REITs市場(chǎng)風(fēng)起云涌 領(lǐng)匯神話恐難再現(xiàn)

　　隨著昨日冠君產(chǎn)業(yè)信托(2778.HK)的掛牌，2006年REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在香港上市集資的序幕已然拉開。自去年末領(lǐng)匯房產(chǎn)基金(0823.HK)在港上市并一度創(chuàng)造暴漲神話以來，香港REITs市場(chǎng)風(fēng)起云涌，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等

　　REITs市場(chǎng)風(fēng)起云涌

　　2005年11月25日，香港市場(chǎng)首只REIT領(lǐng)匯基金在港掛牌，由此掀開了REITs上市集資的熱潮，泓富產(chǎn)業(yè)信托(0808.HK)、越秀房產(chǎn)基金(0405.HK)于去年底相繼登陸香江。昨日冠君產(chǎn)業(yè)信托成為2006年首只在港上市的REIT，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前有計(jì)劃分拆REITs上市的房地產(chǎn)商還包括新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)、恒基地產(chǎn)(0012.HK)、九龍倉集團(tuán)(0004.HK)、華人置業(yè)(0127.HK)，另外，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司在香港的窗口公司農(nóng)銀投資也于日前表示，計(jì)劃發(fā)展REIT項(xiàng)目籌資30億至40億港元。

　　面對(duì)目前香港REITs的發(fā)行熱潮，中銀國(guó)際地產(chǎn)信托行業(yè)分析師何柱在接受記者采訪時(shí)表示，應(yīng)從供給和需求兩方面考慮目前REITs的發(fā)行熱，從地產(chǎn)商角度看，分拆旗下物業(yè)等資產(chǎn)以REITs形式上市，可以使其獲取現(xiàn)金進(jìn)行更高回報(bào)的投資，另外有助于那些股價(jià)較資產(chǎn)凈值有很大折讓的開發(fā)商還原其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值；從需求角度看，如果沒有REITs這種投資產(chǎn)品，一些致力于投資于商業(yè)物業(yè)的投資者只能直接購買物業(yè)或相關(guān)股票，但通過這種方式投資需要的資金量比較大，并且風(fēng)險(xiǎn)也較高，目前香港規(guī)定REITs的派息比率不得低于90%，因此該產(chǎn)品的推出為投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)穩(wěn)定的投資品。

　　專門從事REITs產(chǎn)品研究工作的深交所綜合研究所研究員毛志榮向記者表示，香港證監(jiān)會(huì)于04年推出的有關(guān)REITs發(fā)行上市準(zhǔn)則為REITs在香港上市提供了法律基礎(chǔ)。對(duì)于內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)以REITs形式上市，他表示，房地產(chǎn)業(yè)是近幾年來內(nèi)地發(fā)展最快的行業(yè)，資金比較穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)正在形成，因此在客觀上有以REITs形式上市的需求。

　　Macquarie Securities Ltd.高級(jí)房地產(chǎn)分析師Matt Nacard預(yù)計(jì)，到今年6月底，香港REITs市場(chǎng)的市值預(yù)計(jì)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再擴(kuò)大19億美元，總市值將達(dá)到75億美元。Nacard預(yù)計(jì)，隨著更多房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到將非核心資產(chǎn)剝離并設(shè)立REITs所帶來的好處，屆時(shí)將會(huì)有3到5只REITs上市。但LIM Asia Advisors的主管Peter Churchouse警告說，房地產(chǎn)開發(fā)商有可能利用眼下REITs的熱潮來擺脫其二、三線商業(yè)地產(chǎn)，但總體來看REITs是一種比較不錯(cuò)的投資選擇。

　　資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊

　　REITs作為一種以物業(yè)等資產(chǎn)為基礎(chǔ)并具有穩(wěn)定回報(bào)的投資品，其相關(guān)資產(chǎn)的質(zhì)量和回報(bào)率直接決定著REITs在二級(jí)市場(chǎng)上的受歡迎程度。

　　相關(guān)報(bào)告顯示，目前香港市場(chǎng)已發(fā)行的REITs平均回報(bào)率在亞洲處于平均水平，但各只REIT資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊。如圖所示，香港REITs平均回報(bào)率在接近5%的水平，低于新加坡、韓國(guó)和馬來西亞，但高于日本和臺(tái)灣。

　　穆迪投資高級(jí)副總裁劉惠萍表示，香港房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)差別較大，不如新加坡REITs資產(chǎn)相似性強(qiáng)，而其未來投資及發(fā)展方向亦不如新加坡的REITs明確，故香港REITs評(píng)級(jí)相信會(huì)較參差；她指出，在資產(chǎn)質(zhì)素方面，香港REITs可改善，因其持有的不是一線物業(yè)，回報(bào)率約5%，較美國(guó)及澳州的REIT有7.8%回報(bào)率而言并不算高。

