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固定房貸利率市場在沉寂一段時間后又有新發展。光大銀行近日推出固定利率與浮動利率互相轉換業務，并新增固定利率住房貸款3年期品種。在國家持續對房地產領域進行宏觀調控，房貸利率可能發生變動的背景下，新產品給房貸客戶帶來哪些值得關注的新價值呢？
本報記者 殷鵬 北京報道
現在建行深圳分行、招行、光大三家已推出固定利率房貸的銀行都根據不同的貸款期限列出了一個利率區間，其中區間下限，即優惠利率，成為三家銀行比拼的重點。光大銀行此次調整后，各貸款期限優惠利率值均低于建設銀行、招商銀行。其中3年期的優惠利率5.25%以及5年期的優惠利率5.34%與當前執行的優惠浮動利率差僅為0.066%和0.075%，因此，消費者在基本可以享受浮動利率的優惠之外，還可以抵御利率變動帶來的風險。除了利率方面的不同，最值得貸款者關注的是“利率互換”的概念。
浮動轉固定
光大銀行表示，此前已在該行辦理浮動利率住房或商用房貸款的客戶，可以申請轉辦固定利率房貸，辦理時不收取任何違約金和手續費，而且適用的固定利率等級標準等同原浮動利率。已辦理固定利率房貸且貸款存續期在1年以上的，在繳納一定違約金的情況下，也可申請轉辦浮動利率房貸，貸款存續期在5年以上的可免收違約金。
從表2可以看出，采用互換的方式，即前5年為浮動利率，后5年為固定利率，對比單一的浮動利率，總還款節省793元；而對比單一的固定利率，節省額為11076元。簡單的計算表明，利率互換與浮動利率在總還款額方面相差不大，但是操作利率互換需要辦理相關手續。
然而，是否采用利率互換還要依據政策面的判斷。目前政府依然穩步執行房地產市場宏觀調控政策，因此不排除未來加息的可能，采用單一的浮動利率，需要承擔加息的分險。換句話說，選擇單一的浮動利率，是賭銀行不加息。而選擇單一的固定利率，則是在賭銀行加息。而采用互換的方式，則能最大限度的規避風險。當加息不可避免的到來時，并且浮動利率已超出同期的固定利率，這時應主動出擊，更換貸款利率方式，達到省錢的目的。
從表3可以看出，即使執行基準利率，利率互換仍然是最省錢的，分別比單一的浮動利率、單一的固定利率少868元、1958元。但三者間的差別并不大，對投資者而言，如果追求最低成本化，可選擇利率互換，如果不愿意為此跑銀行辦理手續，選擇固定利率就一勞永逸了。
固定轉浮動
如果市場發生變化，并且當選擇浮動利率更合適時，光大銀行規定，把固定利率轉化為浮動利率的客戶，貸款存續期在5年以上的可免收違約金。5年以下的，收取一定違約金，即可辦理，銀行按“未償還金額×（固定利率－浮動利率）×剩余貸款年限/3”的公式收取違約金。
如表4，比如貸款30萬元，期限為10年，前5年為固定利率，并執行優惠利率，年利率為6.08%，假設5年后的浮動利率標準由現在的5.51%降為5.31%，說明利率市場已經出現回調，消費者會改變原有利率上調的預期，從而實行利率互換，將后5年轉為浮動利率，總還款額可節省401120－397430=3690元，違約金為：172570×（6.08%－5.31%）×5/3=2214元，說明消費者轉換之后可以節省1476元（3690－2214）。
當然，消費者是否需要考慮互換利率，則要看當時的利率水平，再對比固定利率與浮動利率的節省利息以及違約金之間的差額。
表1：光大、建行與招商三家銀行的固定利率實施對比表
貸款年限3年以下3－5年5－10年
光大銀行調整前5．94％6．18％
調整后5．25％—6．05％5．34％—6．14％6．08％—6．38％
建設銀行5．64％－－6％5．76％—6．12％6．12％—6．48％
招商銀行5．61％—5．91％5．73％—6．03％6．09％—6．39％
表2：貸款30萬、年限10年的浮動利率、固定利率及
二者互換情況還款對比表（執行優惠利率）
利率方式浮動利率利率互換固定利率
前5年浮動利率后5年固定利率
年利率5．51％5．51％5．34％6．08％
月還款3256325632433342
總還款額390837195418194626401120
390044
表3：貸款30萬、年限10年的浮動利率、固定利率及
二者互換情況還款對比表（執行基準利率）
利率方式浮動利率利率互換固定利率
前5年浮動利率后5年固定利率
年利率6．12％6．12％5．94％6．18％
月還款3348334833343357
總還款額401846200923200055402936
400978
表4：貸款30萬、年限10年的單一固定利率與
利率互換總還款額對比表
固定利率利率互換
前5年固定利率后5年浮動利率
利率標準6．08％6．08％5．31％
總還款401120200560196870
397430
“鏈家地產”市場研發中心提供
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