(熱點透析)房地產(chǎn)調(diào)控劍指外資

　　林華

　　盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳，調(diào)控的政策之弦卻并未松懈。然而，近兩個月來，大摩、高盛、麥格理、ING、DIFA等世界頂級投資公司仍在加速投資上海的房地產(chǎn)市場。針對外資在華投資房地產(chǎn)的比例不斷增長的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑:中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房地產(chǎn)升值了，外資也應(yīng)該來分享嗎？中國是不是也該學(xué)習(xí)韓國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，對外

資投資中國房地產(chǎn)實行嚴(yán)格控制？近日，國家外匯管理局資本項目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露:外資在中國房地產(chǎn)市場中所占比例已近15％。為防止國民財富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國家安全，外管局將借鑒國際經(jīng)驗，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，配合有關(guān)部門繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　外資大舉進(jìn)入京滬

　　境外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場在人們不經(jīng)意間已形成一股潮流。據(jù)了解，截至今年7月，平均每月有20至30個海外基金來到上海，尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會，他們主要是來自歐美的基金，也有來自中東的。其中國際上名列前茅的幾家外資基金，在與上海房地產(chǎn)企業(yè)合作的項目公司中，外資所占的股本份額由過去只占有5％股份，迅速上升為占有50％及以上。2003年7月，第一家海外基金——美國摩根士丹利房地產(chǎn)基金率先進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)，并在短期內(nèi)獲得了超過預(yù)期30％的收益。在試探成功之后，2004年成為海外基金登陸上海最多的一年。今年9月13日，摩根士丹利與其戰(zhàn)略合作伙伴——上海盛融共同宣布，兩家公司成立的合資公司收購了上海世界貿(mào)易大廈的產(chǎn)權(quán)。大摩方面透露，為取得這座商業(yè)大樓付出了9000萬美元的代價。而早在6月份，大摩已出資8.5億元收購了上海廣場4萬多平方米的商場部分。

　　9月8日，澳洲最大的基金公司麥格理宣布了對總建筑面積達(dá)1.65萬平方米的上海城市酒店公寓的收購，收購價格4億元。而在7月份，麥格理已協(xié)同一些基金以38億元，收購了杭州等9個城市的購物中心。來自歐洲的基金也不甘示弱。8月14日，全球基金公司ING再次攜手復(fù)地，聯(lián)合開發(fā)復(fù)地曲陽住宅商業(yè)綜合項目。也在8月中旬，德國第二大房地產(chǎn)開發(fā)商及投資基金DIFA和嘉創(chuàng)集團(tuán)及顧問方世邦魏理仕物業(yè)顧問公司簽署有關(guān)收購的框架性協(xié)議，DIFA出資7.2億元收購嘉創(chuàng)集團(tuán)的華獅中心。某跨國機(jī)構(gòu)中國首席代表表示，外資機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場認(rèn)識有一個周期。現(xiàn)在時機(jī)成熟了，預(yù)計會有更多的基金會進(jìn)入中國。據(jù)透露，摩根士丹利將在今年年底前在上海成立地產(chǎn)總部。境外資金在強(qiáng)勢進(jìn)入上海的同時，也將目光投向北京房地產(chǎn)市場。香港中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，以國內(nèi)的土地政策調(diào)整和

　　據(jù)稱，海外基金登陸北京的選擇不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項目。就在8月26日，包括澳銀亞洲、凱雷投資在內(nèi)的兩家海外投資基金對順馳置業(yè)集團(tuán)投資總計達(dá)4500萬美元，主要用于順馳置業(yè)在內(nèi)地擴(kuò)展以及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。盡管相關(guān)監(jiān)管部門調(diào)控政策頻出，境外投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場的資金仍在不斷涌入。繼京滬之后，今年春節(jié)前后，國際投資機(jī)構(gòu)又紛紛搶灘北京房地產(chǎn)市場，動輒砸下數(shù)億美元。天津、廣州、南京、深圳等城市隨后也成為目標(biāo)。此前，外資在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場占比過高，被認(rèn)為只是上海、北京等少數(shù)城市的“專利”。據(jù)央行金融市場司調(diào)查，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3％，2004年底已經(jīng)達(dá)到了23.2％。僅2004年頭11個月，外資流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8％。盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心最近發(fā)布的《2005中國外資地產(chǎn)基金生態(tài)報告》指出，地產(chǎn)調(diào)控新政期間，海外資本在中國房地產(chǎn)的投資超過150億美元，并以每年三倍以上的速度增長。在中國，以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金不少于50家，其掌控基金規(guī)模多在1－3億美元，每個項目投資額度一般在5000萬美元以內(nèi)，投資方式比較靈活，短期過橋借貸較受這些基金的青睞。報告同時指出，基金投資僅占同期房地產(chǎn)投資比例的3％－5％，與龐大的融資需求相比，外資地產(chǎn)基金的全部投資金額仍顯得杯水車薪。

　　對于盛陽地產(chǎn)基金所指的中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入地產(chǎn)金融時代的說法，行業(yè)分析人士表明了不同的看法。聯(lián)合證券分析師劉湘寧認(rèn)為，金融與地產(chǎn)從來是分不開的，作出這樣的判斷多少顯得有些模棱兩可。房地產(chǎn)業(yè)國際化、金融化是主流，但這個過程有多快則很難說。在國外，房地產(chǎn)和金融是放在一起的，算在金融行業(yè)里，但在我國，房地產(chǎn)是單列的一個行業(yè)。地產(chǎn)金融是行業(yè)的發(fā)展趨勢，但目前應(yīng)該算是在啟動階段，說行業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)金融時代則有夸大之嫌。有關(guān)專家也認(rèn)為，由于目前人民幣不可自由兌換，外資進(jìn)入的審批過程并不是那么容易，而其退出渠道也不是很通暢，進(jìn)出不自由是制約外資進(jìn)入的主要因素。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場信息越來越透明，外資將加快本土化進(jìn)程，但由于政策上的限制，外資在國內(nèi)市場的運作還存在一些障礙。