　　REITs監(jiān)管日趨嚴(yán)密

　　領(lǐng)匯基金上市后受到市場(chǎng)熱捧以及去年底以來REITs的發(fā)行熱潮也引起了香港證監(jiān)會(huì)的關(guān)注。

　　去年底，香港證監(jiān)會(huì)鑒于市場(chǎng)近期大手購入領(lǐng)匯引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金重大權(quán)益資料的廣泛關(guān)注，宣布REITs單位持有人的權(quán)益一旦達(dá)到5％的披露界線及其權(quán)益出現(xiàn)其他變動(dòng)，須按照有關(guān)信托契約的條文向相關(guān)的房地產(chǎn)基金管理人及香港聯(lián)交所呈交權(quán)益具報(bào)。

　　香港證監(jiān)會(huì)主席韋奕禮也于今年三月表示，證監(jiān)會(huì)繼續(xù)監(jiān)察香港房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，而該會(huì)亦關(guān)注到有投資者認(rèn)為發(fā)展商將發(fā)行REITs而購買該股份。他表示，投資者不應(yīng)因REIT走勢(shì)良好而盲目投資，因該等擬發(fā)行REITs的公司可因不符合要求而被證監(jiān)會(huì)拒絕有關(guān)REITs上市計(jì)劃，該會(huì)也會(huì)監(jiān)察情況防止任何誤導(dǎo)市場(chǎng)的消息以保護(hù)投資者。香港證監(jiān)會(huì)中介團(tuán)體及投資產(chǎn)品部執(zhí)行董事長(zhǎng)張灼華也于日前特別強(qiáng)調(diào)，傳言中的分拆計(jì)劃可能根本沒有向證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)，能否成事言之尚早。

　　領(lǐng)匯神話恐難再現(xiàn)

　　香港首只REIT領(lǐng)匯基金上市初期曾經(jīng)創(chuàng)造出持續(xù)上揚(yáng)75%的神話，那么，領(lǐng)匯神話能否在今年上市的REITs中續(xù)演呢？

　　毛志榮認(rèn)為，領(lǐng)匯上市后的瘋漲主要由于其回報(bào)率較高同時(shí)也是香港首只RE－ITs產(chǎn)品而受投資者追捧，隨著投資者對(duì)于REITs這種產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的不斷趨于理性，以及對(duì)于該產(chǎn)品相關(guān)規(guī)則認(rèn)識(shí)的深入，今后上市的REITs在二級(jí)市場(chǎng)上很難再現(xiàn)領(lǐng)匯輝煌。另外，據(jù)港交所披露的相關(guān)資料顯示，英國(guó)對(duì)沖基金TCI在領(lǐng)匯上市初期的大量增持也是該REIT上市后出現(xiàn)暴漲行情的重要因素。

　　另有專家表示，作為去年全球發(fā)行規(guī)模最大、也是迄今表現(xiàn)相當(dāng)成功的房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)匯基金的成功可能是一個(gè)特例，而其他基金的命運(yùn)卻未必也能如此。

　　據(jù)一位基金經(jīng)理表示，香港上市房地產(chǎn)公司計(jì)劃發(fā)行的REITs，從表現(xiàn)上來說不大可能與領(lǐng)匯基金相提并論，原因很簡(jiǎn)單，這類基金和領(lǐng)匯基金的資產(chǎn)狀況與質(zhì)量完全不同，因此不能將領(lǐng)匯基金的情況作為其他REIT定價(jià)的參考基準(zhǔn)。

　　在其他一些市場(chǎng)，REIT被視為平常但卻可靠的投資工具，REIT以租金收入為基礎(chǔ)派發(fā)股息，幾乎可以被視為一只固定收益

　　即使是領(lǐng)匯基金，其后期走勢(shì)也不容樂觀。事實(shí)上，領(lǐng)匯自三月中創(chuàng)出18.05港元的新高后，持續(xù)回調(diào)，昨日收于15.5港元。麥格理證券日前發(fā)表研究報(bào)告指出，領(lǐng)匯將于七月公布首份業(yè)績(jī)，預(yù)期難有正面驚喜，報(bào)告認(rèn)為，領(lǐng)匯上市前因其背景關(guān)系，運(yùn)作并不商業(yè)化，期望以上市帶動(dòng)商業(yè)運(yùn)作，提升資產(chǎn)組合的價(jià)值，但由于旗下屋苑商場(chǎng)跟香港40%人口有直接關(guān)系，涉及政治考慮，問題變得復(fù)雜化，相信進(jìn)一步的商業(yè)化運(yùn)作進(jìn)程會(huì)較預(yù)期緩慢。領(lǐng)匯現(xiàn)價(jià)已較資產(chǎn)凈值出現(xiàn)64%溢價(jià)，股息率只有3.8%，該行維持其“跑輸大市”的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)14港元。