細品新江灣城一號作品“名與實”

　　嚴俊亮

　　放眼大上海都市圈，楊浦區北端的新江灣城，作為市區內的最后一塊處女地，凝聚了上海政府部門打造典范住宅聚集區的希望，也聚集了許多消費者的居住夢想。如今，新江

灣城的一號作品終于在千呼萬喚中出爐了，那么，這個具有示范效應的樓盤目前表現如何？樓盤品質能打幾分？又究竟是否適合新婚購房者呢？讓我們為您層層揭開面紗。

　　市區“最后一塊處女地”的暢想

　　新江灣城一號作品全名“合生江灣國際公寓”，項目具體地理位置：東到政和路、南到國浩路、西到淞滬路、北到國帆路，占地面積約18萬平方米，總建筑面積約28萬平方米。

　　上月29日，合生江灣國際公寓正式開盤銷售，推出2棟樓共174套房源；本月5日，又推出第二批80多套房源，都是以建筑面積在104-110平方米的兩房為主打，均價在10000元/平方米。記者還從售樓處了解到，目前一期小高層已封頂，而下一批房源共100多套也預計就在近日開盤銷售，定價不會有太大變化。

　　該項目作為新江灣城的開題之作，一經推出就受到市場關注也是情理之中。開發商方面向記者介紹，位于上海市東北部的新江灣城，東起閘殷路、南至政立路、西達逸仙路、北抵軍工路，規劃總面積9.45平方公里。根據整體規劃，新江灣城將建成一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態型的大型花園城區。在開發商看來，合生江灣國際公寓還是占據了新江灣城內較有利的位置，項目西側為復旦大學新校區，北側為規劃中的江灣天地游艇碼頭，南側為已落成的17萬平方米的新江灣城公園和大型體育中心。

　　新盤誕生一波三折

　　合生江灣國際公寓所在的C1地塊作為新江灣城規劃區域內首塊出讓的熟地，一經推出就引來了眾多地產大鱷的追逐。去年1月，福布斯富豪朱孟依旗下的珠江投資最終以約16億元人民幣的高價摘得這幅土地的開發權。

　　但隨后有報道稱，珠江投資過度過快的投資令該地塊的開發遭遇波折。當時，在上海共有6個項目的珠江投資在支付了第一筆2.3億元的土地出讓金后，按約定到去年7月底應付清全部款項，但到了6月，珠江投資出現資金緊張，被迫開始調整策略，土地出讓金支付擱淺。隨后，珠江投資與上海市政府相關部門進行接觸，希望能夠對已經交付土地出讓金的部分土地先行頒發土地證。同時，珠江投資新江灣城項目原本在去年底開盤的計劃也相應延后。

　　而直到了8月，珠江投資的“兄弟系”公司合生創展宣布配售新股成功，分別向兩名策略性投資者淡馬錫控股及老虎基金配售約1億新股，募集資金9.78億港元（約10億元人民幣），資金才逐漸周轉靈活，新江灣城一號作品此后才得以重新運作，最終實現預售。

　　“探路者”還是“頭炮紅”？

　　此外，新江灣城一號作品的盈利空間也一直受到業內懷疑。據介紹，合生江灣國際公寓在當時拿地時的樓板價就要達到每平方米6000元左右，算上建筑成本、土地契稅、財務成本，總計成本花費在每平方米9600至9800元左右。如果按照這樣的成本計算，目前每平方米10000元出頭的價格使得該項目的利潤空間微乎其微。

　　還有一些業內人士懷疑其競爭力，這樣的價格在楊浦核心地段也能買到較為高檔的樓盤，而新江灣城的整體建設要在5年之后才能初見規模，目前買只能是買未來。漢宇地產楊浦區經理陳佳玲則認為，如果現在入住新江灣城，仍存在著配套不足、交通不便等諸多問題。事實上，新江灣城的眾多配套項目尚處在規劃或初步實施階段，如在建中的軌道交通8號線，最近的站點離合生江灣國際公寓也有一段距離，規劃中的軌道交通10號線預計2009年才能通車。同時有消費者對周邊附近電廠空氣污染等問題表示擔憂。

　　從某種意義而言，新江灣城總體規劃的長期性在短期內恰恰成為合生江灣國際公寓的一些較為不利的因素，該項目最終是扮演微利的“探路者”角色還是暢銷的“頭炮紅”作品，目前走勢還很難下定論。