　　對于外資地產(chǎn)進(jìn)入給行業(yè)帶來的影響，分析師們的看法則基本一致。他們認(rèn)為，目前外資進(jìn)入大多還只是探路性質(zhì)，遠(yuǎn)未到大規(guī)模進(jìn)入的時候。由于目前外資投資的大多為寫字樓、酒店、別墅等高檔物業(yè)，相信暫時不會給中國房地產(chǎn)市場帶來較大影響。

　　但由于國家的宏觀調(diào)控，目前開發(fā)商的資金壓力普遍比較大，由于外資的資金實力強(qiáng)，其開發(fā)實力雄厚，外資的大規(guī)模進(jìn)入將帶動行業(yè)模式的變化。隨著開發(fā)模式的變化，基金在房地產(chǎn)開發(fā)中的比重會越來越大。目前開發(fā)商既要融資、又要建房、還要銷售的模式將會有所改變，行業(yè)分工將會更為明確，投資、建設(shè)、銷售都由不同的公司在分擔(dān)，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個革命性的變革。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，以我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，

　　外管局出手地產(chǎn)調(diào)控

　　近兩年來，境外資金常以產(chǎn)業(yè)基金投資公司的身份進(jìn)入中國市場。由于中國目前對產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則明確作出規(guī)定。目前尚沒有一家海外基金直接以房地產(chǎn)基金的名義在中國注冊，多以在低稅收地區(qū)注冊的投資公司的身份出現(xiàn)。外資在進(jìn)入一線城市后，一般會成棟成片收購房產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的

　　過去對非居民個人購房，外管局是置于經(jīng)常項目的貿(mào)易項下進(jìn)行管理的，相對比較寬松，造成目前非居民個人購房狀況缺乏數(shù)據(jù)和模型，帶來很大管理問題。而按照國際通行統(tǒng)計原則，房地產(chǎn)交易應(yīng)該歸為資本項下——我國的資本項目目前沒有開放，因此，將房地產(chǎn)交易置于資本項下管理，能嚴(yán)格房地產(chǎn)炒作“熱錢”的出入。據(jù)透露，相關(guān)主管部門正在考慮聯(lián)網(wǎng)各地房產(chǎn)登記系統(tǒng)，對炒房者進(jìn)行即時監(jiān)控。國家外管局資本項目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，外管局將完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，借鑒國際經(jīng)驗，按資本項目管理原則，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，配合上游部門，實施房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時，還要對房地產(chǎn)項下違法違規(guī)資金加大查處力度，以抑制投機(jī)行為。國家外管局綜合司副司長管濤最近透露，非居民投資房地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計一直放在經(jīng)常項目，今后將放在資本項目下嚴(yán)管，以打擊熱錢。他還談到了外匯管理的工作重點，包括加強(qiáng)對個人外匯收支的統(tǒng)計、嚴(yán)格管理離岸金融賬戶以及嚴(yán)格管理貿(mào)易信貸等方面，以加強(qiáng)對異常資金流動的監(jiān)測與管理�！巴顿Y房地產(chǎn)，這已經(jīng)成為投機(jī)人民幣升值的主要渠道了！”管濤強(qiáng)調(diào)。國際上非居民投資房地產(chǎn)應(yīng)該屬于資本項目，而國內(nèi)經(jīng)常將其歸入經(jīng)常項目來管理，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)要特別關(guān)注匯改之后這方面的資金流入。管濤還提到，為進(jìn)一步完善我國的外匯管理體制，外匯管理部門將加強(qiáng)對異常外匯資金流動的監(jiān)測，包括從個人外匯收支、非居民投資房地產(chǎn)、離岸金融、貿(mào)易信貸四方面加強(qiáng)管理。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑:隨著經(jīng)常項目的開放，居民用匯額度迅速提高，外匯管制效率正在逐漸下降。而目前各銀行外匯系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)，炒房外資完全可以在幾家銀行同時開戶，分批購匯，通過簡單的“螞蟻搬家”方法將獲利資金帶出境外。因此，管理難度很大。有關(guān)專家指出，商業(yè)銀行外匯管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房屋產(chǎn)權(quán)檔案區(qū)域聯(lián)網(wǎng)是規(guī)范外資炒房的關(guān)鍵。即使是產(chǎn)權(quán)比較明晰的公房，目前也只有60％的檔案率。相對于全國一二線城市龐大的房地產(chǎn)市場，檔案聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展將十分緩慢。相比之下，直接對非居民購房進(jìn)行限制可能更簡單易行。業(yè)內(nèi)人士表示，很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)嚴(yán)格限制外資對房地產(chǎn)業(yè)的投入。比如澳大利亞，最多只允許境外資金購買新建房屋的20％－30％面積房屋，而且還必須要審批，用來說明用途，以此嚴(yán)厲打擊房屋投機(jī)。事實上，與高科技行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個技術(shù)含量并不高的行業(yè)，境外資金的進(jìn)入并不能帶來多少技術(shù)。房地產(chǎn)是和國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長自然會帶動房地產(chǎn)的自動升值，境外資金進(jìn)入也就自動享受這種升值了。為了防止國民財富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國家安全，外管局將借鑒國際經(jīng)驗，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，配合有關(guān)部門繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控。