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（四月上海典型住宅報(bào)告）
本版整理 唐文祺
寶山區(qū)：中價(jià)樓盤為成交主力
據(jù)中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室提供的數(shù)據(jù)，4月份的寶山區(qū)樓市上升勢(shì)頭猛烈，共成交住宅20.33萬平方米，較3月增長(zhǎng)了34.37%。從整體區(qū)域樓市的供求關(guān)系來觀察，雖然4月份共有1096套房源上市，但成交量卻產(chǎn)生了1605套，由此可見，區(qū)域市場(chǎng)的供求關(guān)系正在產(chǎn)生微妙的“失衡”變化。
該區(qū)域4月成交量主要集中在廟行通河板塊、上大板塊和淞南高境板塊，這也是寶山區(qū)供求量較為集中的幾個(gè)板塊，部分板塊內(nèi)的一些熱銷樓盤甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象。
廟行通河板塊的寶宸共和家園及新梅綠島苑、上大板塊的梧桐城邦銷售情況較好，成交均價(jià)則集中在4000-7000元/平方米之間。“4月份該價(jià)格段的樓盤共計(jì)成交9.25萬平方米，所占比例達(dá)到46.76%。”中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室分析師透露。
利好：同以往一樣，軌道交通線仍然是“煽動(dòng)”房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的有力支撐。在建中的軌道交通7號(hào)線沿線區(qū)域，由于較低的房?jī)r(jià)和未來可預(yù)知的價(jià)值漲勢(shì)，寶山上大板塊和大華板塊受到影響更為明顯，上漲勢(shì)頭迅猛，其中上大板塊具備了獨(dú)特的學(xué)院氛圍，因此隨著周邊配套的逐漸成熟，預(yù)計(jì)其成交量會(huì)處于一個(gè)快速上升通道中。
樣本樓盤：新城·尚景由2棟小戶型多層、4棟板式和3棟點(diǎn)式小高層組成，地塊呈長(zhǎng)方形，本案房型從60平方米至176平方米不等，得房率約81%。該案所處的淞南新村屬于較早時(shí)期的上海公房新村，因此配套條件較為成熟。
長(zhǎng)寧區(qū)：高檔樓盤帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上調(diào)
4月份長(zhǎng)寧區(qū)共成交住宅10.25萬平方米，環(huán)比增幅超過50%。值得注意的是，區(qū)域中古北板塊一枝獨(dú)秀，占據(jù)長(zhǎng)寧區(qū)住宅市場(chǎng)的半壁江山。4月共成交住宅5.15萬平方米，幾近3月的兩倍，在全區(qū)中所占比例由3月的39%上升到4月的52%。板塊內(nèi)的強(qiáng)生國際花園、古北國際廣場(chǎng)、仁恒河濱花園等樓盤表現(xiàn)較好，與近兩月來滬上高端住宅的回暖形成呼應(yīng)。
受到熱銷樓盤影響，4月份長(zhǎng)寧區(qū)均價(jià)在13000-17500元/平方米之間的住宅成交比例明顯增大，共成交3.49萬平方米，在全區(qū)成交量中的所占比例由3月份的27%上升到了36%，市場(chǎng)高檔公寓再次受到客戶的關(guān)注。
利好：由于擁有虹橋、古北等境外人士聚集的傳統(tǒng)區(qū)域，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)的高檔樓盤一向有較好的市場(chǎng)需求。古北板塊內(nèi)的古北國際花園、古北國際廣場(chǎng)、古北瑪瑙園三個(gè)新盤一經(jīng)推出即告售罄，體現(xiàn)了該板塊較強(qiáng)的居住吸引力。
樣本樓盤：位于富貴東道、黃金城道的古北國際廣場(chǎng)，以虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的眾多境外人士為主要針對(duì)客戶。
自去年8月20日開盤至今，已推出三批房源，300套中已有200多套售出。該盤房型選擇較多，從1房到4房皆有，主力房型為3房2廳，面積約150平方米左右。
目前該盤毛坯房售價(jià)約18000元/平方米。
浦東新區(qū)：陸家嘴中央公寓整棟收購抬高均價(jià)
