(熱點透析)　房貸固定利率漸行漸近

　　林華

　　8月中旬，央行發布的《2004年中國房地產金融報告》中明確提到，“可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款”，引起購房者以及業內人士相當大的關注。銀行業內人士指出，固定利率房貸對購房人規避未來風險是一個利好信息。由于目前市場外部條件尚不夠成熟，四大商業銀行暫無推出固定利率房貸計劃。但幾乎所有的銀行均認為，從長期來看

，商業銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。

　　固定利率雙刃效應

　　最近一段時間，利率的變動對

　　銀行資深人士分析，“目前銀行的房貸業務已經落入低谷，7月上海的房貸余額甚至呈現負增長，推出固定利率房貸的時機似乎已經成熟了�！毖胄行陆�發布數據顯示，二季度全國房地產貸款增速持續下降。2005年6月末，商業銀行自營性房地產貸款余額達2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20％，增幅同比回落12.85個百分點。

　　顯然，在目前加息預期較為強烈的情況下，銀行推出固定利率房貸被普遍認為是對購房者的一大利好。建設部中國城鄉經濟研究所所長陳淮博士認為，目前的利率水平處在13年來的最低點，加息的可能性為99％，而現有的

　　光大銀行率先試水

　　據稱，光大銀行已向監管部門遞交試點固定利率個人住房貸款的申請材料，這也是首家向監管部門遞交相關申請的商業銀行。此消息在購房者當中引起了廣泛關注。業內預測，銀行首期推出的固定利率(5年期)可能會在6％－7％之間，但根據銀行目前的謹慎態度來看，銀行方面對這一標準能否被購房者接受缺乏信心。雖然，眼下四大商業銀行暫無推出固定利率房貸計劃，但也有個別銀行表示，今后有可能會考慮。

　　有關專家認為，個人房貸固定利率能否被購房者接受是個問題。因為從目前購房者的個人專業水平來看，很難比較準確預測到未來房貸利率的變化，選擇固定利率是否合算的顧慮可能會讓部分購房者猶豫。而多數銀行在此方面表現出來的謹慎態度也進一步說明，銀行對其推出的標準能否被購房者接受尚缺乏信心。用光大銀行相關人士的話來說，他們目前還無法判斷這部分客戶群有多大。

　　目前，銀行執行的個人住房貸款利率(5年期以上)基本上都是5.51％的下限水平。今后一段時期，市場對房貸利率的上調存有較大預期。因此，銀行首期推出的固定利率(5年期)可能會在6％－7％之間；二是固定利率的貸款期限。這將根據買房人貸款期限的長短而有所區別。光大銀行相關業務部門負責人坦言，固定利率房貸的推出其實也是在考驗銀行內部的定價機制，因為對銀行而言，這項業務的利潤來源就是固定利率與浮動利率之間的利差。一旦內部定價與市場發展的實際存在大的偏差，銀行將承受較大的風險。因此，銀行在推出這一業務時，將采取“先試點，后推廣”的做法。

　　盡管固定利率房貸產品對國內銀行還是一個尚待開發的“處女地”，但對外資銀行來說，已是一個十分成熟的產品。渣打銀行中國區公共事務部有關人士表示，該行在內地向境外人士提供的房貸產品中，就包括了固定利率的房貸產品。據介紹，目前，在上海、北京和深圳三個城市的境外人士都可以向渣打銀行申請此類房貸產品。幣種包括了美元、港幣、新加坡元和人民幣，無論貸款期限多長，設定的幾個幣種的利率都是固定的——美元是5.5％，人民幣5.51％，港幣5.5％，新幣5％。國外銀行提供給顧客的大多是一種“固定利率＋浮動利率”的組合產品。比如，所設定利率80％的部分是確定的，但有20％的部分可以根據市場利率進行浮動，這樣對銀行來說也可以適當減少一部分利率風險。并且，按照雙方協議，一個經濟周期之后(大約4－5年)，銀行和客戶還會續簽一個新的利率標準。一般來說，固定利率房貸一定會設置高額的提前還貸違約金。由于國外利率市場波動頻繁，一些房貸客戶在與銀行簽訂固定利率房貸合同之后，萬一發生利率不升反降，低于其申請的固定利率，他們往往會提前還貸來減少自己的損失。

　　固定利率瓶頸難解

　　事實上，固定利率房貸的推出理論是沒什么障礙，但操作上受制于三大瓶頸:一是商業銀行利率風險定價能力。固定利率產品無疑鎖定了貸款人的利率風險，但商業銀行的利率定價也需要通過風險精算。這對商業銀行風險定價能力提出了極大考驗。二是分散利率風險的金融工具欠缺。一位國有銀行房貸部負責人表示，商業銀行固定利率房貸產品的推出，有賴于相關配套金融產品的出爐。如利率期權產品，利率遠期、掉期產品，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后，商業銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調研的不足。目前尚不可知購房者對這一產品的接受程度，由于固定利率產品是基于長期利率升息的趨勢下設計的，因此比當前利率會高，這對于有提前還貸愿望的人或投資者來說不一定有吸引力。而銀行界預計最有可能先推出的5年期固定利率房貸產品，由于期限過短，貸款人對此是否有興趣，目前也沒得到充分的市場調研數據。

　　中國社科院金融所所長李揚則表示，從世界范疇的統計來看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易幾乎達90％。沒有利率衍生品，就無法實行利率市場化，而只有利率市場化的前提，才能有利率型衍生品市場的大發展，二者相輔相成。發展匯率衍生品與利率型衍生品是同樣的道理，如果匯率變動，就必須有匯率型衍生品配合避險。

　　高力國際專業服務部高級策劃顧問馬利東分析指出，之所以部分銀行嘗試推出住房貸款固定利率制，其根本目的是為應對國內不斷降低的銀行房貸業務。而商業銀行推出固定利率方式，為貸款者提供了更多選擇。但面對房貸的結構性問題還沒有得到很好解決時，貿然推出固定利率，對商業銀行是一個考驗。

　　盡管如此，但幾乎所有的銀行均認為，從長期來看，商業銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。

　　所謂固定利率個人住房貸款是為購房者提供一定期限內的固定利率，它不會隨央行利率的調整而變動。銀行根據對利率周期的判斷，向購房人提供一個利率報價，該固定利率的利率標準要比目前執行的高。固定利率房貸在國外是比較成熟的品種，目前中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立的中德儲蓄銀行設定的業務品種，就是固定利率的房貸產品。國外房貸利率通常有固定和浮動兩種選擇，多數人會選擇固定房貸利率。在荷蘭、法國，選擇固定利率的消費者占到80％，愛爾蘭的這一數字也達到了70％。由于房貸期限較長，購房者選擇固定利率就等于鎖定了市場風險。