地杰國際城欲邁入“適婚房”

　　地杰國際城

　　樓盤地址：上海浦東新區(qū)御橋路1978弄

　　開發(fā)商：上海地杰置業(yè)有限公司

　　建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)研究院、中房建筑設(shè)計(jì)院

　　景觀設(shè)計(jì)：加拿大WAA景觀設(shè)計(jì)公司

　　樓盤形態(tài)：18層至23層兩梯三戶、兩梯五戶的高層為主

　　主打戶型：100平方米兩房、136平方米三房

　　裝修狀況：毛坯

　　開發(fā)周期：七期，約2010年初步完成

　　本期開盤時(shí)間：2005年11月（E街區(qū)）

　　本期交房時(shí)間：2007年9月整體交房

　　網(wǎng)上已推戶數(shù)：1111套

　　網(wǎng)上已售戶數(shù)：867套

　　網(wǎng)上已售成交均價(jià)：6065元/平方米

　　綠化率：約50%

　　停車位： 915個(gè)

　　物業(yè)管理費(fèi)：1.65元/平方米/月

　　葉穎

　　荒島房產(chǎn)工作室市場總監(jiān)

　　□特約記者 綠綺

　　本報(bào)記者 李和裕

　　在日前舉辦的“上海最適宜婚房”的大型投票調(diào)查活動(dòng)中，位于浦東“大三林”區(qū)域北蔡板塊內(nèi)的在售新盤地杰國際城以22%的票選居于榜首。我們本月的“適婚樓盤大解剖”就從網(wǎng)友心目中的第一開始……

　　大盤“造鎮(zhèn)”計(jì)劃

　　地杰國際城地處中環(huán)線與外環(huán)線之間的原浦東北蔡御橋鎮(zhèn)地區(qū)，東至中心河、南至浦東新區(qū)與南匯區(qū)交接處、西至滬南路、北至華夏西路，占地達(dá)100萬平方米，規(guī)劃地上總建筑面積約110萬平方米，其中住宅約80萬平方米，商業(yè)公建約30萬平方米。

　　“顯然，開發(fā)商意欲在這里進(jìn)行一次規(guī)�；�的‘造鎮(zhèn)’。”中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟介紹，“地杰國際城總盤由A-H共8大街區(qū)組成，分為七期進(jìn)行開發(fā)，定位便是‘國際新市鎮(zhèn)’，未來將納入約1萬戶家庭、3萬人口。”

　　記者則在樓盤現(xiàn)場了解到，目前，地杰國際城已經(jīng)先后推出2個(gè)街區(qū)：一期F街區(qū)“歐香四季”和二期E街區(qū)“歐泊時(shí)光”。其中，F(xiàn)街區(qū)由14棟16-18層的小高層建筑組成，總戶數(shù)1129戶，由于是在上海樓市紅火時(shí)推出，且又是規(guī)劃中的樣板區(qū)，F(xiàn)街區(qū)的房源目前已告售磬。

　　而從去年11月開始推出的E街區(qū)則緊鄰F街區(qū)，位于整個(gè)社區(qū)的東南角，緊鄰中心河、湯基港兩條天然河流。E街區(qū)由13棟高層建筑組成，總建筑面積約16萬平方米，綠化率達(dá)50%。售樓人員介紹，E街區(qū)先推的是中心位置的6號(hào)樓，其東頭可觀天然河道中心河，西頭可觀小區(qū)中央湖景，位置較好。

　　不過，也有看房者告訴記者，雖然地杰國際城小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，但是該盤的大環(huán)境仍有瑕疵，最主要是附近有一個(gè)大型的垃圾焚燒廠，在焚燒垃圾時(shí)仍可看到濃煙。對此開發(fā)商方面表示今后垃圾焚燒爐將被拆除。

　　配套設(shè)施還需跟進(jìn)

　　據(jù)悉，在市政規(guī)劃中，北蔡御橋地區(qū)規(guī)劃為A、B、C三大地塊，滬南路作為浦東南部的主交通干道，滬南路以西的A地塊，建造大賣場、國際汽車展示中心和國際大賣場；B地塊是地杰國際城整個(gè)區(qū)域范圍；C地塊是大型別墅區(qū)，擁有綠化用地。這3地塊規(guī)劃將給區(qū)域發(fā)展帶來比較良好的前景。

　　滬南路目前是浦東南部的交通主干道，通往市區(qū)和郊區(qū)，目前這條路上有30多條公交線路，承擔(dān)著連接浦東、浦西各個(gè)地區(qū)客流運(yùn)送。在地杰國際城F街區(qū)旁擁有3條公交線的終點(diǎn)站，分別開往浦東的錢倉路、市區(qū)的福佑路和南碼頭，但是購房者反映路線尚不充裕。陳晟認(rèn)為，從公共交通比較方面，對有車族業(yè)主來說，行車的交通條件較好，但是該盤目前周邊的生活和商業(yè)配套較少。