　　鳥瞰效果圖

　　合生江灣國際公寓

　　售樓地址：楊浦區新江灣城政和路991號

　　開發商：上海珠江投資有限公司

　　建筑、景觀設計：華森建筑與工程設計顧問有限公司

　　樓盤形態：36幢8-18層的小高層

　　主打戶型：104-110平方米的兩房、140-148平方米的三房

　　裝修狀況：毛坯

　　開發周期：初定2006年－2008年

　　本期開盤時間：2006年4月29日

　　本期交房時間：2007年年底

　　已推戶數：255套

　　已售戶數：237套

　　網上成交均價：10369元/平方米

　　集中綠化率：約32%

　　停車位：約1000個

　　物業管理：上海合生物業管理有限公司

　　物業管理費：2.2元/平方米/月

　　投資星級

　　★★☆

　　樓盤性價比：中等

　　交通配套：尚不完備

　　生活配套：尚待改善

　　制圖 張大偉

　　正反論證

　　合生江灣國際公寓位于新江灣城的核心位置，也是目前新江灣城核心區開盤的第一個項目和唯一一個項目。

　　規劃前景看好

　　就地段而言，新江灣城距離五角場僅2公里左右，而五角場副中心的大規模變臉即將開始，大規模的城市建設正在緊鑼密鼓的進行中，幾個重點項目，如華聯又一城、萬達商業廣場和創智天地等均已初具雛形。隨著這些重點項目的逐漸落成，五角場將恢復其往日的繁華，并與徐家匯一起支撐起上海東部商業的格局，新江灣城也會從中受惠。

　　而從交通、配套來看，雖然合生江灣國際公寓處在中環線以外，但是從該項目出發到達市中心也僅僅在30分鐘左右的車程，且區域還規劃有2條軌道交通，更將促進新江灣城與中心城區的接軌。現在，我們進入新江灣城，會發現綠化、公園等景觀已經具備，體育中心、文化中心等基礎設施也即將交付使用，高標準配置的學校、幼托等設施均已在籌劃中。

　　生活品質有保障

　　合生江灣國際公寓多采用板式小高層設計，戶型面積控制得當，較為舒適，可以說是專門為都市人打造的一種“離塵不離城”的生活方式，因此開盤后也受到了上海北區大學教師、公務員、企業白領、企業主等高素質客戶群的青睞。

　　綜合來看，合生江灣國際公寓是一個既適合居住，又適合投資的項目。良好的居住環境、配套設施、規劃設計等，是對入住人群最大的關愛，而周邊配套設施的逐漸完善，也將推進區域房價的穩步發展。所以我們預期，新江灣城將在未來幾年成為上海中心城區最受關注的區域。

　　反方

　　上海中瑞市場研究有限公司總經理

　　朱鋒

　　從合生江灣國際公寓在新江灣城的定位表現來看，可以發現，政府構想與開發商利益是不同向的。

　　市場期望下降

　　站在政府規劃角度，新江灣城無疑是一個有著很高定位的重點發展區域，當初政府圍繞這塊上海中心城區僅存的大面積土地制定了長遠規劃，無論是前期投資還是對區域內開發商的開發要求，都是寄予了很高期望的。

　　然而，市場的走勢并不盡如政府所望。自去年宏觀調控開始，新江灣城板塊的市場價格持續下行，均價從當初的11000元/平方米跌至目前9500元/平方米，上海夢想等板塊內的幾個樓盤售價均出現下跌。

　　此外，新江灣城作為一個尚處在開發起始階段的區域，交通、商業等相關配套大多還停留在規劃階段，這直接影響了購房者對樓盤產品的認可。至少在目前，新江灣城樓盤的市場期望值在下降，政府的規劃與購房者的認可之間存在矛盾。

　　房型定價兩難

　　同時，當初過高的拿地價格令開發商定價出現兩難，既要保證市場接受度又要顧及整個板塊的檔次定位，合生江灣國際公寓受到的影響是明顯的。

　　事實上，開發商從自身利益及銷售因素考慮，選擇了主要保證市場接受度，對產品也作了“精簡”：兩房90多平方米，三房100多平方米，降低總價。微利的定價是獲得了目前銷售的成功，但政府的期望與開發商從自身利益出發所做出的調整之間存在著矛盾，最終被“精簡”的房型及助力銷售的定價水平，與整個板塊的規劃并不相符，從長遠看，對整個新江灣城今后的發展也不利。

　　（整理 田新杰）

　　新江灣城板塊其他在售樓盤分析

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　東方名城（國和路888弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　11000元/m22/2/185.8m295萬元多層3樓豪華裝修

　　3/2/1123m2123萬元小高層10樓裝修

　　明豐陽光苑（世界路29號）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　10500元/m22/2/1105m2115萬元小高層13樓裝修

　　3/2/1123.76m2125萬元多層3樓裝修

　　世和園（世界路43弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　9500元/m22/1/176.12m274萬元小高層9樓毛坯

　　3/1/186.35m282萬元小高層7樓裝修

　　城市名園（包頭路1150弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　7500元/m22/2/1107.2m280萬元高層27樓毛坯

　　3/2/1119m295萬元高層9樓毛坯

　　(以上數據由漢宇地產提供)

　　□本報記者 李和裕

　　新江灣城位于上海市楊浦區五角場城市副中心的北部，原為空軍江灣機場，后被轉為上海城市建設發展用地，也是上海中心城區最后一塊可供集中成片開發的土地。

　　十年前，新江灣城就與閔行春申、普陀萬里、浦東三林并稱上海四大居住示范區。近幾年，其他三個居住區相繼落成，并已成為各自所在區域的熱點板塊，而新江灣城直到2004年才全面啟動建設。

