當前房地產市場十一個有害問題

　　中國人民銀行博士后，現任職于中國人民銀行研究局。主要研究方向是價值理論、金融理論與實踐。對價值理論，特別是自然主義價值論的研究取得了重要突破。這一理論被有效地運用于對中國經濟金融實踐的分析和研究，取得了豐碩的成果。先后在國內外刊物發表各類文章100余萬字。著有《金融監管學》《中國經濟改革理論爭鳴》《科學發展觀的經濟學原理》等著作。

　　■人物志·鄒平座

　　當前，房地產價格持續上升，不少問題趨于復雜。因此，有必要對房地產業存在問題作系統分析。歸納起來，當前房地產和房地產金融中存在十一個典型問題，這些問題表現為當前房地產業結構不合理、供需失衡、資產泡沫和融資難等一系列現象，嚴重制約了房地產業的健康發展。

　　1、房地產業存在“黑箱操作”，房地產市場信息不對稱問題突出。

　　信息不對稱問題存在于房地產業鏈條的各個環節。在供應環節，土地價格是如何確定的？各種材料價格是多少？消費者都難以知道。特別是土地，可以說房地產商發的就是土地財，沒有土地問題的信息不對稱問題，房地產不可能有暴利。土地中的“租金”問題，對于政府、對于官員、對于房地產開發商，可以說是萬惡之源。

　　在生產環節，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么樣的鋼筋、水泥，不知道是什么樣的水電氣設施，很多人到真正住進去以后才知上當。

　　在消費環節，房地產企業與消費者之間的不對稱，房地產企業與銀行之間的信息不對稱。如預售制中的問題，一部分房地產開發企業利用與銀行之間的信息不對稱搞假按揭，利用與消費者之間的不對稱搞損害消費者利益的事。

　　2、房地產業存在較為嚴重的道德風險，根源于房地產信用制度和法律不完備。

　　道德風險是指一種利用一定的政策性和商業性的風險規避措施而產生的事后違約，發生于合同簽訂之后。如保險主觀上是為了防止風險，但有的人在執行過程中放松風險規避措施，反而會加大風險出現的概率。事后違約的事在房地產業可以說是普遍存在的。

　　房地產企業對消費者和投資者違約，消費者有時也會對銀行和房地產企業違約。結果是產生了很多銀行不良貸款，使房地產金融出現風險。

　　這種房地產金融風險一是險在房地產資金鏈條的“高杠率”。統計資料顯示，房地產開發商的自有資金率很低，通過利用 “滾動開發”、貸款按揭、房屋預售、租賃、基金、抵押等各種形式，從供產銷三個環節不同渠道取得資金，使得房地產業可能產值利潤率不高，但是，資本利潤率非常高，有的高達500%%以上。這種高杠率極容易產生金融風險。

　　二是險在高房價。當前，房地產價格持續上升，有的地區已經出現房地產泡沫，這種泡沫一旦破裂，就會把風險轉嫁給銀行。

　　三是險在低信譽。從我國房地產信貸的發展過程來看，房地產企業逃債廢債的問題還是比較嚴重的。雖然近幾年有所改善，但是大部分中小開發商信用仍然不好。南京市“金融榜百合果園”二期開發商非法抵押樓盤，致使這個樓盤的19棟、20棟的20套住宅自2005年底交付后，業主至今無法辦理產權登記。

　　四是險在地方政府的短期行為。房地產行業的過快發展與當前有些地方政府的短期行為分不開，為任一期，可用的政府資源主要是土地，不把土地用好，稅收何來？政績何來？租金何來？地方政府這種內在的房地產投資動機，是當前房地產價格和規模壓不下來的重要原因。這種不可持續的內在機制，最終會使土地資源枯竭，孕育更大的風險。

　　五是險在市場。當前外資進入中國房地產業較多，一旦經濟周期發生逆轉，對沖基金撤離，帶動其他外資甚至內資外逃，就可能引發經濟危機。

　　3、房地產企業與金融機構的“逆向選擇”形成房地產業的惡性循環。

　　由于缺少良好的企業財務監管系統，中介評級機構又比較薄弱，房地產企業的信息披露制度很不完備。很多房地產交易和融資行為存在事先的造假和事先的違約事件。這樣，銀行的貸款往往會投向一些質量差的企業，而真正有實力的企業卻無法得到資金的支持。

