360。看萬科假日風(fēng)景“新市鎮(zhèn)”

　　蘇煒

　　陳嘯天

　　★★★

　　360。看萬科假日風(fēng)景“新市鎮(zhèn)”

　　□特約記者 賀高

　　上周我們詳細(xì)解析了浦東的適婚板塊和代表樓盤，這周讓我們再來看看上海西面。位于閔行區(qū)中部的春申板塊被上海市政府列為市級居住示范區(qū)，由于起步早、規(guī)模大，如今板塊內(nèi)已是樓盤云集，配套也日漸完善。不過目前該板塊在售樓盤不多，我們就和您一起看看最具知名度的“萬科假日風(fēng)景”，到底屬于適婚房么？

　　持續(xù)發(fā)力圖謀市場關(guān)注

　　為了在上海的中高檔住宅市場幾年來一直保持較高的市場關(guān)注度，萬科假日風(fēng)景體現(xiàn)了不錯的“耐力”。

　　萬科假日風(fēng)景的開發(fā)始于2001年，已有四期先后交房。日前正在推的是第五期，也是該樓盤的最后一期。經(jīng)過近5年的發(fā)展，可以從現(xiàn)場多元化的建筑形態(tài)中看出小區(qū)的居住品質(zhì)和生活設(shè)施得到一步步的提升。

　　萬科假日風(fēng)景首期位于小區(qū)的西北角，占地面積83650平方米，建筑面積超過10萬平方米。建筑形態(tài)以8層電梯房、5或6層的多層住宅為主，并有沿湖區(qū)的疊加復(fù)式住宅形成圍合，高度由北向南、由外向內(nèi)、由中心到湖濱依次降低。

　　四期則位于小區(qū)的西南面，東鄰蘇豪街區(qū)，兩條人工河道貫穿其中，南鄰約7萬平方米的郊野綠園，北臨原生態(tài)蔚秀湖。該期包括精裝公寓約898套，小高層住宅單位110套，高層住宅單位204套。小區(qū)內(nèi)建有環(huán)形慢跑道、網(wǎng)球場、小型健身區(qū)、老年活動區(qū)等。

　　最后一期是多層和小高層

　　作為萬科新一代造鎮(zhèn)計劃的體現(xiàn)，萬科假日風(fēng)景的整體規(guī)劃全面顯出市鎮(zhèn)化的特征，如占地10000平方米的嘉年華式商業(yè)街———假日廣場，占地6000余平方米的大型休閑運(yùn)動會所，18米寬的花園大道連接了學(xué)校區(qū)域和郊野綠園。加上軌道交通、高架等的建設(shè)，完善的大規(guī)模市政和生活設(shè)施，表明樓盤滿足居住的追求。

　　而該樓盤最新第五期的總規(guī)模為10.4萬平方米，總戶數(shù)為860套，房型面積在65-210平方米，綠化率近38%，車位約860個。本月，該樓盤再次推出五期部分房源———5棟小高層U5國際精裝公寓，為100多套準(zhǔn)現(xiàn)房，報價為11000元/平方米。

　　開發(fā)商方面表示，這批創(chuàng)新戶型在設(shè)計上具有立體空間利用率高、人性化細(xì)節(jié)考慮充分、采光充分、觀景性好、健康環(huán)保、節(jié)能、智能化、安全等優(yōu)點(diǎn)。“目前上海樓市還處在調(diào)整期，但基于該樓盤前幾期良好的銷售業(yè)績，以及在購房者中建立的品牌知名度，最后一期我們還是寄予厚望的。”

　　萬科的牌子是“幾成金”？

　　作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬科的品牌似乎成為萬科假日風(fēng)景的賣點(diǎn)。每年，萬科都會為它的產(chǎn)品冠上響亮的口號進(jìn)行推廣，今年也不例外。繼去年“萬科點(diǎn)亮生活”之后，今年“五一”假日房展期間，萬科假日風(fēng)景打出“創(chuàng)享生活”的口號。

　　上海萬科有關(guān)人士表示，面對今年上海樓市自住需求涌現(xiàn)的機(jī)遇，萬科在產(chǎn)品升級方面也在進(jìn)行新探索。“一是優(yōu)化生活，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)解決人們居住的基本需求，提升為一種客戶導(dǎo)向的設(shè)計理念。二是生態(tài)生活，從規(guī)劃選址、建筑節(jié)能、水環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、材料與資源、廢棄物收集與管理等6個方面打造真正意義上的生態(tài)型住宅。三是和諧生活，倡導(dǎo)家庭的和諧、鄰里的和諧、人與自然的和諧。”