作為上海市的成交大戶區(qū)域，浦東新區(qū)延續(xù)了3月份的大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持上升勢(shì)頭。由于世紀(jì)公園板塊內(nèi)陸家嘴中央公寓被摩根士丹利整棟收購，成交金額約為2億人民幣，一舉帶動(dòng)世紀(jì)公園板塊4月份的成交面積上升到8.27萬平方米，從而使得該板塊在浦東新區(qū)中的成交比例，由3月的12%增加至4月的20%。
中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，從成交情況來看，浦東新區(qū)4月份共成交了43.81萬平方米住宅，較之3月份增長(zhǎng)了66.41%。陸家嘴中央公寓的收購直接導(dǎo)致浦東新區(qū)內(nèi)13000-17500元/平方米的價(jià)格段成交比重明顯增長(zhǎng)。
據(jù)了解，4月份浦東新區(qū)內(nèi)該價(jià)格段共成交住宅7.84萬平方米，較3月份增長(zhǎng)了2.59倍，在全區(qū)中的成交比重上升至18%。
利好：上海市浦東新區(qū)一向較易受到外來人士關(guān)注，作為橫跨內(nèi)、中、外環(huán)各線區(qū)域的大區(qū)，其區(qū)域樓市無論從成交量或供應(yīng)量來看，通常總是穩(wěn)占頭籌。而整體規(guī)劃范圍為5.28平方公里的上海世博會(huì)，浦東新區(qū)占3.93平方公里，預(yù)計(jì)隨著2010年世博會(huì)的臨近，將成為該區(qū)域的最大利好。
樣本樓盤：香梅花園位于世紀(jì)公園板塊，定位建造一個(gè)國際化社區(qū)。社區(qū)內(nèi)生活教育設(shè)施較為完善。小區(qū)內(nèi)建有一個(gè)占地面積為3萬平方米的自然生態(tài)公園，房型設(shè)計(jì)全部為南向，在整體布局上對(duì)于利用世紀(jì)公園及小區(qū)綠化景觀相當(dāng)注重。目前在售的三期香梅華府，主力房型為160－190平方米，累計(jì)住宅成交均價(jià)在14021元/平方米。
徐匯區(qū)：南部板塊成交激增
從整體區(qū)域情況來看，4月份的徐匯區(qū)表現(xiàn)平靜，沒有突出個(gè)盤出現(xiàn)。區(qū)域住宅共成交6.28萬平方米，較3月份增長(zhǎng)了24.74%。在3月份曾經(jīng)占據(jù)徐匯區(qū)銷售量一半比例的田林康健板塊，4月份則稍顯遜色，成交量環(huán)比下降了34.25%。而位于徐匯區(qū)南部的龍華板塊、植物園板塊和華涇板塊在4月份的交易量卻明顯上升。
受到成交量影響，徐匯區(qū)內(nèi)7000元/平方米以下的住宅成交比例上升，位于該價(jià)格區(qū)間內(nèi)的住宅共成交5798平方米，成交比例由3月份的6%上升到4月份的9%。
利好：近期徐匯區(qū)的交通利好因素不少，除了上海鐵路南站完工時(shí)日逐漸臨近之外，區(qū)域內(nèi)上海最大的下穿鐵路立交橋———滬閔路鐵路下立交工程已全面建成并通車。作為上海鐵路南站的重要配套工程，該項(xiàng)工程共設(shè)有8個(gè)車道，不但能夠使得徐家匯南、北向車流直接進(jìn)入徐家匯環(huán)圈，宜山路也將隨之拓寬，以分流漕溪北路、滬閔路段車流量。
樣本樓盤：徐匯臻園位于華發(fā)路151號(hào)，為混合業(yè)態(tài)小區(qū)。本案住宅以組團(tuán)為基本模塊，以構(gòu)造小區(qū)的空間形態(tài)，將聯(lián)體別墅、疊加別墅、小高層三種物業(yè)形態(tài)進(jìn)行結(jié)合，形成南低北高的分布態(tài)勢(shì)。3月份該樓盤累計(jì)住宅成交均價(jià)為8595元/平方米。
閔行區(qū)：住宅成交量降幅居首
作為3月份上海市住宅成交量最大的區(qū)域，4月份閔行區(qū)成交量卻出現(xiàn)了縮水：4月份該區(qū)共成交住宅35.88萬平方米，比3月份減少了13.66%，住宅縮減量位居全市首位。
中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室分析師介紹，閔行區(qū)住宅成交量減少的主要原因，是區(qū)域內(nèi)配套房集中板塊，即浦江鎮(zhèn)板塊在4月份的成交量急劇減少，僅成交了5.67萬平方米，較3月份減少了58.54%。此外，春申板塊內(nèi)春申景城二期表現(xiàn)突出，與萬科·假日風(fēng)景走不同的定位路線。雖然交易成績(jī)樂觀，但仍然保持著穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，因此受市場(chǎng)青睞度頗高。
