開征土地增值稅“軟著陸”　深圳開發(fā)商不會很受傷

　　記者吳銘　深圳報道

　　昨日，深圳市地方稅務(wù)局在深圳主要媒體發(fā)布通告，決定從2005年11月1日起開始征收土地增值稅，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的辦法征收。

　　國泰君安研究員張宇向記者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值稅，

當(dāng)時各家券商也都作了調(diào)研和分析，應(yīng)當(dāng)說對于年內(nèi)出臺這一政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都有心理準(zhǔn)備。而從開發(fā)商的實際反應(yīng)來看，新政策的影響也已由“肉疼”轉(zhuǎn)為“皮疼”。

　　預(yù)征模式向全國看齊

　　早在1993年12月，國務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1995年財政部頒布實施細(xì)則。深圳市曾經(jīng)征收過土地增值稅，隨后出于吸引消費、擴(kuò)大投資的需要而停止征收。

　　對于此次恢復(fù)征收該稅種，平安證券研究員姜正培認(rèn)為，1－10月深圳市政府出讓土地同比下降50％，土地供需矛盾比較尖銳，開征土地增值稅的主要目的就是要緩解矛盾，抑制開發(fā)商利潤空間，同時增加政府財政收入。他表示，深圳市地稅局選擇在這個時點出臺，還與最近深圳的樓市比較“瘋”有關(guān)。今年以來內(nèi)地尤其是上海地區(qū)

　　此次再征土地增值稅，深圳市地稅局在征收管理辦法中規(guī)定，

　　通告表示，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。按照有關(guān)規(guī)定，增值額與扣除項目金額比率在50％以內(nèi)、50％－100％、100％－200％及200％以上的，稅率分別為30％、40％、50％、60％；對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免收土地增值稅。

　　多數(shù)研究員指出，深圳預(yù)征土地增值稅的規(guī)定基本與內(nèi)地很多城市的做法相同。實際上，由于房地產(chǎn)項目常常滾動開發(fā)，確認(rèn)扣除項目難度很大，上海、北京、南京等城市都采取了相對變通的預(yù)繳方式，直接與當(dāng)期銷售收入掛鉤，而這種方式對開發(fā)商的實質(zhì)影響有限。

　　開發(fā)商“心病”大消

　　招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤認(rèn)為，“(開征土地增值稅對公司)多少會有影響，只不過是長期或當(dāng)期、大或小的問題，不同的企業(yè)所受影響也會不一樣。”剛剛從外地出差回來的他隨后表示，要仔細(xì)研究一下通告內(nèi)容。公司董秘陳宇則認(rèn)為，這一征收管理方式比預(yù)想的要好很多。

　　招商證券研究員余志勇8月份發(fā)表的一份研究報告認(rèn)為，開征土地增值稅對深圳本地高檔物業(yè)以及原來通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓低成本拿地的項目會有抑制作用。他認(rèn)為，在深圳本地股當(dāng)中，金地所受影響較小，萬科次之，招商地產(chǎn)和華僑城所受影響大一些。

　　萬科有關(guān)人士向記者表示，深圳開征土地增值稅對公司的影響其實并不大，一方面國內(nèi)很多地方已開征了此稅種，另一方面，2004年來自深圳的14億元收入僅占集團(tuán)74.6億元營業(yè)收入的18.69％，就算未來能達(dá)到20億元，按0.5％的稅率計算，每年所增加的成本只有1000萬元左右。(下轉(zhuǎn)A02版)