(特別報(bào)道)　樓市觀望期還會(huì)有多久

　　孟堅(jiān)

　　開發(fā)商們期盼已久的房地產(chǎn)市場銷售旺季“金九(月)銀十(月)”到了，但今年似乎并未像往年那樣進(jìn)入銷售火紅季節(jié)，市場甚至連明顯轉(zhuǎn)暖的跡象也未顯現(xiàn)。“這市道要再這樣下去，一些開發(fā)商肯定是扛不住了”。一位房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人十分肯定地告訴記者。京、滬兩地的“民意”調(diào)查也分別顯示，這兩個(gè)全國最大的房地產(chǎn)市場，目前尚未走出觀望期。

　　“民調(diào)”顯示市場偏冷

　　大約也就是在上星期，中房指數(shù)研究院華東分院，在上海做的一項(xiàng)消費(fèi)者購房意愿調(diào)查顯示，在三個(gè)月內(nèi)有購房意愿或有購房計(jì)劃的被調(diào)查者，僅占被調(diào)查訪問總?cè)藬?shù)的8％。比上海市場的調(diào)查數(shù)據(jù)略顯溫和的北京一家機(jī)構(gòu)“民調(diào)”顯示:50.77％的購房者選擇“長期觀望，等待政府再出臺(tái)新政策平抑房價(jià)”，在準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者中，67.25％的人把購房時(shí)間推遲到“明年或再遲一些”，而接受調(diào)查的人群中，59.94％的人認(rèn)為下半年房價(jià)將會(huì)下跌。對于樓市觀望期會(huì)持續(xù)多久，不同的人群發(fā)出不同的聲音。

　　北京知名開發(fā)商SOHO(中國)有限公司董事長潘石屹稱，“現(xiàn)在建設(shè)部發(fā)言人的消息是最權(quán)威的消息，大家不用觀望政策了，最近也不會(huì)有政策出來，央行的建議建設(shè)部也沒有采納。從市場供求關(guān)系來說，北京每一年銷售幾千萬平方米的房子，可今年出讓土地僅僅幾百萬平方米，還有什么觀望的？我覺得觀望期已走出來了，我堅(jiān)持這一點(diǎn)。”另一位以講話無顧忌著稱的開發(fā)商，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為，“消費(fèi)者決定是不是要繼續(xù)觀望，這是個(gè)非常簡單的問題。你是否愿意等房價(jià)繼續(xù)往上漲后再買？這樣花的錢可能更多，這就是觀望的結(jié)果，這就是給你的一個(gè)教訓(xùn)，觀望的結(jié)果就是這個(gè)。”

　　而一向與開發(fā)商們大唱反調(diào)的中國社科院金融所研究員易憲容呼吁，消費(fèi)者不要輕信地產(chǎn)商的話，買不買房要自己作決定。他認(rèn)為，目前有效需求已趨于下降，這個(gè)現(xiàn)象可以從消費(fèi)信貸的增速上看出。現(xiàn)在的需求并非像想象中那樣旺盛。

　　在北京某普通住宅項(xiàng)目售樓處，記者看到，來看房的人依然不少，但通過這些購房人的言談話語中可以感受到，他們對購房的態(tài)度顯然比五個(gè)月前要謹(jǐn)慎得多。這個(gè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理告訴記者，目前普通住宅項(xiàng)目雖然不如年初那么火爆，但基本上每天都會(huì)有近十套左右的成交量，而離這個(gè)項(xiàng)目不遠(yuǎn)的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的成交記錄則不那么理想了。按照北京市場的以往規(guī)律，如果一個(gè)新項(xiàng)目推出的三個(gè)月內(nèi)，銷售不能過半，就說明這個(gè)項(xiàng)目市場定位有問題。當(dāng)然，在市場大勢不好的情況下，高檔項(xiàng)目銷售艱難是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。

　　與市場“較勁”不現(xiàn)實(shí)

　　一位對京、滬樓盤都頗為關(guān)注的業(yè)內(nèi)人士向記者表明了這樣一個(gè)觀點(diǎn)，上海樓市盡管上個(gè)月成交量環(huán)比增長了約7％，但這不足以說明上海市場已走出了觀望期，上海房價(jià)還遠(yuǎn)沒有跌到位，只有市場放量下跌，才能表明有接盤資金入場，或許這才是市場面臨轉(zhuǎn)折的標(biāo)志。北京市場目前的狀態(tài)是，高檔住宅銷售普遍不是很理想，而每平方米5000元至7000元左右的普通住宅市場購買力，則表現(xiàn)出有一定的自住型消費(fèi)需求量。

　　客觀地說，目前對開發(fā)商最大的考驗(yàn)來自資金鏈的緊繃。在央行擰緊了對開發(fā)商流動(dòng)資金貸款和企業(yè)開發(fā)貸款的龍頭后，樓盤的銷售回款幾乎成了開發(fā)商們唯一所能得到的現(xiàn)金流。其它非銀行渠道的融資，資金成本相當(dāng)高。據(jù)信托業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)集合信托融資的資金成本目前至少在年利率10％以上，而銀行委托貸款有的則高達(dá)14％。一位銀行業(yè)界人士透露，由于目前相關(guān)法規(guī)禁止企業(yè)間直接借貸，但企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來流入房地產(chǎn)企業(yè)的“國資”大都通過銀行辦理委托貸款。另外，眼下各地銀監(jiān)局對集合信托實(shí)行審批備案制，真正能夠符合信托計(jì)劃成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不是很多。所以，對大多數(shù)開發(fā)商而言，在缺乏融資渠道的情況下，資金鏈緊繃是房地產(chǎn)項(xiàng)目考慮降價(jià)銷售最主要的剛性因素。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)資金普遍偏緊的市況下，不同的開發(fā)商所采取的應(yīng)對策略也是大相徑庭。少數(shù)前期趕上調(diào)控前開盤的項(xiàng)目，由于有銷售回款的支撐，采取了“捂盤”的市場策略。如位于北京朝陽公園區(qū)某均價(jià)過萬元的高檔住宅項(xiàng)目，在2005年春夏之交宣布“封盤”，其后一直沒有什么動(dòng)靜。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人稱，什么時(shí)候把剩余的樓盤投向市場，要根據(jù)市場的表現(xiàn)來決定。

