旭飛投資被關聯方拖垮 資產置換懸念重重

　　3月16日，旭飛投資(資訊 行情 論壇)發布公告，擬將對子公司深圳市好時光投資有限公司(以下簡稱好時光投資公司) 90%股權(帳面值為人民幣719.16萬元)和5163.61萬元債權(應收款項)與大股東廈門鑫旺經濟開發有限公司(以下簡稱鑫旺公司)的部分資產進行置換。然而，當初5882萬元的投資如今即將換回的卻是一系列存在不確定因素的資產。

　　被關聯方拖垮的好時光投資

　　好時光投資公司原名為深圳市廈海發投資有限公司，成立于1997年6月12日，注冊資本金3000萬元，好時光酒店公司為該公司的子公司。

　　好時光酒店公司主要經營好時光(酒店)公寓，目前管理的項目主要有三處：華清店、華隆店和華達店，其中華隆店和華達店總計有1249套住房原為旭飛投資大股東關聯企業開發，好時光酒店通過與業主簽訂《物業使用權委托經營管理協議書》，由業主以自己的名義和銀行簽署一份房屋按揭貸款合同，購買上述房產后交給好時光酒店公司管理20年，業主只支付一部分首付款，另外總房價10%的首付款和此后的按揭款都由好時光酒店公司來支付，好時光酒店公司出租經營，獲取差額利潤。

　　這1249套住房僅僅是整個華隆園和華達園房地產項目的一部分，其中有很多住房為朝向并不太好，不容易出售的住房，但其平均售價卻比其正常售價溢價高達20%左右，如此高的差價形成的巨額利潤流進大股東關聯企業的口袋，同時這些按揭貸款也涉嫌存在騙取銀行貸款行為。(詳情見本報3月20日發表《巨額資金暗渡陳倉 旭飛投資涉嫌騙貸？》一文)

　　因為好時光酒店公司的注冊資金只有100萬元，經營困難并且出現嚴重虧損，無力承擔上述房產的裝修配置以及償還按揭和首付款等，于是這部分支出就由上市公司旭飛投資來投入，總金額大約為5163.61萬元，就此形成了旭飛投資對好時光投資公司的5163.61萬元債權(應收款項)。

　　種種跡象表明，這是一塊不良資產。

　　三年未能過戶的房產能否順利過戶

　　置換出去的是一塊不良資產，置換近來的資產質量如何？

　　鑫旺公司將擁有的旭飛花園二層1426.23平方米房產(深房地字第3000067289房地產證)和具有處置權和受益權的旭飛花園C棟16層、17層、18層共計2104.12平方米房產和補價人民幣100萬元作為對價支付給旭飛投資。根據湖南湘資有限責任會計師事務所出具的湘資(2006)評字第006號評估報告，截止2006年2月28日評估基準日，上述房產的賬面值為5025.10萬元，評估值為5297.94萬元，評估增值5.43%。

　　旭飛花園二層裙樓1426.23平方米房產，位于深圳市福田區八卦二路與紅嶺路交匯處，于1998年竣工。該部分房產已出租給“好又多”超市。截至2005年2月28日，該房產帳面值2946.23萬元。但是該房產已經于2005年12月為深圳華逸園房地產開發有限公司(以下簡稱華逸園公司)向深圳市商業銀行旭飛支行申請流動資金貸款提供抵押擔保，擔保期至到2006年12月才能夠到期。

　　公告中顯示，鑫旺公司承諾，將于《股權轉讓協議書》及《股權轉讓協議書補充協議》生效之日起一個月內撤消對該筆貸款的擔保。

　　但是，記者發現華逸園公司的經營狀況并不理想，這一點在旭飛投資的公告中也可以找到依據，公告曾稱“華逸園公司不能解決華逸園項目的沉重負債及后續開發資金，而且該項目的投資及負債已遠遠超過公司承受能力”。在此情況下，銀行會輕易同意解除擔保嗎？

　　大約三年前的2003年7月，旭飛投資曾與鑫旺公司簽定了《資產置換協議書》，鑫旺公司將旭飛花園二層1426.23平方米房產(深房地字第3000067289房地產證)置換給旭飛投資，但是“由于換出資產在辦理過戶過程中存在障礙，導致資產置換協議至今(2006年2月15日2005年報公告日)仍未履行”。為了理順產權關系，經雙方協商對該協議補充如下：雙方同意《資產置換協議書》中仍未執行的內容終止執行，即廈門鑫旺公司收回深圳市八卦二路旭飛花園1426.23m 2房產的產權，旭飛投資收回廈門長樂路海發大廈及附屬土地的產權并自行開發。

　　今天，這塊土地重新作為置換資產，能否順利過戶呢？旭飛投資的董秘葉麗璇對記者表示，鑫旺公司會解除這塊房產的限制，但是她拒絕透露具體細節和措施。

　　沒有產權的資產

　　另一處房產同樣也充滿疑問。

　　旭飛花園C棟16層、17層、18層共計2104.12平方米物業，也位于深圳市福田區八卦二路與紅嶺路交匯處，同為1998年竣工。

　　值得注意的是，鑫旺公司并不擁有這塊房產的產權，其產權人是深圳市夢帆現代藝術設計有限公司(以下簡稱夢帆公司)。根據鑫旺公司與夢帆公司于2006年1月6日簽訂的《協議書》，夢帆公司同意將上述物業的處置權及受益權無條件讓渡給鑫旺公司或鑫旺公司指定的第三方，上述權益僅限定為對該物業的轉讓權；夢帆公司同意在協議書簽定后的六個月內將上述物業根據鑫旺公司的書面通知過戶給鑫旺公司或鑫旺公司指定的第三方。

　　(本報記者 王文志 實習生 李崢)