　　這種“逆向選擇”的結果是：一瞞銀行。用假報表、假信息、假擔保、假抵押，通過內外關系的操作，瞞混銀行貸款。但也不排除內外勾結騙取銀行貸款。

　　二瞞購房者。不管將來蓋出的是什么樣的房子，先用廣告宣傳，把房子說得天花亂墜，只要賣出去拿到錢就行。

　　三瞞政府。包括通過各種手段偷稅漏稅。有的房地產商甚至和地方政府官員相互勾結，欺上瞞下，取得廉價土地和優惠政策。名為招商引資，實為圈地買地。

　　四瞞大眾。采取囤積聚奇等各種方式抬高房價，取得利潤，形成虛假需求。通過新聞媒體，訴說利潤少成本高等。

　　4、房地產業較強的外部性處理不當會造成多種損害。

　　外部性是指經濟體在取得個體收益的同時會對社會和其他個體發生正面和反面的影響。如對社會、企業和其他個人造成不利的損害。但是，也會形成正的外部性。努力擴大正的外部性，減少負的外部性是當前宏觀管理的重要內容。所謂外部性主要有社會外部性、企業之間的外部性、企業和個人之間的外部性。就此來看，房地產業不僅僅是個別企業和個別人的問題，如有些人僅僅從個人和自身的集團的利益出發，發表各種不負責任的言論都是不妥的。

　　一損老百姓。過高的房地產價格是由于中國特殊的歷史過程、城市化進程的加快而形成的人員過快的向城市集中形成的。加上市場初級階段壟斷的存在，價格過高，出現了稀缺性幻覺和有效需求局限的雙重問題。很多人一輩子的收入就夠買一套房子。

　　二損銀行。房地產行業發展以及形成的高房價與銀行信貸的過度集中是分不開的。實際上形成了收入周期的非對稱性。銀行的大量存款是有房人的錢，這些錢貸給房地產商用于開發，實際上是叫沒有錢的人去買，出現了一種資金借貸雙方結構性的失衡。

　　三損社會。很多地方通過拆遷建房，由于沒有正確處理好拆遷戶的關系，發生了一些集體上訪等問題。還有的房地產開發，在地方政府短期行為的作用下，不符合城市的長遠規劃，有的甚至破壞生態環境，影響社會經濟的和諧和可持續發展。

　　四損自己。房地產企業的很多外部性雖然在短期內不會反映到自身，但是，長期就會對這個行業和房地產商個人產生負作用。這種負作用會通過消費者、政府和銀行發生。例如，銀行會對貸款進行控制、政府會通過宏觀調控進行作用等。

　　5、房地產及房地產金融政策時常被各種“搭便車”問題所困擾，不能發揮積極的作用。

　　如經濟適用房制度本來是一個不錯的制度安排，但是，在實踐中有些開發商和個人利用這一政策來撈取好處，使這一制度顯得不可行。還有預售制也有這方面的問題，有的人就利用這一制度搞假按揭和欺騙消費者的勾當。結果使這一旨在提高社會資金利用效率的制度顯得不可行。

　　6、房地產業存在較為嚴重的壟斷情況，特別是對于國家資源如土地的占有，使這一行業的競爭很不充分。

　　壟斷的結果是傷害消費者的利益。房地產業和中國很多壟斷性行業并沒有多大的差別，一些企業和集團利用自身的優勢，取得了對國家資源的占有權和使用權，在市場上擁有絕對的優勢。如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產市場是當前降低房價，提高房地產業服務質量的重要措施。

　　而房地產業的壟斷情況主要表現一是土地的壟斷。例如北京市某科技園發展有限公司，一次從村民那里拿走土地2341畝，其中包括654畝菜地，103畝苗圃。征地成本為117元/平方米，轉手拍賣6750元/平方米。而土地征收地方政府在做主，這樣就形成了土地集中到少數人手中的局面。據統計，2005年，全國購置土地面積為38210萬平方米，完成開發面積僅占同期購置土地面積的54%%，大量的土地被開發商掌握，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產開發高壟斷房價的空間。