　　目前，地杰國際城正建設(shè)520米的商業(yè)步行街，其中2700 平方米的文體中心也將全面啟動(dòng)。F街區(qū)6700平方米大型室內(nèi)綜合市場及12300平方米商業(yè)街也在招商，將為第一批住戶提供日常生活購物的便利。

　　單價(jià)從9000元降至6500元

　　本期地杰國際城E街區(qū)去年底開盤時(shí)報(bào)價(jià)6300元/平方米，當(dāng)時(shí)造成了一些退房事件。因?yàn)檫@些業(yè)主以每平方米8000至9000多元的價(jià)格購買了地杰國際城一期F街坊的房子，沒想到現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)下調(diào)近40％。

　　既然明確打出婚房口號(hào)，地杰國際城在營銷策略上也是較有針對性的。目前，該樓盤正在進(jìn)行一個(gè)名為“新貴新婚”的活動(dòng)，在今年4月17日到7月31日購買指定房源，并且是在今年1月1日到12月31日結(jié)婚的購房者，都可以參加。據(jù)介紹，如果是買小戶型的客戶，可選擇獲贈(zèng)婚慶一條龍服務(wù)或太平洋蜜月游或五項(xiàng)精品家電；如果是買大戶型的客戶，可獲贈(zèng)婚紗攝影加婚慶一條龍服務(wù)或日本蜜月游或十項(xiàng)精品家電。并且所有參加活動(dòng)的購房者都可再參加將于2007年1月1日舉辦的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，北蔡板塊受地理位置和生活配套等多方面制約，板塊內(nèi)樓盤開發(fā)項(xiàng)目較少，使得房價(jià)不高，這也是以自住為主，受宏觀調(diào)控影響不大而銷量較穩(wěn)定的原因之一。對于結(jié)婚族來說，如果可以克服交通、配套方面的暫時(shí)不便，或者就近工作，將是不錯(cuò)的選擇。

　　北蔡板塊二手房市場分析

　　周邊二手房掛牌情況參考

　　錦繡華城（錦繡路3338弄）

　　均價(jià)房型面積總價(jià)樓層裝修情況

　　10000元/m22/2/193.57平方米93萬元多層6樓毛坯

　　3/2/1102平方米110萬元多層6樓毛坯

　　萬邦都市花園（龍陽路1880弄）

　　均價(jià)房型面積總價(jià)樓層裝修情況

　　11500元/m22/2/290.67平方米110萬元高層12樓毛坯

　　3/2/2137平方米150萬元高層2樓毛坯

　　海東公寓（蓮園路100弄）

　　均價(jià)房型面積總價(jià)樓層裝修情況

　　8000元/m22/1/175平方米60萬元多層1樓普裝

　　3/2/2108.3平方米88萬元多層6樓普裝

　　蓮溪新村（蓮園路560弄）

　　均價(jià)房型面積總價(jià)樓層裝修情況

　　7500元/平方米2/1/171.4平方米53.6萬元多層6樓精裝

　　3/1/1107平方米85萬元多層2樓精裝

　　(以上數(shù)據(jù)由漢宇地產(chǎn)提供)

　　□本報(bào)記者 李和裕

　　浦東“大三林”區(qū)域的北蔡板塊以北蔡鎮(zhèn)為中心，東抵羅山路、南接南匯、西靠楊高南路、北至龍陽路。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，北蔡板塊由于地理位置相對較偏，加上板塊內(nèi)缺少大型商業(yè)配套和整體建設(shè)規(guī)劃，因此板塊發(fā)展尚不充分。不過，近年來隨著世博概念的影響、中環(huán)線的建設(shè)以及多個(gè)知名開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)，北蔡的樓市發(fā)展出現(xiàn)了新局面。

　　漢宇地產(chǎn)分析師介紹，北蔡現(xiàn)在已經(jīng)被定位于浦東未來的大型居住區(qū)，目前板塊內(nèi)新建的都是超級大盤，比較有代表性的有地杰國際城、大華錦繡華城和海上國際花園。同時(shí)，新興的商業(yè)街區(qū)、配套設(shè)施、大面積綠化等也都將隨著這些大盤的建設(shè)而逐步形成，對于整個(gè)板塊的品質(zhì)提升很具意義。