利好：借助當(dāng)年軌道交通1號(hào)線所帶來的人氣，閔行區(qū)的住宅開發(fā)一直較為興盛。經(jīng)歷多年的建設(shè)周期之后，住宅先行的情況已完全改善。該區(qū)域的住宅發(fā)展較有特色，不僅產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化發(fā)展，且銷售市場(chǎng)屬于遍地開花、分布均勻，這與其他區(qū)域多呈現(xiàn)“熱點(diǎn)集中”的現(xiàn)象不同。隨著配套、交通等各項(xiàng)條件的日益成熟，該區(qū)域的供求兩旺態(tài)勢(shì)將仍然持續(xù)下去。
樣本樓盤：上海康城屬于莘閔別墅區(qū)內(nèi)的超級(jí)大盤，整個(gè)小區(qū)占地超過100萬平方米，總建筑面積約200萬平方米，分四期開發(fā)完成，屬于中低密度的小高層及高層的住宅小區(qū)。本案在2003、2004年都是上海住宅預(yù)售面積第一名，2005年是第二名。上周六推出最后一期，包括100-128平方米的兩房、112-135平方米的三房以及230平方米的四房等，并打出前百位購房者79折的大幅優(yōu)惠。
普陀區(qū)：真如板塊成交量翻兩番
4月份的普陀區(qū)住宅成交量呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，期間共成交住宅15.3萬平方米，比3月份增長(zhǎng)了48.19%。除去長(zhǎng)壽、桃浦兩個(gè)板塊外，普陀其他各板塊的成交量普遍增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)幅度最為顯著的真如板塊，4月份共成交住宅4.65萬平方米，較3月份增長(zhǎng)了3.53倍，成交量翻兩番。
中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室分析師介紹，真如板塊成交量的增長(zhǎng)，主要得益于該板塊內(nèi)的中星海上名庭。該盤位于普陀區(qū)的中部，由于性價(jià)比較高而獲得自住客戶的普遍關(guān)注。單周銷售面積曾達(dá)到過1.38萬平方米。從價(jià)格構(gòu)成來看，目前普陀區(qū)依然以中檔樓盤為主，4月份7000-10000元/平方米這一價(jià)格段的樓盤在全區(qū)成交總量中所占比例高達(dá)72%。
利好：普陀區(qū)內(nèi)大盤分布較多，供應(yīng)量也相對(duì)集中。因此在樓市較熱時(shí)期，供大于求的市場(chǎng)關(guān)系使得普陀區(qū)成為最先降價(jià)區(qū)域，但在區(qū)域房?jī)r(jià)回復(fù)理性之后，交通便利、價(jià)格適宜的優(yōu)勢(shì)開始突現(xiàn)。
在剛性需求引導(dǎo)之下，區(qū)域樓市受到關(guān)注度較高。此外，普陀區(qū)真如城市副中心的未來發(fā)展前景也成為驅(qū)動(dòng)力量之一。
樣本樓盤：大華·愉景華庭由8-18層的高層、小高層以及配套設(shè)施組成。處于上海四大示范居住區(qū)之一的萬里城及大華社區(qū)之間，因此對(duì)于這兩大成熟社區(qū)的生活配套設(shè)施有所倚仗。據(jù)悉，該盤將于5月份推出123套新房源，預(yù)計(jì)價(jià)格在8800元/平方米上下。
“北三區(qū)”：新江灣城成最大亮點(diǎn)
在傳統(tǒng)觀念中，上海市虹口區(qū)、閘北區(qū)以及楊浦區(qū)，由于地域連接緊密、發(fā)展情況類似而被統(tǒng)稱為“北三區(qū)”。4月份“北三區(qū)”內(nèi)住宅共成交20.28萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)幅度達(dá)到48.54%，比全市平均增幅高出19個(gè)百分點(diǎn)。
4月份“北三區(qū)”中的最大亮點(diǎn)來自于新江灣城。4月份該板塊內(nèi)的住宅成交面積為2.41萬平方米，是3月份的7.33倍。去年由全國最大開發(fā)商之一，珠江投資以近16億元價(jià)格，奪得新江灣城出讓的首幅熟地———C1地塊。由于之后市場(chǎng)震蕩，這塊高價(jià)地塊動(dòng)向一直備受市場(chǎng)關(guān)注。4月底正式向市場(chǎng)推出首個(gè)出讓地塊成品，即合生江灣國際公寓，作為新江灣城的未來引導(dǎo)風(fēng)向標(biāo)，該盤無論在開價(jià)或是銷售情況上都引人關(guān)注。據(jù)觀察，該盤目前銷售業(yè)績(jī)較為樂觀。
