(市場分析)　深圳房價今年可能上漲20％

　　林華

　　2005年，深圳全年房價可能上漲20％？近期該觀點經媒體公布后引起市民廣泛關注。2005年以穩定房價為目標的一系列房產新政頻頻出臺，就在其他城市房地產業遭遇“狙擊”的時候，深圳房價卻創下了近幾年來的新高，今年1－9月份同比上漲了12.05％。有關專家指出，深圳目前房地產市場上的投資比例在全國僅次于上海，達到17％，距離國際警戒線20％

已經不遠，深圳的房地產市場已經進入敏感時期，各方面應該予以重視，否則將給深圳地產帶來不可估量的負面影響。

　　全年樓價可能上漲20％

　　盡管深圳房地產市場在5月之后出現一定的觀望氣氛，但是

　　從調查結果分析，意向購房者的分布特征為:年齡介于26－35歲，家庭年收入介于6－12萬元之間。由此可見，目前有購房需求的大多為普通的白領階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結構看，高檔樓盤居多，而符合大多數人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現一片火爆之景象。

　　調查顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，所需的戶型面積集中在60－100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30－80萬元之間，預期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4元/平方米，主要分布于4000－8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20％。可見大多數市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關內已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，因此在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。

　　樓價上漲動力來自何處

　　為何在以調控房價為目標的房地產新政年，深圳樓價漲幅卻突然從5％左右上升到18％，2005年的房價漲幅到底來自哪里？

　　“近年來，深圳住房供給量保持小幅增長，而需求量卻保持高速增長，直接導致深圳房價的快速增長。”業內人士幾乎無一例外將供求失衡作為導致房價上漲的首要因素。從各方面的數據來看，這也是現階段一個重要的事實。深圳中原地產深港研究中心數據顯示，1－8月份批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，供求比為0.73:1。而按照通常標準，這個比例在1.3:1才能保證供求的相對平衡。如果達不到這個標準，則一定會導致房價的上漲。現階段，深圳局部地區就出現了賣方市場。在賣方市場中，購房者是處于一種弱勢的地位，開發商掌握著絕對的話語權，房價的高低一定程度上由其說了算。

　　談及房價的上漲，世聯地產副總經理甘偉表示，這與房地產本身的結構有很大關系，價格上漲很大程度上是由

　　“8月份以來新房炒作和投資風氣有抬頭的跡象，國際資本也正蠢蠢欲動，最近英聯還接待了來自以色列的投資客”，郭建波補充說明。郭建波認為，除了投資渠道匱乏外，還在于這些投資投機客賭的是房價上漲周期，而非投資的租金收益。因此，在深圳房價上漲的周期內，即便要交上一筆營業稅，也還是有得賺，不會對投機投資形成很大障礙。中原地產深港研究中心總監張偉認為，投資客越多，價格也是越來越高的。在一個投資性需求所占比例高的市場中，其需求不一定是真實有效的，但卻能拉動價格上升。投資比例上升助推房價上漲，產生的后果之一就是使得真正有需要的人，要很高的成本才能買到住房。

　　根據中原地產一

　　政府出手平抑樓價

　　“由于土地供應的結構性問題，在一定程度上產生了供需結構失衡。”同致行(中國)地產董事長王波認為。據稱，在連續三年特區內停止住宅用地供應之后，2006年特區內住宅土地供應將重新開閘。日前舉行的2006年度土地供應計劃編制會議確認，2006年深圳市將適當增加房地產用地供應總量，并在特區內適量供應房地產用地。鑒于近幾年房地產市場旺盛的住宅需求，深圳市每年1平方公里左右的房地產用地已略顯不足。2006年將在強調節約、集約、高效利用土地資源的前提下，以增量供應與存量盤活相結合，特區內供應與特區外供應相結合，適當增加深圳市房地產用地供應總量，并相應調整供應結構，同時還將在特區內適量供應房地產用地。

　　深圳市政府決定適當增加房地產用地供應總量的消息一出，立馬有人拍案叫好，甚至有人說房價大跌在即。但是，目前深圳異常亢奮的樓市，并不是一夜之間形成的。在新政高壓下，京滬樓市紛紛冷場的大環境里，唯有深圳樓市經過短暫的適應調整后強勁反彈。一方面是供應緊張造成的，但更重要的是目前市場已經形成一個狂熱的總體趨勢。現在的市場亢奮狀態如果沒有遭遇重大的政策阻力，預計最少要延續到明年上半年。僅僅是“適當”的增加房地產用地供應量，就能給市場降溫，恐怕過于樂觀。況且，明年新增的供應量，至少也要1－2年后才能推出市場。因此，多想辦法加大開發商手中存量土地的開發，趕快開動城中村改造，才是當務之急。值得一提的是，來自學界與業界的主流觀點認為深圳樓價是理性而穩健的。在剛剛結束的秋交會上，朗咸平教授表示:“廣東不是上海，深圳樓市一直比較理性。”深圳上市房企如萬科、金地都不約而同加大了在珠三角地區的投資比例。深圳金地公司總經理黃俊燦認為，深圳房地產業仍處于穩定增長期，樓價還會繼續上漲，但漲幅多少取決于當時的市場狀況。

　　深圳戴德梁行總經理程家龍也認為，在未來兩三年內，深圳樓市還會呈現持續溫和增長的態勢。今年，一部分房企受政策影響推遲樓盤推廣進度，相信從第四季到明年供應會增加。明年起城中村改造啟動之后也會增加供應，因此特區內房價大漲的可能性并不存在；另一方面，深圳經濟持續走強，整個特區土地供應有限，交通設施持續改進，因此房價大跌的可能性也不存在。