　　房產(chǎn)之窗分析師黃煒煒指出，萬科假日風(fēng)景是較成熟的大規(guī)模社區(qū)，但由于品牌效應(yīng)，售價也相對比較高，并不一定適合工作不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的年輕人。而且，處在春申板塊的萬科假日風(fēng)景當(dāng)前較為突出的不足是周邊交通稍顯單薄，周邊公交線路較少，交通出行不夠便捷，地鐵一號線的擁堵也令軌道交通的便利打了折扣。

　　萬科假日風(fēng)景

　　樓盤地址：上海市閔行區(qū)畹町路99、100弄

　　開 發(fā) 商：上海萬科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　開發(fā)周期：共五期（現(xiàn)在建第五期）

　　本期樓盤形態(tài)：13幢多層、16幢小高層

　　本期主打戶型：110平方米兩房 、138平方米三房

　　本期裝修狀況：精裝修

　　本期開盤時間：2006年5月 本期交房時間：2006年底

　　網(wǎng)上已推戶數(shù)：1830套網(wǎng)上已售戶數(shù)：1231套

　　網(wǎng)上最新成交均價：9412元/平方米

　　物業(yè)管理：上海萬科物業(yè)管理有限公司

　　物業(yè)管理費(fèi)：1.95元/平方米/月（裝修房）

　　正反論證

　　適婚房還是改善房？

　　產(chǎn)品適合年輕白領(lǐng)夫婦

　　正方：

　　產(chǎn)品適合年輕白領(lǐng)夫婦

　　萬科假日風(fēng)景位于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，事實(shí)上該板塊正是由萬科假日風(fēng)景等標(biāo)志性樓盤所帶動發(fā)展起來的。

　　作為被上海市政府列為市級居住示范區(qū)的新興板塊，春申板塊內(nèi)目前聚集了10多個新老樓盤，目前在售的大盤只有萬科假日風(fēng)景和春申景城。由于該板塊的新盤開發(fā)都已經(jīng)逐漸步入尾聲，伴隨著先期大量居民的入住，板塊的居住氣氛日顯濃郁。

　　萬科假日風(fēng)景從規(guī)劃之初即采用國外先進(jìn)的“新市鎮(zhèn)”開發(fā)理念，項目占地近1000畝，總住宅建筑面積約55萬平米，規(guī)劃總居住人口約16000人，是一個超大型社區(qū)。現(xiàn)在，已完成四期、正進(jìn)行最后一期建設(shè)的萬科假日風(fēng)景，其所倡導(dǎo)的新市鎮(zhèn)理念得到了較為全面的體現(xiàn)，形成了1個學(xué)區(qū)、2條大道、3個中心、4個景區(qū)的完備配套。雖然小區(qū)離莘莊地鐵站仍有一定距離，但因設(shè)有班車往來，對朝九晚五的上班族來說，幾分鐘的車程仍是比較方便的。

　　此外，基于具備品牌效應(yīng)的萬科在消費(fèi)者心中已經(jīng)形成的良好形象，無論是產(chǎn)品品質(zhì)，還是物業(yè)管理，在中、青年消費(fèi)者心目中的接受程度較高，其中尤以具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、注重生活情趣的年輕人居多。因此，雖然萬科樓盤的價格往往略高于周邊，但是對于鐘情萬科品牌的消費(fèi)者而言，仍有很強(qiáng)的感召力。

　　綜合來講，萬科假日風(fēng)景的目標(biāo)客戶群以年輕白領(lǐng)為主。而經(jīng)過前幾年的價格沉淀，春申板塊的房價水平也已相對穩(wěn)定，短期內(nèi)上漲和下跌的可能性都不大。所以，該樓盤不失為年青白領(lǐng)夫婦的較為理想的婚房選擇。

　　反方：

　　房型、價格更適合改善型需求

　　萬科假日風(fēng)景所在的春申板塊于2000年起步，當(dāng)時板塊內(nèi)的樓盤均價在3000元/平方米左右，而目前這里已發(fā)展成為了閔行區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，板塊內(nèi)的樓盤均價突破8000元/平方米，處于上海樓市的中等價位，較為適合于自住型購房者。

