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記者 李良 上海報道
無論上海的開發(fā)商們怎么賣力吆喝，沒有賣出去的樓盤仍在與日俱增。9月15日晚上，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上公布的數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品房可售面積達(dá)到2040萬平方米，近三年來首次突破2000萬平方米大關(guān)。這個數(shù)字意味著即便按照今年年初市場最狂熱的時候月銷售200萬平方米來計算，消化掉這些庫存也需要10個月的時間。
事實上，隨著房產(chǎn)新政出臺，上海樓市已經(jīng)開始步入下降通道，這2000多萬平方米的存量房可能需要一年甚至更多的時間來消化。上海樓市的可售面積仍在不斷增加，即便是號稱行業(yè)銷售旺季的“金九銀十”也不例外。這意味著上海樓市的供求關(guān)系悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供求關(guān)系已經(jīng)由原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。無論開發(fā)商們?nèi)绾慰浯笮抡䦟Ψ慨a(chǎn)的破壞，如何用言語粉飾房地產(chǎn)未來的美好前景以表明需求仍遠(yuǎn)高于供給，數(shù)據(jù)已經(jīng)向消費者說明了一切。
導(dǎo)致這種狀況的重要原因，在于近兩年上海樓市過于狂熱埋下的隱患逐步顯現(xiàn)。第一個隱患是近兩年上海樓市的價格暴漲導(dǎo)致需求呈現(xiàn)病態(tài)結(jié)構(gòu)。從2003年開始，上海樓市價格開始快速上揚，成交量也開始穩(wěn)步上升，但此時更多吸引購房者眼球的不是房屋自身的居住功能，而是諸如溫州炒房團席卷上海等消息帶來的房產(chǎn)投資收益。2004年，在多個利益集團的聯(lián)合操縱下，上海樓市價格2004年出現(xiàn)暴漲，產(chǎn)生的賺錢效應(yīng)使得投機客蜂擁而來，成為市場的主力軍，自住需求則被節(jié)節(jié)攀升的房價削弱，房屋更多的成為了一種投資品。這種需求的病態(tài)結(jié)構(gòu)很脆弱，當(dāng)出現(xiàn)不利的外部環(huán)境或者缺少接下“最后一棒”的人，投資客和投機客倉惶退出市場的時候，上海樓市就猛然失去了重要支撐，需求銳減。
第二個隱患在于上海樓市的巨額利潤導(dǎo)致樓盤開發(fā)過度，供給大量增加。由于近兩年上海樓市價格漲幅驚人，開發(fā)商紛紛搶灘上海，據(jù)稱有六千家開發(fā)商在開發(fā)各種項目。出于對未來前景的樂觀，開發(fā)商們跑馬圈地，推出大量樓盤。上海統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海商品房施工面積為8267.51萬平方米，2004年，上海商品房施工面積達(dá)到9481.61萬平方米。按照行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這些施工面積都將逐漸在今年和明后兩年竣工，如此龐大的供應(yīng)量將導(dǎo)致上海供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由以往的供不應(yīng)求變成供大于求。市場無形之手的調(diào)控力量開始發(fā)揮作用。中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟向記者表示，此前的上海樓市過于狂熱是不正常的表現(xiàn)，上海樓市應(yīng)該經(jīng)過調(diào)整后重新回到正常的發(fā)展軌道上來。而一些開發(fā)商也意識到上海樓市所面臨的危機，先下手為強，采用降價等多種營銷手段盡快將樓盤銷售出去，回籠資金以度“寒冬”。從供不應(yīng)求到供過于求，市場規(guī)律的無形之手在將房地產(chǎn)市場由狂熱導(dǎo)入理性，房產(chǎn)新政則為這種調(diào)控在關(guān)鍵時候踩了一下油門。
“對上海樓市而言，供略大于求應(yīng)該是正常的表現(xiàn)。經(jīng)過市場的重新布局之后，上海樓市就會逐步走入正常的軌道。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
熱點透析
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