房地產融資門檻又升

　　文/西南證券段海瑞

　　日前，中國銀監會向各地銀監局發出了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，對房地產信托發行門檻進行了嚴格限制。《通知》指出，必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35％及資質在二級以上這三項條件的開發商才能通過房地產信托融資。這意味著房地產信托融資門檻大大提高。

　　調控力度未放松

　　我們認為，銀監會發出《通知》是為了收到“一石兩鳥”之效。

　　一方面是為了規范信托，化解信托兌付風險。銀監會在《通知》中稱，截至5月，已有部分到期信托計劃未能到期清算，其中股票類信托占11％，房地產信托占到了61％。

　　另一方面，央行2003年發布“121號文件”以來，銀根緊縮，一些地產商不惜高成本通過信托融資，這樣信托高利率放貸沖擊了銀行利益，銀監會此舉也有整肅金融秩序之意。

　　但對于房地產這樣一個政策主導型市場來說，此舉透露出的信號更值得投資者關注。

　　盡管此前建設部官員曾明確指出，國家近期不再出臺新的調控措施。然而，從實際情況看，建設部已經不是決定調控政策出不出臺的唯一主體，掌管著資金負責貨幣信貸政策制定的人民銀行，控制著土地資源的國土資源部以及負責稅收的稅務總局在某種程度上更有發言權。

　　銀監會《通知》傳遞出的政策信號似乎表明，針對房地產市場的宏觀調控還遠遠沒有放松的跡象。

　　融資渠道再被收窄

　　中國的銀行業一直是房地產行業的最主要資金來源。最近幾年，中國銀行業對房地產業的支持除了信貸外，更重要的是提供了按揭貸款。兩項相加，房地產投資60％左右的資金來自于銀行。調控也罷，加息也好，這一格局一直沒有根本性的變化。

　　除此而外，地產公司的融資渠道還有上市融資、債券融資、利用外資、房地產信托。

　　以央行“121號”文件為標志的銀根緊縮以來，房地產業首先想到了上市，首發上市、借殼上市、國內上市、香港上市、國外上市。但從實際情況看，真正能起到融資作用的并不太多。而今年由于股權分置改革，能夠融資的地產類上市公司寥寥無幾。吸引外資、與外商合作以及發行企業債券，獲得的資金也是少之又少。

　　因此，在現有的融資方式下，對眾多的房地產公司來說，僧多粥少的局面短時間內不可能得到改善。房地產公司需要融資，但是在銀行貸款難度加大，外資杯水車薪，上市名額有限，企業債券寥寥無幾，信托遭到整頓的條件下，融資談何容易？被逼上絕路的房地產公司，融資還有幾招可使？

　　實力公司具有優勢

　　客觀地說，真正成功的信托項目并不多，一般10個委托中最多成功一個。在房地產信托這一領域，“錦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多見。即使房地產信托發展最快的2003年，融資額也僅為60億元，目前的信托遠不是房地產行業融資的主要渠道。因此，銀監會日前發出的《通知》，除了傳遞政策信息之外，對信托業的影響要遠大于對房地產行業的影響。

　　同樣，在房地產上市公司中，信托融資數額也不大，因此實質性影響也比較小。相反，對一些優質實力公司，信托門檻的提高反而是利好。這些公司將是未來信托公司競相爭取的客戶，這有助于增加他們的融資渠道。

　　2005年，一些上市公司積極進行了融資創新，如龍頭公司萬科在這方面便頗有建樹:其與新加坡政府產業投資有限公司之附屬公司RZP共同投資設立中外合資投資性公司，有三個項目獲得境外銀行貸款，一個項目參與境外基金合作。

　　不論是