G界龍連續漲停探秘 公允價值最宜修飾缺陷美

　　本報記者 曹騰

　　迪斯尼不僅將歡樂帶給了全世界的孩子們，也使上海地產股成為股市的一片樂土。

　　受“米老鼠”將落戶上海消息的刺激，近期地產股，尤其是上海本地地產股掀起了一波波瀾壯闊的行情，其中的龍頭股———與傳聞中迪斯尼選址最接近的G界龍(資訊 行情

論壇)，更是接連三天漲停。

　　由此看來，在迪斯尼的童話世界里，大人和孩子并沒有什么不同。雖然落戶上海尚待批復，但上海地產股已插上想象的翅膀，一飛沖天。

　　不過，從某種意義上講，這種想象也并非無本之木、無源之水。因為支撐迪斯尼童話的，其實是近期炙手可熱的資產重估概念，而迪斯尼不過是一個“機”，一個重新引爆資產重估的“機”。這就如同前期百大集團(資訊 行情 論壇)的上漲，表面原因是競購，背后同樣是商業地產價值的重新發掘。

　　如果說迪斯尼之“機”只是其新聞發言人的一句話，百大集團之“機”只是并購雙方的一出戲，很顯然，要把握這種“機”，在市場上好好玩一把，具有相當的難度。不過，選時雖在一定程度上非人力所能為，但選股仍是可以把握的，關鍵在于對投資性房地產資產重估的深刻認識。

　　公允價值概念的引入源于會計準則的變更，其核心在于以合理預計的市場價格為原來以歷史成本衡量的投資性房地產計價。由于各種原因，在多數情況下，市場價格與歷史成本之間存在重大差異，因此，多數投資性房地產存在資產價值提升的巨大空間并由此帶來投資/投機機會。

　　但這只是從會計學角度作出的理解。如果局限于此，那么對此類公司的評價除了投資性房地產的數量和公允價值，還必須重點關注公司是否有采用公允價值的動力。

　　而從投資學的視角看待公允價值又是另一番景象。會計準則變更帶來的一次性資產增值，其本質是企業永續經營價值折現和歷史成本的差異。因為公允價值不是憑空產生的，而是市場對具有可比性的地塊盈利能力的評價———淮海路的商業地產能賣出天價，是因為該地段的商鋪能日進斗金。從這個意義看，會計角度和投資角度是殊途同歸。但另一方面，當認識到會計準則變更帶來的投資機會的實質后，又不難分辨，真正意義上能夠套用“投資性房地產”概念的個股，是盈利能力未充分發揮、具有“缺陷美”的公司。因為惟有這樣的公司，才具備盈利能力提升的空間。而對于一些已經做得很好的公司，反而因缺乏業績改善空間而不具有投資機會，如果再次援引“投資性房地產”對股價進行升值，則無異于雙重計價。

　　按照會計準則，能真正被定義為投資性房地產的資產相當有限，加之部分公司并不愿意采用這一方法，因此，從會計角度理解，投資性房地產帶來的機會非常狹隘，昨日大面積上漲的個股中難免有魚目混珠者。而從投資角度，尋求的則是資產被低效使用的公司，其外延顯然不可同日而語。

　　從這個意義看，會計準則的變更也不過是一個“機”，這就如同外資并購引發的估值模式再造———上市公司的潛在價值才是所有這一切題材的物質基礎，市場所做的，只是在一個個誘因的引導下，去完成價值的重新發現。

　　順著這個思路，可供挖掘的又何止投資性房地產。像煤炭、有色之類的資源類個股，其經濟內涵與土地并無二致，其中不乏一些現實業績并未真實展示的公司。如果采用公允價值對其深埋地下的資源進行重估，結果不難想象。

　　正所謂“機會屬于有心人”，預測上海地產股的后續走勢和迪斯尼童話的再次上演其實并不是最重要的，關鍵還是在于對公司的真實價值———現實的和潛在的，是否真的有心。

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