此外，閘北區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的住宅成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，4月份住宅共成交1.69萬平方米，是3月份的10.71倍。“這主要得益于該區(qū)域內(nèi)經(jīng)典樓盤綠洲雅賓利花園的成交。”中國指數(shù)系統(tǒng)辦公室分析師表示。
利好：“北三區(qū)”的發(fā)展進(jìn)度略慢于市中心區(qū)域，但由于近年來非常注重區(qū)域定位，且由于北外灘、五角場(chǎng)副中心等大規(guī)模改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，區(qū)域樓市價(jià)值提升很快。
樣本樓盤：新江灣城號(hào)稱上海城區(qū)內(nèi)的唯一濕地生態(tài)社區(qū)，由上海城投進(jìn)行先期建設(shè)，據(jù)悉，整體建設(shè)費(fèi)用已花費(fèi)數(shù)十億元，因此合生江灣國際公寓便以環(huán)境作為最大賣點(diǎn)。該盤占地面積約17.6萬平方米，住宅建筑面積約28萬平方米。周邊有復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)、規(guī)劃中的江灣天地游艇碼頭及大型極限運(yùn)動(dòng)中心等設(shè)施。其戶型以2房、3房為主，面積從50多平方米到180平方米不等。從公開資料了解，該盤以10000多元/平方米均價(jià)開盤，較低于早先的市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)位。
近郊六區(qū)：松江區(qū)居住環(huán)境漸獲認(rèn)可
作為近郊六區(qū)中成交量最大的區(qū)域，松江區(qū)在4月份的成交增幅頗為醒目。共計(jì)成交住宅27.26萬平方米，比3月份增長(zhǎng)了73.08%。據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)的九亭板塊在4月份銷售表現(xiàn)上佳，共成交10.04萬平方米，比3月份增長(zhǎng)了126.86%。
板塊內(nèi)的開心公寓樓盤由于交通便捷、配套齊全、售價(jià)合理，曾取得單周銷售面積10253平方米的銷售成績(jī)。此外，位于九亭板塊內(nèi)的九城湖濱國際公寓也是頗受關(guān)注度的樓盤之一。
3月份上海銷售增幅最大的嘉定區(qū)，4月份的區(qū)域成交量卻略有減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，期間總共成交住宅14.08萬平方米，比3月份減少了6.89%，但是3月份該區(qū)域熱銷樓盤如嘉城等，依然保持了平穩(wěn)銷售。
利好：外環(huán)以外區(qū)域一直是供應(yīng)量集中區(qū)域，雖然地理位置偏遠(yuǎn)，但相較便宜的房?jī)r(jià)成為最主要的利好因素。
隨著上海城市化進(jìn)程的發(fā)展，外環(huán)以外甚至郊外環(huán)間區(qū)域，也開始吸引到原本居住在市區(qū)內(nèi)的購房者。尤其是松江區(qū)的九亭板塊，距離徐匯區(qū)僅有20分鐘車程，而軌道交通線將這種優(yōu)勢(shì)更進(jìn)一步加以強(qiáng)化，因此受到一定歡迎。
樣本樓盤：藝泰安邦位于南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，占地面積達(dá)40萬平方米，總建筑面積55萬平方米。設(shè)有30棟小高層住宅、26棟高層住宅、18棟多層住宅及各項(xiàng)配套設(shè)施，可容納約4000戶居民在此安家，是南匯區(qū)近年住宅開發(fā)建設(shè)中不多的大規(guī)模住宅社區(qū)，目前累計(jì)住宅成交均價(jià)為4102元/平方米。
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