及時、準確的樓市資料統計，監測系統與信息發布體系，制止房產銷售中的欺詐，打擊違規交易、囤積房源和哄抬房價的行為；其次要停止為預售未竣工住房發放按揭貸款，將收取預售定金限制在總銷售額的30%以內，建立專門賬戶管理預售房定金，保證專款用于住房建設；第三是要建立和完善住房二級市場和租賃市場，允許已售公房全部上市交易，對住房開發及時實行全過程監管；第四是要加強城市規劃管理，制定低價商品房、經濟適用房和廉租房的最低供應比例在住房開發中的最低比例；第五是要針對囤積土地和房屋，擾亂市場的行為予以打擊，而不能僅以罰款了事；第六是要對房地產開發企業及相關的評估、經紀等機構和從業人員開展稅收專項檢查，對重點房地產企業進行稅收稽查，對土地、規劃、房屋管理等部門與金融服務機構的商業賄賂實行重點監控和查處；第七是要建立各級政府與國土、城建、金融、稅收、紀檢監察等部門的行政首長問責制，將土地規劃開發與房地產市場管理納入考核范圍，對于房地產市場管理中失職瀆職，引發重大事件，造成負面影響者要予以處罰。

　　長期而言，還應從以下相關方面來完善制度建設：一是進一步完善中央與地方政府財稅管理體制，消除地方政府過度依賴房地產開發的利益動因；二是保證各類住房的有效供應，完善住房二級市場與租賃市場，引導各類真實有效需求，抑制不合理的投資需求；三是完善土地供應制度，建立土地開發使用的及時跟蹤制度，建立土地轉讓金專門賬戶，由同級人大和上級政府部門實施審計、監督，將一次性支付的土地轉讓金逐步改為一年一付，并主要用于拆遷地的農民和城市居民的補償；四是建立住房產權登記與信息聯網制度，實現與銀行的個人征信管理系統和個人稅收管理系統的聯網，逐步實現全國多種網絡的聯接；五是應加強房屋交易稅和所得稅的征收，并加快物業稅的設計和征收；六是針對房地產過度依賴銀行信貸，銀行信貸也過度依賴房產貸款的現狀，要建立和完善房地產金融體系，改革住房公積金體制，將其改造為住房抵押貸款銀行。同時，進一步發展投資基金與資產證券化市場，為過剩的資金拓展投資渠道，也為按揭貸款提供分散風險的途徑；七是建立外資進入房地產市場的統計監測體系，適時按資本項目實行管理。

　　總之，健康發展的房地產市場有賴于多項相關制度的配套與協調，可謂任重道遠。

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