　　據(jù)介紹，按照市政規(guī)劃，幾個(gè)大盤所在的北蔡御橋地區(qū)將被建設(shè)成為浦東一個(gè)新的商貿(mào)集散地。未來這里將集合上海最具影響的汽車品牌展示、銷售相關(guān)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)賣場等。

　　而從漢宇地產(chǎn)市場研究中心近期的交易統(tǒng)計(jì)來看，北蔡板塊二手房市場與新房市場相比，倒是表現(xiàn)平淡。在北蔡鎮(zhèn)中心周邊的房齡在10年以內(nèi)的老公房，如蓮溪新村、培花新村、綠川小區(qū)等，還有較早的商品房海東公寓，掛牌價(jià)在7000-8000元/平方米，但掛牌量不大，其中小面積的兩房有部分成交。在蓮園路、蓮溪路附近則集中了一些次新樓盤，如蓮馨苑、錦三角等，掛牌價(jià)約在9000元/平方米，掛牌量同樣不大，并且多為大戶型，不太適合現(xiàn)今市場需求。

　　正反論證

　　正方：

　　比不了地段就比成長性、性價(jià)比

　　買房子就是買未來，與市中心高檔樓盤強(qiáng)調(diào)地段的稀缺性以體現(xiàn)其升值潛力不同的是，非核心區(qū)域的樓盤則通過自身的成長性和高性價(jià)比來體現(xiàn)未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　作為一個(gè)規(guī)模達(dá)到110萬平方米的超級大盤，地杰國際城完全具有“城鎮(zhèn)”的形態(tài)和功能。據(jù)規(guī)劃，地杰國際城將有約30萬平方米的公建商業(yè)配套設(shè)施和約23萬平方米的多功能生態(tài)園林，未來還有軌道交通的支持，對于樓盤前景都是利好。同時(shí)，隨著該項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)，樓盤的城鎮(zhèn)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，這里成熟度也將不斷增加。

　　一般處于前期開發(fā)階段的大盤，其后續(xù)房價(jià)通常擁有一定的升值空間。如同樣位于浦東中外環(huán)間的證大家園，2001年一期開盤價(jià)僅為2500元/平方米，目前第五期的價(jià)格則達(dá)8700元/平方米。經(jīng)歷了前幾期的開發(fā)，周邊配套逐步完善，入住居民開始增多，撇開市場本身的因素，大盤的日益成熟在很大程度上將導(dǎo)致樓盤價(jià)格的增值。

　　而地杰國際城共分七期開發(fā)，目前只開發(fā)到第二期，長期來看，現(xiàn)在的價(jià)格是處于相對低位的。隨著項(xiàng)目配套的逐步完善、人氣的積聚和軌道交通的建設(shè)，未來這里將會(huì)更加成熟，房價(jià)也有望水漲船高。并且，相對于周邊其他大盤8000-12000元/平方米的報(bào)價(jià)，地杰國際目前均價(jià)6500元/平方米，價(jià)格差距明顯。以當(dāng)前相對較低的價(jià)格換取未來時(shí)間上的成熟配套和良好規(guī)劃，對首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的年輕人而言，可能是不錯(cuò)的選擇。

　　炒作婚房概念并不能打動(dòng)市場

　　反方：

　　炒作婚房概念并不能打動(dòng)市場

　　由于傳統(tǒng)的習(xí)俗，今年已成為上海乃至全國的結(jié)婚大年，婚房也成為樓市的一大亮點(diǎn)。這次上海的“五一假日樓市”，還有兩個(gè)樓盤的促銷人員特地穿上婚紗亮相，可見大家都看到了婚房市場的商機(jī)。但需指出的是，選擇婚房最重要的還是性價(jià)比，如果是僅僅利用婚房概念炒作，而沒有良好的性價(jià)比，在目前樓市宏觀形勢依然緊縮的局面下是不能打動(dòng)人心的。

　　自從婚房這一話題被提出后，越來越多的樓盤加入到這一行列中。從一些婚房概念樓盤的市場銷售情況看，由于目標(biāo)客戶明確，銷售手段創(chuàng)新，如婚房團(tuán)購、婚房看房車、婚房優(yōu)惠送禮等，市場銷售情況往往比同區(qū)域產(chǎn)品迅速。所以，如何能針對婚房群體，制定特定的推廣方式顯得尤為重要。

　　而作為市場中以婚房主題促銷的樓盤之一，地杰國際城也是在這方面絞盡腦汁，推出贈(zèng)送旅游、家電、婚典服務(wù)等的優(yōu)惠活動(dòng)。不過，目前從促銷方案上看仍顯得比較傳統(tǒng)，是否能首付、房貸等方面采取更多優(yōu)惠，從而降低結(jié)婚族的購房門檻，應(yīng)能進(jìn)一步激發(fā)婚房市場的需求。

