(熱點透析)　物業管理外來的和尚會念經？

　　張夢

　　近日，北京市法院對一些欠交物業管理費的業主強制執行，引起了人們對物業管理的關注。

　　近年來，物業管理的現狀難以令人滿意:投訴率高、缺乏規范、運作困難等問題依然揮

之不去，在一些城市甚至出現了業主和物業公司暴力對抗的情況。據了解，規范物業管理市場運作的《物業管理條例》將于年內出臺，隨著立法與執法力度的加強，物管市場將會從無序逐漸變成有序。

　　海外管家水土不服

　　近來，海外管家的身影也開始頻頻閃現。在京滬等地區，一些新樓盤找“外來和尚”來當管家的越來越多。與此同時，也有一些樓盤在爆出“海外管家”被辭退的消息，如北京橘郡剛剛以招商局物業公司換掉了新加坡的宏騰物業，楓林綠洲近日采取招標方式請進國內的達文

　　近年來，物業管理糾紛成為樓市的焦點，這些外來的具有多年管理經驗和企業信譽的管理公司無論在樓盤銷售中，還是在新盤入住時都是一個吸引買家的亮點。然而，“海外管家”進入中國市場，特別是進入北京住宅市場，遭遇“水土不服”也是事實。由于北京目前尚未對海外的獨資物業管理企業開放，“洋管家”進入京城首先要具備合資形式的合法身份，有些外資企業由于無法找到適合自己的合資對象，盡管管理水平很好，但因“戶口”問題將被攔在樓市之外，新加坡宏騰物業公司便遇到這樣的問題。一些發展商表示，目前物業管理存在很多問題，比較起來，香港及世界上一些知名物管公司的管理經驗是遠遠領先于本土企業的。但這樣的公司在北京的住宅項目中，擔任顧問還可以，進入實際操作時往往會發生問題。

　　一些業主認為，“海外管家”所采用的“薪酬制”按物業管理費總額的5％－10％提取物管公司的管理酬金，無法將管理公司的盈虧與小區管理掛在一起，回避了經營風險，不公平，希望“海外管家”采用國內企業通行的“包干制”的方法。并且，業主們普遍認為“海外管家”所給予他們的實際服務與業主所期望的有很大差距，專業隊伍的人手數量及能力都令人失望，反映出“海外管家”存在管理資源攤薄的問題。

　　物管市場面臨洗牌

　　業內人士指出，國內的物業管理正在由感性化向理性化發展，相對于發展商、業主以及房屋的終端使用者來說，對物業公司的選擇也進入理性選擇時代，從而對于在國內從事物業管理服務的公司等級的要求也隨之提升到一定高度，未來外資物業公司的發展空間將會更大。從第一太平戴維斯和戴德梁行了解到，如今內資項目已占到其業務總量的相當份額，而為了提高本土化程度，外資企業越來越多地采用合資方式來降低成本，規避市場風險。物管市場正在呈現出一種內外資互補效應的趨勢。

　　在走訪不同類別的物業項目、物業管理公司、

　　事實上，時下地產開發市場過熱、銷售走弱已經成事實，而物業公司想接個好項目不容易，以往那些缺少核心競爭力、依靠“自家肥田”的公司日子就更不好過:母公司不再是以前慷慨的、缺管家的主人，倒是反過來把物業公司當救星，指望攀上個好物業，救己于水火或者是錦上添花。在

　　憑借著自身經驗豐富的優勢，香港的物業管理公司一直在扮演內地物業管理公司“老師”兼競爭對手的雙重身份:一方面對物業管理公司進行管理咨詢和輸出，另一方面直接托管高檔物業項目，志在拿下服務和項目兩個市場的高端業務。

　　目前，有更多的外資物業管理企業加快了進駐大陸市場的步伐。物業市場的內外資競爭更加激烈。與此同時，部分國內物業公司也已經領先進入品牌競爭跑道，深圳的中海、萬科和金地等就是其中的佼佼者。成立于1991年的中海接管的物業分布深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面積逾900多萬平方米，已經成為目前國內管理規模最大的物業公司；而后起之秀的金地物業也在10多個城市接管600多萬平方米物業。自1999年以來，大江南北的物業管理已刮起一股“深圳旋風”，對此上海的陸家嘴物業則率先使用了標準競爭的武器，首家公開出版物業管理企業標準——《陸家嘴物業企業標準》。

　　目前，我國物業管理企業的收費方式采取市場化與政府定價并存的方式，對于低收入人群，政府定價將保障其收入水平與按質按價支付物業管理費的能力的協調，更多的情況下，由于中國物業管理企業市場化水平的提高，市場調節價格則成為主體。對于未來物業管理的走勢，業界認為，市場的成熟推動著物業管理服務模式的進一步演變。物業管理服務中純粹的顧問式管理將在2008年之后逐漸消失，市場上將只存在開發商自管和獨立物業管理企業管理的方式。