　　同時，軌道交通一號線和五號線的開通，使閔行莘莊與上海市區(qū)在時間及心理上的距離都被大大縮短，也使春申板塊的配套迅速成熟。但也必須看到，由于整個春申板塊的居住者在交通上對軌道交通一號線和五號線的依賴較大，對于沒有自備車的居住者的出行造成了一定影響，尤其是在上下班時間，一號線十分擁堵，這也是春申板塊進(jìn)一步提升的瓶頸所在。

　　在定位上，萬科假日風(fēng)景追求提供“大而全”的住宅與配套，該項目的產(chǎn)品線較為豐富。不過，由于發(fā)展較快、規(guī)模較大，加上高質(zhì)量的物業(yè)管理及萬科的品牌效應(yīng)，使得萬科假日風(fēng)景的售價相比周邊在售新盤和二手房的市場均價都要高，對購房者的經(jīng)濟(jì)能力也是個考驗(yàn)。而且小區(qū)的配套仍然有待完善，更多的是依靠社區(qū)商業(yè)，與春申購物中心及易買得等賣場還有一定的距離，這也是該樓盤的不足之處。

　　總之，萬科假日風(fēng)景項目的環(huán)境較好，裝修房的設(shè)計也較人性化，尤其是細(xì)節(jié)部分考慮周到，是一個適合居住的小區(qū)。然而在板塊中相對偏高的價格，對于新婚小夫妻而言可能壓力過大，并且新推房源的房型及面積也偏大，還是比較符合一些改善型購房者的需求。

　　閔行春申板塊二手房市場分析

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　萬科假日風(fēng)景（畹町路99弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　9500元/平方米2/2/199平方米96萬元小高層3樓毛坯

　　3/2/2133平方米120萬元小高層2樓裝修

　　春申景城（蓮花南路1111弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　8500元/平方米2/2/198.6平方米87萬元小高層7樓 毛坯

　　3/2/2117平方米110萬元小高層10樓 毛坯

　　柏林春天（春申路3355弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　8500元/平方米2/2/293平方米86萬元小高層4樓豪華裝修

　　3/1/1130.22平方米110萬元小高層11樓毛坯

　　上海春城（蓮花南路1288弄）

　　均價房型面積總價樓層裝修情況

　　8200元/平方米2/2/199.4平方米82萬元小高層1樓毛坯

　　3/2/2140平方米113萬元小高層2樓簡裝

　　(以上數(shù)據(jù)由漢宇地產(chǎn)提供)

　　□本報記者 李和裕

　　萬科假日風(fēng)景所在的春申板塊地處閔行區(qū)中部，距離徐匯區(qū)較近，范圍北起外環(huán)線、南至銀都路、西達(dá)滬閔路、東臨龍吳路，為上海外環(huán)線邊名副其實(shí)的一大房地產(chǎn)板塊。由于開發(fā)較早，該板塊內(nèi)的新盤建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，市面上的房屋交易多數(shù)就流向了二手房。

　　漢宇地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，春申板塊目前在閔行區(qū)房地產(chǎn)市場上的熱度甚至超越了莘莊板塊。“人們之所以會迅速接受春申這一距離中心城區(qū)并不算近的板塊，也是由其大盤聚集的規(guī)模特征所決定的。”

　　她表示，一旦開發(fā)規(guī)模大了之后，建筑、環(huán)境、配套等多方面就會出現(xiàn)大手筆。“在目前春申板塊住宅格局已具形態(tài)的前提下，配套的商業(yè)、教育等設(shè)施也逐步開始投入使用，板塊內(nèi)大賣場、社區(qū)超市、菜場還有幼兒園、九年一貫制學(xué)校全部具備。”

　　而從春申板塊二手房市場的情況來看，由于板塊規(guī)劃為自住型社區(qū)，房源供應(yīng)比較充足。去年上半年宏觀調(diào)控后，板塊內(nèi)成交量的確有較大萎縮，二手房均價下調(diào)了約10%，在8000元/平方米左右。

　　另外在租賃市場上，板塊內(nèi)一房租金在1000元/月左右，兩房在1500元/月左右。

　　近期則隨著政策性影響逐漸被消化，屬于剛性需求的自住型消費(fèi)者不斷入場，成交量和價格都有小幅回升。漢宇地產(chǎn)閔行店的王先生介紹，今年3月底4月初的時候，春申板塊的二手房交投回暖明顯，現(xiàn)在市場依舊屬于活躍，但與當(dāng)時相比，受熱程度下降，形勢趨向平穩(wěn)。

