吳曉靈：股本融資是房地產(chǎn)突圍主攻方向

　　“用公開(kāi)發(fā)行股票，或在專(zhuān)業(yè)化管理的前提下，用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。”

　　本報(bào)記者 吳慧 發(fā)自北京

　　房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的關(guān)鍵詞是“資金”。央行“121文件”和銀監(jiān)會(huì)“212文件”先后從

銀行和信托兩個(gè)渠道對(duì)房地產(chǎn)商債權(quán)融資抬高門(mén)檻，而同時(shí)，境外資金卻欲大舉進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光稱(chēng)，最近每周會(huì)接待一批境外來(lái)的投資銀行和開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)融資問(wèn)題再度升溫。

　　前天，在“2005年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上，中國(guó)

　　根據(jù)2003~2004年度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，其中24.6%的自籌資金中，有13.3%是自有資金。吳曉靈指出：“如此高的負(fù)債率，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將給債務(wù)人帶來(lái)巨大的損失。”該報(bào)告還反映出，自有資金的回報(bào)率為21.17%，對(duì)此，吳曉靈毫不客氣地說(shuō)：“我認(rèn)為這個(gè)資本回報(bào)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。”她認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)20年來(lái)聚集的巨大財(cái)富來(lái)看，以這個(gè)比例是絕對(duì)實(shí)現(xiàn)不了的。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，目前主要不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題。”對(duì)比承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的銀行業(yè)，吳曉靈指出，與債務(wù)成本相比，債務(wù)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益是不相匹配的。隨著金融市場(chǎng)的成熟，風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原則必然會(huì)滲透到房地產(chǎn)融資的方式中，提高開(kāi)發(fā)商的股本融資比例是大勢(shì)所趨。

　　房地產(chǎn)金融應(yīng)該包括為房地產(chǎn)發(fā)展的所有融資方式，股本融資、債券融資、信貸融資和運(yùn)用信托方式融資。吳曉靈指出，在房地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金也是值得探索的道路。信托投資公司資金信托管理辦法中“信托計(jì)劃的200份限制”和10月28日通過(guò)的《證券法》修訂稿中“向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)200人”為公開(kāi)發(fā)行證券的規(guī)定，“為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。”吳曉靈指出，它可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)投資及物業(yè)收購(gòu)，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開(kāi)發(fā)商股本籌集問(wèn)題。

　　不過(guò)，吳曉靈同時(shí)指出，私募房地產(chǎn)信托基金和私募發(fā)行股票都存在流動(dòng)性差、范圍小、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的局限性。因此，用公開(kāi)發(fā)行股票，或在專(zhuān)業(yè)化管理的前提下用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。