　　二是市場壟斷。由于我國房地產市場發展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產開發企業通過操縱市場，提高房價。壟斷的直接后果是消費者剩余的減少，政府應當增加競爭，或者對房地產業制定反壟斷法，才能從根本上消除高房價的隱憂。

　　三是直接的價格控制。部分房地產開發商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠遠超過了它實際具有的價值（指對人的實際好處）。

　　7、房地產關系到國計民生，具有較強的“公共物品性質”。市場機制下的房地產市場具有瘋狂的逐利性。當前，這種矛盾不斷激化，使房地產結構不合理，影響社會和諧發展。

　　政府介入房地產業的管理的必要的，但又必須是合理的。這方面牽涉到很多政府的房地產政策問題。不能以此為理由把房地產的國有化明正言順，政府介入房地產的手段是：法規、準入、援助、處罰、費率管理等手段，科學的政府管制是被嚴格界定的。

　　當前住房供應結構不合理的問題十分嚴重。主要表現為大戶型供應比例高，中小戶型供應不足。至2005年12月，在40個大中城市中，有23個城市套型面積在120平方米以上的住房占50%%以上，有16個城市套型在80平方米以下的住房不到10%%。其中，中西部地區問題更為突出。這種情況會使政府的公共福利目標難以實現，浪費土地資源。

　　8、房地產行業出現“效用失真”，是房地產金融風險和房地產泡沫的根源所在。

　　主流經濟學通常用“效用”來定價，但是效用是一種感覺的秩序，感覺的秩序是容易犯錯的，這樣就會出現效用失真的問題。隨著信息的完全充分，感覺的秩序和自然的秩序也逐步逼進。效用失真使價格與真實價值脫離，醞釀資產泡沫，泡沫一旦破裂，就會發生金融危機。因此，宏觀調控十分重要，但宏觀調控要做出準確的判斷。我的意見是，當政府的信息優于市場的信息時，政府的調控才是有效的。但是，很多時候卻不是這樣的。

　　9、房地產的有效需求具有很大的局限性，需要國家進行調節。

　　“有效需求局限”是房地產價格管理中一個十分突出的問題。中國的收入差別很大，這種差別并不是完全合理的，很多人的財富形成與他的能力并不相當。不合理原因不言自明。這樣就形成了房地產行業嚴重的結構性失調和嚴重的不公平。因此，國家要采取措施增加居民和農民的收入，提高其購房的能力，是消除房地產結構失衡的重要措施。

　　目前，引起中國房價過高、房地產投資過熱的一個重要原因是中國的收入結構不合理，這種收入結構是由多種因素形成的，也帶有很大的合理性。房地產增長不能讓更多的老百姓受益，根本原因在于社會分配制度存在一定的問題。中央近期提出的增加工人福利和農民收入的戰略是正確而英明的。

　　10、房地產業存在較為嚴重的“稀缺性幻覺”，容易造成城市改造的失誤。

　　使得很多大城市中心城區的房價十分昂貴，在一定程度上會影響其他地區房價的上升。形成房地產泡沫，最終會使銀行、消費者、房地產開發商造成損失。價值是由自然的秩序和經濟的秩序共同決定的，有些東西對人的價值并不大，但因為它少，在信息不充分的情況下，就會特別貴，人們不惜出高價買它，但隨著信息的不斷充分，這種幻覺會消失，價格就會下跌，形成泡沫和不穩定因素。

　　比如，在城市提倡建設高密度的住房，雖然會在一定程度上降低房價，但也會增加城市的人口密度，反而會使價格進一步上升。一旦人們反思現有的城市發展戰略的問題，就會發現，住在大城市中心還不如住在農村或城市郊外好，就會發生結構性風險，形成金融業和房地產業的“滑鐵盧”。

　　11、房地產業缺乏深層次的“機會價值”對房地產業的可持續發展有深遠的影響。

　　與“機會成本”不同，所謂“機會價值”是指人們在市場空間創造一定的價值，會損失一定數量的自然空間和社會空間的價值。比如我們在城市建設房地產而忽視生態環境，比如我們只重視房地產的發展和利潤，而忽視大多數人買不起房子的事實，這些問題的結果會給房地產業帶來致命的打擊。如墨西哥城現象，城市被貧民窟所包圍，使得城市的房地產最終損失很大的價值。中國目前要特別防止這一問題的發生。