　　上證地產(chǎn)研究院

　　金良程 （上海交大安地建筑設(shè)計有限公司總經(jīng)理助理）

　　基于品牌開發(fā)商萬科近5年的打造，已經(jīng)建設(shè)到最后一期的萬科假日風(fēng)景，從規(guī)劃到施工，從全局到細(xì)節(jié)，看得出是力求從居住者的生活方便與舒適出發(fā)，創(chuàng)造宜居環(huán)境的。

　　從建筑規(guī)劃上看，大量布置的多層住宅是目前購房者比較青睞的產(chǎn)品，建筑形式追求的是簡潔自然、現(xiàn)代新穎。

　　沿春申路和郊野公園則布置了景觀小高層住宅，使整個社區(qū)有圍合特征；地塊中心區(qū)也有小高層住宅，是作為某個組團(tuán)的導(dǎo)向性建筑。

　　入口及鄰里公園旁則點(diǎn)綴了幾棟高層，可以營造社區(qū)中心的城市景象。

　　另在沿保留河道風(fēng)景區(qū)布置了連排復(fù)式住宅和雙拼別墅，屬于在低密度區(qū)內(nèi)建造精品住宅。

　　不過需要注意的是，這樣一個產(chǎn)品豐富的大型樓盤，在建筑單體設(shè)計上應(yīng)該不止考慮其本身的風(fēng)格面貌，還要兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。

　　而從房型設(shè)計上看，過往和新推的13種戶型倒是各有特色，可供不同結(jié)構(gòu)的家庭挑選自己需要的居家環(huán)境。

　　如100平方米上下的兩房，比較適合年輕新婚夫婦。房型方正，功能較全，大開間、小進(jìn)深的布局，搭配較和諧。

　　另外，面積再大一些的兩房、三房，基本能滿足一家三口或兩代人的居住要求，體現(xiàn)的是布局開闊，光線充足，南北通風(fēng)，并且休息與生活動靜合理區(qū)隔。

　　凌小潔 （上海方方房產(chǎn)工作室分析師）

　　萬科假日風(fēng)景所在的春申板塊屬于上海市新崛起的宜居板塊，周圍的居住環(huán)境正日漸完善。

　　該樓盤的開發(fā)商上海萬科一直力求產(chǎn)品優(yōu)勢，推出的精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房在居住功能的改善方面投入較多，融入韓國的裝修風(fēng)格，體現(xiàn)生活化、人性化的理念，追求住宅空間的優(yōu)化及公共部位的改進(jìn)。

　　而該樓盤的上述特點(diǎn)，也形成了與春申板塊中多數(shù)樓盤的明顯區(qū)別，屬于該板塊中的一個特例，所對應(yīng)的需求相比板塊中的主力消費(fèi)需求也存在差異。

　　也就是說，萬科進(jìn)入該板塊較早，萬科假日風(fēng)景早期推出的小戶型銷售業(yè)績也不錯，但隨著該板塊人氣聚集及消費(fèi)檔次的上升，萬科把樓盤的定位逐漸向二度改善型置業(yè)的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)在產(chǎn)品上即為房型、面積擴(kuò)大及精品化，以滿足新的市場需求。

　　樓盤定位的轉(zhuǎn)變同樣表現(xiàn)在售價上，目前該樓盤每平方米單價在萬元上下，相比板塊內(nèi)其他樓盤8000元/平方米的均價，已經(jīng)高出一節(jié)，目標(biāo)消費(fèi)群也必然隨之改變。

　　所以，與早期產(chǎn)品定位于年輕夫婦這一消費(fèi)群不同，該樓盤的最新房源可能更適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的三口之家改善居住需求之用，這與傳統(tǒng)的婚房概念存在一定的差別。

　　另外，春申板塊在地理位置上屬于雖在外環(huán)線外，但閔行區(qū)相對中心的位置，離上海市中心實(shí)際距離小于其他外環(huán)線外樓盤，因此，市場上一般不用外環(huán)線樓盤的眼光看待。

　　不過需要指出的是，雖然該樓盤附近有軌道交通，但公交出行目前并不十分便利，加上軌道交通的擁擠，其實(shí)更適合有車家庭居住，這也是樓盤消費(fèi)者定位出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的原因之一。

　　(整理 賀高)