　　回到性價(jià)比這一要素，地杰國際城是一個(gè)超級大盤，從其2004年12月開盤至今的歷史價(jià)格情況分析，回歸后的6000多元的單價(jià)還是比較合理的，與浦東中環(huán)同類產(chǎn)品的房價(jià)相比也有一定競爭力，美中不足的是兩房的部分房型中兩個(gè)廳沒有做到全明設(shè)計(jì)。

　　VS

　　》

　　二手房市場分析

　　》

　　上證地產(chǎn)研究院

　　錢剛 （泛城租售網(wǎng)浦東區(qū)域經(jīng)理）

　　今年是“結(jié)婚年”，也是樓市的“婚房年”。從上海今年前4個(gè)月的樓市成交情況看，絕大部分是改善自身居住環(huán)境的，其中相當(dāng)部分是第一次購房，而第一次購房者中又有大部分為結(jié)婚置業(yè)者。

　　目前打出婚房概念的地杰國際城正好處于浦東的中外環(huán)線間。近兩年浦東中環(huán)住宅發(fā)展比較快，軌道六、七號(hào)線在浦東的規(guī)劃激發(fā)了浦東中環(huán)樓盤的潛力。不過，地杰國際城所在的北蔡板塊并非浦東中環(huán)住宅的代表板塊，倒是規(guī)劃較完整、配套較完善的三林板塊和金楊板塊顯得突出些。

　　北蔡板塊現(xiàn)階段擁有的優(yōu)勢，除了靠近中環(huán)線、遠(yuǎn)景規(guī)劃不錯(cuò)，主要是均價(jià)較低。相比三林板塊和金楊板塊目前8500-12000元/平方米的均價(jià)，北蔡板塊6500元/平方米左右的價(jià)格優(yōu)勢是顯而易見的。另與南面的康橋板塊相比，北蔡板塊還是有地理位置上的優(yōu)越性的，只是康橋板塊的價(jià)位更低，公寓樓盤目前均價(jià)在4800元/平方米上下。

　　再回到地杰國際城這個(gè)樓盤，應(yīng)該說該小區(qū)規(guī)劃完整，房型選擇余地大，本身的配套設(shè)施完善，且周邊交通線路較密集，又規(guī)劃有軌道交通貫穿社區(qū)，性價(jià)比是不算低的，比較適合在浦東工作的普通購房的需求。但是該盤的周邊環(huán)境現(xiàn)在仍屬一般，且由于是大盤而開發(fā)時(shí)間較長，故從投資角度存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉灝 （自由室內(nèi)建筑設(shè)計(jì)師）

　　從地杰國際城正在推的E街區(qū)的房型設(shè)計(jì)上看，“超值”和“超爽”兩大系列的15種房型倒是各有特色，可供不同需求的家庭挑選自己需要的居家環(huán)境。

　　總體來說，帶有儲(chǔ)藏室、得房率較高的B型“超值”系列更適合現(xiàn)今小兩口對婚房的需求。如B1型是約85平方米的小兩房，房型方正，功能較全，比較適合工薪階層的年輕新婚夫婦，基于經(jīng)濟(jì)能力的考慮，他們在婚房的選擇上能一步到位的不多，這種小兩房也較適合一些新成立的家庭5年內(nèi)過渡的想法，屆時(shí)既可以將房子拋出用來買大房型，也可以對外出租“以房養(yǎng)房”，而且市面上小戶型一般也比較好租。

　　B2、B3型則比B1型面積稍大，房型也顯得更完整、合理，如其餐廳與客廳相連、客廳與陽臺(tái)相連，空間的拓展性較強(qiáng)，特別是B3型的廳顯得較為“正氣”。這樣的房型基本能滿足一家三口或兩代人的居住要求，有經(jīng)濟(jì)條件想追求一步到位的新婚夫婦也可選擇。

　　B4、B5型與B2、B3型基本屬同一類型，不過B4型顯得過于死板，雖然其房間都是朝南的，但北面無窗，只有大門開在北面，這樣一來南北通風(fēng)、采光就受到影響，這種“全密式”的房型最好能避免。

　　另外，A1型的經(jīng)濟(jì)一房，比較適合單身白領(lǐng)，從空間上看個(gè)人舒適度較高，也適用于過渡后的投資。而對于C、D、E型“超爽”系列的大面積三房來說，目前內(nèi)地的大房型設(shè)計(jì)多來自港臺(tái)地區(qū)，經(jīng)過多年“進(jìn)化”后缺陷較少，購房者有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者可以考慮。

　　(整理 李和裕)

　　投資星級

　　★★★