　　一是房地產業可能在時間上存在三個斷點。大量的占用土地，一旦可用土地被消耗完，房地產業將不可持續發展，產生所謂資源短缺性的行業危機。房價過高的情況下，經濟周期的調整，將使房地產業面臨價格波動和泡沫破裂的危險。在住房結構和分配上，大量的住房向富人集中，會形成社會經濟的不可持續發展。

　　二是在空間上出現了從市場空間到社會空間和自然空間的斷點。市場和社會不是分割無關的，當我們在市場上創造利潤的同時，可能會對社會空間的價值發生影響，如果這種影響是負的，就有可能反過來影響企業的發展。當前，房地產行業的諸多問題，如房價過高、結構失衡等已經影響了社會和諧，最終會通過社會對市場的反作用力影響到行業的發展，有時可能會帶來致命的打擊。房地產行業的發展也要強調人與自然的和諧統一，如果一味地追求利潤，侵占土地，使自然環境被破壞，自然法則會對這一

　　■資料鏈接

　　一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%%

　　據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，一季度全國70個大中城市房屋銷售價格、土地交易價格漲幅繼續回落，房屋租賃價格、物業服務價格小幅上漲，但漲勢平穩。

　　1、房屋銷售價格同比上漲5.5％，漲幅比上季度回落1個百分點。其中，上漲幅度較高的城市主要包括：大連14.9%%，呼和浩特12.4%%，深圳10.2%%，成都8%%，青島7.8%%；下降的城市有2個，分別是：溫州2.5%%，上海1.3%%。

　　新建商品住房銷售價格同比上漲6.3％，漲幅比上季度低1.2個百分點。其中，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格分別上漲4.4%%、5.6%%和7.9%%。同比漲幅超過10%%的有3個城市，分別是：大連15.6%%，呼和浩特14.4%%，深圳10.4%%；下降的城市有3個，分別是：上海4.4%%，丹東0.8%%，錦州0.2%%。

　　二手住房銷售價格同比上漲5.8%%，漲幅與上季度持平。上漲幅度較大的城市主要有：大連23.2%%，深圳12.2%%，鄭州11%%，北京9.9%%。下降的城市有3個，其中，溫州降幅最大，下降5.1%%。

　　非住宅商品房銷售價格同比上漲3.5%%，漲幅比上季度回落1.3個百分點。其中，辦公樓、商業娛樂用房和工業倉儲用房銷售價格分別上漲3.3%%、3.8%%和2.1%%。

　　2、房屋租賃價格同比上漲1.4%%，漲幅比上季度低0.2個百分點。分類別看，住宅租賃價格、辦公用房租賃價格和商業娛樂用房租賃價格分別上漲1.1%%、1.5%%和1.3%%，工業倉儲用房租賃價格與去年同季度持平。

　　3、土地交易價格同比上漲5.7%%，漲幅比上季度低2.2個百分點。其中，居住用地交易價格上漲5.8%%，漲幅比上季度低1.6個百分點；商業旅游娛樂用地交易價格上漲7%%，漲幅比上季度低9.5個百分點；工業倉儲用地交易價格上漲4.5%%，漲幅比上季度高0.8個百分點。

　　4、物業服務價格同比上漲0.2%%，漲幅與上季度持平。其中，住宅和商業娛樂用房物業服務價格均上漲0.2%%，工業倉儲用房和辦公用房物業服務價格上漲0.1%%。

　　3月北京房價指數上漲19.00%%

　　3月北京二手房價格指數為1266點，比上月上升56個點，環比漲幅為4.63%%。二手房掛牌均價7517元/平方米，比上月上漲332元。與去年同期相比指數上漲202點，同比漲幅為19.00%%。

　　3月上海二手房價格指數回升

　　3月份上海二手房價格指數為2092點，較上月小幅上升15點，環比上升0.72%%。二手房掛牌均價12429元/平方米，比上月上升92元/平方米。指數與去年同期相比下降73點，同比跌幅為3.37%%。

　　3月深圳房價指數上漲18.89%%

　　深圳二手房價格指數為1322點，漲勢較2月份迅猛，指數上升66點，環比增幅為5.25%%。二手房掛牌均價7841元/平方米 ，比上月上漲390元/平方米。與去年同期比較，指數上漲210點，同比漲幅18.89%%。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。