　　漢宇地產的分析師介紹，新江灣城正式啟動建設后，住宅樓盤開發主要都集中在閘殷路沿線。新江灣城板塊的首個樓盤上海夢想在2004年11月是以9000元/平方米的均價開盤，銷售態勢一直比較好。目前在售房源不多，主推的是大面積的中央景觀房，成交不大。

　　隨后推出的建德國際公寓，走的是平民化路線，在今年4月成為了楊浦區最為熱銷的新盤。該樓盤的優勢是單價相對較低、房型種類較全，以60萬元左右的一房、90萬元左右的兩房唱響市場。

　　另有直接面對新江灣城生態走廊的翡翠東森花園，在地理位置上較有優勢，環境不錯。不過該樓盤主要是三房和四房，面積偏大，對于大多數的自住客來說總價偏高，目前市場消化率一般。

　　位于閘殷路上的還有新江灣時代花園，是1999年啟動的一個市場試探性的樓盤，當時因以低價入市而頗受關注。目前該樓盤均價維持在8500-9000元/平方米，部分景觀房單價更高一些，但由于與周圍新盤相比并無實質上的優勢，所以現在基本處于“有價無市”的狀態。

　　漢宇地產的分析師表示，新江灣城板塊的閘殷路一帶，地理位置東側緊鄰楊浦的中原板塊，可以彌補目前新江灣城生活配套不足的問題。而鑒于總體的交通、生活還不夠便利，新江灣城的樓盤目前主要吸引的是在周邊工作，注重生活環境和發展遠景的購房者。

　　上證地產研究院

　　沈露（上海五合國際建筑設計咨詢有限公司設計師）

　　合生江灣國際公寓三面臨景，使其在設計上考慮到了要挖掘人文、景觀、生態、地域等方面的優勢，主要定位于花園式的生態社區、智慧型的人文社區、環保型的節能社區。

　　從總平面設計上看，兼顧住宅朝向和景觀空間，該項目的布局以中央生態綠化為中心向東、南、北延伸滲透入新江灣城總體景觀濱江帶，使其與區域生態環境構成和諧、共生的景觀系統。

　　建筑群整體輪廓南低北高，與南面的生態公園呼應。利用東南低、西北高的地形，將點式住宅呈弧形布置，貫穿南北，并劃分整體區域，東北面以11層小高層為主，西面與道路成角度錯列布置，由11層到16層向北變化，中部由南向北從8層向14層逐步升高。

　　沿政和路、國浩路布置了約1.5萬平方米、1至3層的商業街，在風格上采用老上海商住空間的模式，細部處理上是符號及鋼、木、玻璃等現代材料的運用。

　　從單體設計上看，建筑的立面設計采用了簡約的現代手法，主色調為暖色，運用了穿孔金屬板、磨砂玻璃、紅色面磚等材質對比。36棟住宅分點式和板式兩種，一房一廳至四房一廳，面積在50至200平方米不等，可以滿足不同客戶需求。其中90至140平方米的兩房、三房居多，房型設計采用南北通、轉角窗、大陽臺、雙層陽臺、陽光室、生態電梯、底層花園等手法體現了較為健康、環保、舒適的居住空間理念。

　　但是，總體上一房小戶型偏少，對于分期開發來說，不夠滿足年青購買者的需求。另外由于軌道交通2009年才可通車，對這個新江灣城最先開發的樓盤來說，交通上暫時的不方便成為美中不足。

　　新江灣城的建設目前剛剛起步，區域內道路交通主干網絡基本成形，但生活配套設施比較缺乏，希望隨著開發腳步的加快，這些問題都逐步得到解決。

　　而從合生江灣國際公寓整個地塊的功能布局來看，還是比較清晰合理的。道路交通網絡形成環通；，在地塊靠近城市道路處設計狹長型的帶狀小型商業服務體系，整個小區擁有2條步行系統，一條S形的交通主干道與中央花園結合，貫穿南北，另一條弧形的步行景觀道東西走向，直通東面的商業街。

　　小區劃分為4個組團。沿街布置小高層建筑，逐漸向中心區降低建筑層數，形成自然的城市天際線；中心布置相互聯系的大塊綠地，并點綴點式的公寓樓，通過綠廊將建筑圍合形成的休閑區域貫穿連通。

　　另從房型上來看，以2室2廳為主，面積緊湊，符合市場主體需求。在空間分隔和功能使用上也體現了緊湊的特色，各功能結合十分緊密，空間基本充分利用，得房率也相應提高。

　　陽光室、儲藏間等設計則都是時下的主流特點。但個人感覺，唯一美中不足的地方在于南北廳不夠通透，沒有直接通風（這主要是一梯三戶的設計缺憾），可能在使用中會有一定影響。

　　王少棟（加拿大AAI國際建筑師事務所設計師）