　　在上海，數(shù)個(gè)號(hào)稱“頂級”高檔住宅項(xiàng)目也不約而同地采取了“捂盤”策略。但這種力圖通過減少可售房源，以保持銷售利潤的市場策略似乎并不十分有效。一些“捂”了一段時(shí)間后重新開盤的項(xiàng)目，其市場表現(xiàn)就是價(jià)格表面不降，但成交極其清淡。大多數(shù)這類項(xiàng)目月售出單元不超過十套。坊間人士稱，實(shí)際不少不降價(jià)的樓盤實(shí)際上已開始玩“暗渡陳倉”的游戲，如購尾房贈(zèng)車位的優(yōu)惠措施，購房二次打折……，變相降價(jià)手法層出不窮。“事實(shí)上，開發(fā)商如果一定要和市場“較勁”是極不現(xiàn)實(shí)的，沒準(zhǔn)最后會(huì)‘死’得很慘。”一位經(jīng)歷數(shù)次房地產(chǎn)市場起落的業(yè)界資深人士不無感慨地說。

　　觀望期長短取決于什么

　　不少有購房打算，但至今仍采取觀望態(tài)度的老百姓，其心思主要還是希望房價(jià)再降一些。那么，北京房價(jià)有無下降的可能？這里，首先應(yīng)就目前房價(jià)漲跌的“非常規(guī)因素”做一分析。

　　按照常規(guī)，政府每隔一段時(shí)間都會(huì)公布平均房價(jià)的漲跌數(shù)據(jù)。這雖然是判斷市場整體價(jià)格的一個(gè)重要依據(jù)，但對于普通購房者來說，有時(shí)并不能準(zhǔn)確反映你所看中樓盤的價(jià)格走勢。因?yàn)椋�政府有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的口徑是以全市房地產(chǎn)即期價(jià)格為依據(jù)的。例如，某月位于市區(qū)(如北京四環(huán)以內(nèi))的房地產(chǎn)開發(fā)量大，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣開發(fā)量少，則當(dāng)月的房地產(chǎn)平均價(jià)格肯定會(huì)高。

　　再有，房價(jià)攀升也與開發(fā)商的銷售策略有關(guān)。一般來說，某一項(xiàng)目在開盤之初，開發(fā)商大都會(huì)將開盤價(jià)定的相對低些。這一是因?yàn)殚_發(fā)商要對市場承受能力進(jìn)行“試水”，以免定位不準(zhǔn)而陷于被動(dòng)；二是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商一般先拿出來賣的單元大多是位置、戶型、朝向、樓層不是很理想的房子，這樣隨著銷售的推進(jìn)，價(jià)格必然越賣越高；三是房價(jià)“低開高走”容易給人一種房子升值的感覺，有利于聚集人氣。這就是人們?yōu)槭裁磿?huì)感覺房價(jià)在不斷上漲的原因。

　　從北京房地產(chǎn)市場來看，可以說目前仍處于觀望期。據(jù)北京有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，今年1－7月商品住宅空置面積同比上升12.5％，商品住宅預(yù)售成交面積同比下降了20.7％。如果將宏觀調(diào)控影響從5月才開始顯現(xiàn)的因素考慮在內(nèi)，那么自5月至8月北京市場交易量同比下降的幅度可能更多。

　　另外，根據(jù)北京一專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約近六成的被調(diào)查者認(rèn)為，今年下半年北京房價(jià)將會(huì)下跌。客觀地說，這種預(yù)期并非完全是出于對宏觀調(diào)控政策不確定的原因，更多地是來自一些較為權(quán)威的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的對下半年市場供應(yīng)將會(huì)放量的預(yù)測。近日，北京各區(qū)域新住宅項(xiàng)目紛紛開盤的消息不脛而走。在目前政府土地政策的限定下，在規(guī)定期限內(nèi)如不開發(fā)政府將收回土地，使得相當(dāng)一批8·31過關(guān)項(xiàng)目正在快馬加鞭地加快了上市進(jìn)程。預(yù)計(jì)今后的兩三個(gè)月內(nèi)會(huì)有更多的新樓盤面市。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少原計(jì)劃開發(fā)高檔住宅的項(xiàng)目，鑒于目前高端市場的不景氣，正在重新制訂規(guī)劃和調(diào)整市場方案。在年內(nèi)，在將有大量新項(xiàng)目源源不斷以低姿態(tài)入市的預(yù)期下，目前在售項(xiàng)目(尤其是高檔住宅)漲升的空間就不會(huì)很大。一個(gè)比較保守的估計(jì)，到今年末北京市場或許不會(huì)再現(xiàn)5·11以前的火熱行情。